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禁令为何遇阻
是什么原因使得规则和方案难以落实呢?
“我们是行业协会,所以规则和业务合同只具有引导示范作用。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强告诉《中国经济周刊》。
而北京市建委、工商局的联合整治行动,在实施上也难度很大。“目前,哪些行为属于吃差价哪些行为没吃差价?管理部门在执法时如何界定?在叫停现金收房后资金如何监管?这些很现实的问题都没有规定。”金育松说。
北京市建委租赁处的罗洪京表示,对中介变相的“现金收房”还没有具体的处理办法。现阶段,建委主要是希望业主把握两个关键点:签订合同时要三方到场;尽量不要到资金没有通过银行监管的中介交易。
但房地产法律专家、中济律师事务所吴元明律师却认为,目前这种状况是意料之中的事,“因为规则和方案并未从根本上解决房地产经纪行业的问题。这个行业违规现象多发,主要还是缺乏专门的法律法规。”
法律漏洞
吴元明律师认为,由于缺乏相应的法律法规,对房地产经纪行业从业人员和机构的资质没有强制性规定,使该行业市场进入门槛很低,行业混乱几乎不可避免。
这个观点也得到了柴强副会长的赞同。据柴强介绍,虽然建设部有关文件规定:房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格》的人员。但目前取得全国房地产经纪资格的人数只有27311人,截至今年10月,获得初始注册的只有16466名。而据保守估计,全国从事房地产经纪业务的机构在三万家以上,从业人员超过百万。
“也就是说,现在全国的房地产经纪行业从业人员只有百分之一是有资质的,这个行业能不混乱吗?”柴强表示,为此,国家建设部、发改委、工商总局正在大力推进房地产经纪人执(职)业资格制度,希望通过房地产经纪合同范本,并附资质人员签名等措施,改变行业的混乱局面。
但是,有不少“黑”中介根本没按建设部规定领取营业执照,并到有关部门备案就开业。如北京市建委统计资料显示,京城目前具备营业执照和资质证明的房地产经纪公司只有2600余家,而实际从事经营的则有6000家左右。
“这是没有完善的监管体系造成的法律漏洞。”吴元明律师认为,“对于房地产经纪行业的管理涉及建设部门、工商部门、行业协会等,由于权力分散责任不明确,造成了谁都管,谁都管不了的局面。”
柴强也表示,在房地产经纪行业较成熟的国家或地区,大都由法律授权某个机构或行业组织统一监管。“比如我国香港地区,是授权香港地产代理监管局对行业进行全面监管。而中国房地产估价师与房地产经纪人学会目前能做到的,只是对严重违法违规的房地产经纪人降低其资质评定等级,或限制其续期注册以至注销注册,并及时向社会进行公示。”
因此,在吴元明律师看来,目前房地产经纪行业已经到了非立法不可的地步了,他已经起草了《中华人民共和国房地产经纪人条例立法建议稿》,准备递交给相关部门,加快该行业的立法进程。