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“建设部《中国房地产经纪执业规则》(下称《规则》)颁布近一个月,许多中介机构依然用各种方式吃差价!”近日,一位不愿意透露姓名的业内人士向本报反映,《规则》如同一张废纸,房屋中介仍然用各种“招数”吃差价。
“《规则》明确禁止任何形式的差价。”据了解,《规则》规定:不得谋取委托协议约定以外的非法收益,不得以低价购进(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价,不得利用虚假信息赚取中介费、服务费、看房费等费用。记者近日暗访、调查发现:中介公司依然在采取各种手段达到吃“差价”的目的。
现金收房吃差价
11月17日,记者在成都市燃灯寺北街1号的成都友好房产置业有限公司看到“现金收购各类二手房”的大字赫然贴在该中介公司门口的玻璃门上。记者走进该中介公司,表示自己最近遇到了资金困难,在附近有一套小户型的二手房急于出手。该公司陈经理立即向记者建议,公司可以用现金支付的方式收购,这样,记者可以在极短的时间内拿到现金。
记者担心:“价格会不会低一些?”陈经理表示,毕竟中介马上要支付现今,因此价格上可能要打点折扣,但也不会低多少。
当记者提出疑问时,陈经理对此表现得游刃有余:“现在我们只需要签订购房合同,而且是和我们的员工签订,等于你是把房子卖给了个人,不存在中介现金收购的问题。”陈经理还安慰记者在手续方面不需要过度担忧,并表示希望能马上看记者的房子,记者推脱说再考虑一下离开了该中介公司。
随后,记者在成都市高升桥、双楠小区看到,许多二手中介公司同样打出了“现金收购各类房屋”的字样。记者以同样的方式走访了几家二手房中介公司,其工作人员都表示,中介公司能够直接现金购房。
据业内人士介绍,事实上,所谓“现金收购房屋”也是有讲究的:购房合同约定的履行交易期限通常较长,而二手中介只是付给卖房者部分定金;中介公司找到意向买主后,就以中介公司内部人员作为卖方以高出收购价格与买方进行交易;交易成功后到房管部门签订交易登记合同时,房产中介一方面以种种名义将内部人员的名字换成真正的售房人名字,另一方面以少交契税为由在登记合同中订立一个较低的售房价格。于是,两笔交易合并成了一笔交易,交易中间的差价在购房人付款过程中,流入房产中介之手。
吃“委托”差价
“其次是委托吃差价!”据介绍,有部分卖房人因身在外地或工作繁忙,无暇与有购房意向者逐一接洽,选择全权委托。“中介就在委托过程中吃差价!”
大学毕业已经在成都打拼了3年的杨先生近日通过中介公司买到了自己心仪的房子———地处成都内环的“莱茵春天”内1室1厅的房子。但是刚入住的杨先生却高兴不起来:原来,杨先生买房时并没有见到卖房者,一直是与一位自称是房东侄子的代理人与杨先生接洽;该代理人解释,由于房东没有在成都,所以卖房子的所有事情由他代理。但杨先生入住后不久,其邻居告诉他,原房东其实就是成都人,且一直都在成都,因工作忙,所以全权委托中介公司代为售卖。
据介绍,许多工作繁忙的业主通常会在房产中介建议下向中介公司出具手续,委托其全权处理售房事宜。房产中介趁机以高于委托人指示价格与购房人进行交易,从中赚取差价。公升明律师事务所律师徐正飞提醒消费者,购房时一定要见到房东,这样才能避免中介吃差价。
保底销售,多赚部分分成
“第三种办法是保底销售,超出部分分成!”还有部分房东在售卖房子时虽然是委托中介,但是至于卖多少价格自己并不十分清楚,就给中介机构一个保底价格,然后双方约定超出部门按比例分成。比如,房东要求一套房子净收50万元,而中介公司可能把价格卖到60万元,多出的10万元与卖房者按一定比例分成:通常是五五分成或四六分成。但根据《规则》的相关规定,这种约定同样属于“吃差价”。
徐律师认为,这其中要明确的是,房产中介所收取费用在性质上属于居间、代理等业务的报酬,它无权与售房人分割售房款。房产中介有义务向委托人客观地提供估价、咨询服务,而售房人确定的保底销售价格通常是据房产中介提供的估价做出的。该价格与实际成交价出入较大时,房产中介收取的中介费可能过高,有失公平。为了克服约定居间报酬可能存在的弊端,国外法律规定了约定报酬酌减制度。当约定报酬大大超过居间人所提供劳务的价值致显失公平时,法院可以根据委托人的申请酌情降低报酬额。
从交易税中“抠差价”
从湖南来蓉工作的小李通过房屋中介公司看中了位于成都市中心标价28万元的1套2室1厅房屋,且见到了该房房东。通过和房东的一番讨价还价,小李得到了一个满意的27万元的交易价格。小李告诉记者自己也知道最近国家出台了中介不能吃差价的规定,于是在购房时就要求一定要见房东,这次小李的目的到达了。
小李心想,这次中介肯定是吃不到差价了。小李平时工作比较忙,于是把过户的手续都交给中介去办理。一切看上去都那么顺利,不到2周时间,房产过户都手续就陆续办好,小李顺利入住了新居。
入住后,小李发现自己的房屋报税时,中介公司报给房管局的不是27万元的交易价格,而只有10万元。此时,小李才知道由于二手房过户交税时,要交纳1.5%的契税,1%的个人所得税,以及5年内房屋交纳5.55%的营业税。因此,小李实际一共要交纳8.05%的税,而由于中介在交易过程中制作了2份不同价格的交易合同,这2份合同的交易价格差价达17万元,因此就税收一项,中介实际吃到了1.3万元的差价。
“其实,二手中介公司制作2份不同交易价格的购房合同,用以避税在二手房交易过程中早已是公开的秘密。”据业内人士介绍,多数中介公司都会这样操作,因为在避税过程中,不仅中介公司可以得利,而且消费者也有利可图。比如,二手房在交易过程中虚报交易价格,逃税1万元,那么二手中介可以约定和消费者平分,各自多获利5000元。律师指出,卖房者与中介公司的这种交易不仅是违法行为,也被此次新的《规则》认定为“吃差价”,同样在禁止之列。