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2003年以来,我国出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。而2005年以稳定住宅价格为中心的“新八条”,甚至被称为房地产新政的标志。很明显,2005年以前的宏观调控政策在新经济背景环境下已经无法起到打击炒卖、调整供应结构和遏制房价上涨的作用,市场需要更加明确的和具有针对性、可操作性的细则类政策,而这一切的核心关键就是“房价”。也就是在这样一个政策和市场背景下,围绕快速上涨的房价,一场关于“泡沫”的争论也轰轰烈烈展开起来,从开发商到学者到官员无一例外全都参与其中,由此展开了政府新一轮宏观调控。
2005年:宏观政策大方向——为楼市降温。
2005年的房地产市场继续保持着快速发展的惯性,但增速明显减慢。房价已经成为各类宏观政策以及各方力量博弈下的另类,同时也成为各方关注的焦点。
在2005年3月召开的“两会”上,温总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑,可以说,从这时候开始,关于“泡沫”的争论可谓尘埃落定,国家将开始控制房地产的发展,其中,高房价是调控重点。央行于2005年3月17日加息也意味着我国进入加息周期,银行将实行更为谨慎的货币政策,房地产市场也将进入下降周期。
随后,在2005年3月26日,国务院颁布了《关于切实稳定住房价格的通知》,俗称“国八条”。这个通知从总体上对我国目前的房地产市场做了一个把握,其内容大多只是具有宏观上的指导意义,也是为后面将继续出台的相关细则政策做铺垫。
紧随“国八条”之后是“新八条”的出台。“新八条”的内容实际上是“国八条”的进一步细化和延伸,它更加明确地对未来的调控方向作出了指示。如果说“国八条”更多的是对行政调控手段的强调,那么“新八条”则是主要强调了市场调控手段的重要,其中特别提到了改善供应结构和税收税率制度。但与“国八条”同样,相关具体细则还是没有出来,因此市场对“新八条”反应同样冷淡,在市场各类纷乱声音之下,各方更多选择的是观望态度。
很快,在4月30日,建设部、发展改革委等七部委提出《做好稳定住房价格工作的意见》,可以看到,此次的宏观调控具有高度的统一性,而且内容上更加明确、可操作性更强,不仅规定了营业税征收的方向和要求,而且还规定了地方政府必须在5月31日前出台相关的政策细则,再加上限制“期房”的转让,此次调控准确而有效地打击了炒家;同时还对过去的“普通商品房”和“非普通商品房”做出了标准化的界定,有利于规范市场的有效执行政策。
与之前政策明显不同,市场对此次“七部委意见”反响巨大,不过由于房地产本身是生产周期比较长的行业,所以使得与其相关的政策也具有一定的滞后性,再加上当时各地具体的政策细则还没出台,市场观望气氛仍然很浓,房价基本保持稳定。但随着时间的推进,购房者率先打破了观望的平衡,促使成交量回升,价格再次上扬,据国家统计局统计数据,2005年全国房地产投资同比增长19.8%,比2004年的28.1%回落了8.3个百分点;2005年全国70个大中城市房价同比涨幅为7.6%,而上年全国商品房价格平均上涨14.4%。从这些数据分析,无论是对房地产投资的调控,还是对房价的调控,效果都是较为明显的。应该说,房价的涨幅得到了有效控制,但价格却在高位运行,宏观调控只是初见成效。
如果说2004年国家对房地产的宏观调控主要以调控投资为主,2005年主要以调控房价为主,那么,2006年则是一种双向调控:同时调控房地产投资和房价。
用风云突变来形容今年的房地产市场一点也不过分。
国六条、国十五条发布和实施之前,开发商的日子过得可谓顺风顺水。在开发商看似高枕无忧,房子越涨越好卖的时候,其实隐忧早已存在。物极必反,楼价涨幅过快、过高,就必然会导致新的宏观调控政策实施。
新政出台后,购房者在观望,开发商在观望,政府也在观望。购房者寄希望于房价能够有所平稳,甚至指望着下降,让自己少花点钱,多办点事;开发商也希望“宏观调控将会软着陆”,让手中的房子能实现期望中的利润;政府对市场的观察一点都不会少,调控所指向的问题能否得到解决,也是今后是否再出台新政策的关键所在。
房价是多方面因素综合作用的产物,因此解决房价问题也要综合治理,注重政策的系统性。九部委《意见》中指出,当前房地产市场面临的主要问题体现为房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出及房地产市场比较混乱。针对这些问题,这次宏观调控措施从调整住房结构、发挥税收、信贷和土地政策、控制城市拆迁规模进度、加大针对中低收入家庭的经济适用房和廉租房建设,以及从完善房地产统计和信息披露制度等方面入手,综合治理,应该有助于解决房价问题。然而政策的可操作性,具体实施办法,实际执行力度,手段是否合理等因素,会影响到调控政策最终的效果。
而本次“国六条”新政从宗旨和内容上看有如下几点值得关注:
其一,强调与前期政策的承接。2005年,国家连续出台了很多政策。在这些政策作用下,市场上曾经出现了很长时间的观望,但观望之后房价依然面临上涨的压力,主要城市房价上窜迹象明显。建设部以及中央政府都认为前期的某些政策不到位,所以效果不理想,未来仍然需要继续执行,甚至强化。例如,“国六条”继续强调调整住房供应结构,加强税收、信贷、土地政策的调节作用,强调增加经济适用房和廉租房供应的意义,整顿和规范房地产市场秩序,加强市场监测,完善市场信息披露制度等,这些都是与前期政策承接的体现。
其二,承接中体现出调控思路和措施的适度转变,这是值得重点关注的地方。可以从两个方面看出这种转变:
1.思路已经发生适度变化。过去的调控主要思路是控制土地,压缩投资。在需求所受影响不大情况下,这会导致供求关系进一步失衡,房价进一步上升。而破解这种市场困境的思路应该是在“增加供给”、“抑制需求”和“增加供给与抑制需求同时进行”之间进行选择,其中最优途径应该是第三者。应该说现在中央政府虽然没有给出明确的文字阐述,但却正在向第三条思路靠拢,即“增加供给与抑制需求同时进行”。其中有三点陈述隐含着增加供给的政策含义:一是强调“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”。虽然这直接表现为结构调整问题,但大家都知道,不适度扩大投资规模是很难调整结构的。二是2003年以来中央政府第一次说“科学确定房地产开发土地供应规模”,过去强调的可都是“严格土地监管”。“科学确定”意味着尊重供求关系的现状,土地供应计划会有适度放松。当然,根据中国国情和我们一贯的态度,不能太松,只能“适度”。用“科学确定”既强调适当尊重现实,又有预防“一哄而松”倾向之意。三是强调“合理控制城市房屋拆迁规模和进度”。与过去相对较大的拆迁规模和较快的拆迁速度相比,毫无疑问这意味着供给的相对增加。过去调控思路中体现在控制投资规模的常规表述上,诸如“加强房地产信贷管理,防范金融风险”、“严格执行土地利用总体规划和土地利用计划”、“抑制房地产投资快速增长势头”等,但类似表述在“国六条”措施中未再提及。“抑制需求”的思路与过去相比体现得比较明确,尽管考虑到与前期政策和“十一五”规划中相关表述的适应,没有使用“抑制”一词,而是说“引导和调节住房需求”,但现在已经绝对没有了“鼓励扩大住房消费”的含义,这一点是很清楚的。“发展住房二级市场和租赁市场”、“减缓被动性住房需求过快增长”等表述也隐含着这种政策倾向。
2.在调控措施上也有一些可以体会到的变化。例如,“国六条”第一条措施中提到“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求”,这与“七部委八条”中说的“各地要根据本地房地产市场需求情况,尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方,住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主”相比,显然强调“中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”所占比例要进一步上升,也即意味着对结构供应调控的加强。又如,“国六条”强调“有区别地适度调整信贷政策”,这意味着信贷政策将进行调整,试图保护中低收入家庭和首次购房者、小户型购买者的需求,抑制高贷款者、多次置业者和大户型购买者的需求。再如,现在“国六条”中的说法是“加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房”,而过去的说法是“加强经济适用住房建设,完善廉租住房制度”,这表明现在更强调尽快解决最低收入者甚至无收入者的住房问题。
自新政实施以来,各地成交量持续萎缩,价格小幅调整,应该说这些都不难看出2006年的宏观调控对房地产市场的影响远比2005年更加有力和有效。当然,考虑到政策的滞后性和市场反馈等等,10月份的房市能否走出低谷,恢复2005年年末的“风光”;还是调控成效显著,使广大百姓“居者有其屋”,我们拭目以待。但是,我忽然想到万科王石曾经说过,房价上涨过快,消费者很担心,政府也很担心,开发商也不例外——房价的过快上涨无人可以从中受益,过于亢奋的市场,绝非对房地产的真正利好,平稳发展才是行业之福。
其实,国家的宏观调控不但是顺应民心,更是应市场规律发展而生的,但归根到底是为百姓服务的。最后还是用温总理的话来结束本文:“知难不难,迎难而上,知难而进,永不退缩,不言失败”。(联合地产)