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2006年11月10日,北京市地税局下发《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》(京地税地[2006]456号),《通知》规定,从12月1日起,北京市个人转让二手房征收土地增值税,将执行新的规定。同时,其中,土地增值税将与房产过户挂钩。也就是说,在转让房产的过程中,纳税人需要提供土地增值税的完税证明或涉税证明,有关部门才能为其办理过户手续。
这一《通知》的出台,意味着个人在二手房交易过程中又增加了一块不小的成本。
一、《通知》明确了三种情况计税的方法:
个人转让二手房征收土地增值税时,扣除项目的金额,将依照三种情况来执行。而对于个人拥有的普通住宅或符合其他相关条件者,转让时仍然可以免征土地增值税。
第一种情况:凡销售转让二手方的个人能够提供购房发票的,在计算土地增值税时可以扣除项目的金额应考虑以下三项因素计算:
1、销售转让二手方的个人取得该房地产时,其取得的有效发票所记载的金额,可以作为扣除额;
2、按发票所记载的金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额,作为扣除额;
3、按国家规定统一缴纳的与转让房地产有关的税金加之取得房地产时所缴纳的契税。
第二种情况:,凡销售转让二手方的个人不能提供购房发票的,但能够提供房地产评估机构评估报告的(注:该报告的评估方法必须按照重置成本评估法,评定的房屋及建筑物价格),在计算土地增值税时可以扣除项目的金额应考虑以下三项因素计算:
1、取得国有土地使用权时所支付的金额证明中证明的金额,可以作为扣除额;
2、经地方主管税务机关确认同意的中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值),可以作为扣除额;
3、按国家规定统一缴纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用,可以作为扣除额。
第三种情况:凡销售转让二手方的个人既不能够提供购房发票证明,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的,税务机关可采取核定征收的办法,按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。
举例说明:
如果一套房子原价50万,转让价100万(假定房子的面积不超过140平米),那么房主在转让时需要缴纳的营业税为5万(100×5%),个人所得税为1万(100万×1%),城市维护建设税及教育费附加为0.5万(5万×10%),土地增值税为1万(100万×1%),由买房者缴纳的契税为1.5万(100万×1.5%),总共应缴纳的税收为9万。
以上三种方式,总的来说最后一种核定征收的方式是最简便、税收支出最少的方式。
二、个人转让二手房应付出的税务成本
按照我国目前的税制体系,个人转让房屋需要缴纳营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税及教育费附加、印花税、土地增值税等7个税(费)种,其中契税由买房者缴纳,印花税由买卖双方缴纳。原则上,以上税收成本往往转嫁到了买房者的头上,由买房者埋单。但是这里有个市场供求的因素,因此在一定程度上卖房者可能也要承担部分税收,以便达成交易。
根据北京纳税人网的计算的上述实例,即便按照最简易的计算方法计算出来的二手房交易,在完全由买房者埋单的情况下,卖房者的税收负担大约为18%左右。
三、国家对二手房市场的税收监管方向
快速增长的房地产市场暴露出来的问题越来越多,国家对房地产市场的监管也越来越规范和严格。作为调节房地产市场的一个重要手段,税收扮演着一个非常重要的角色。国家在房地产的建设、保有、出售、出租等环节,均强化了税收的监管力度,特别是在交易环节。各地税务机关也正在紧锣密鼓的完善房地产税收的一体化管理,一旦这个一体化管理运行起来,房屋从项目立项开始,经历的各个阶段如规划、设计、施工、出售、转让,所有涉及此房屋的施工方交税情况、设计公司交税情况、房地产公司交税情况、购房者交税情况、售房者交税情况及中介公司的交税情况等均在税务机关的监管之下。同时税务机关的信息会和其他房地产主管部门的信息实现互联互通,环环相扣。
所以,这意味着以后不照章纳税的纳税人,随时都有可能收到税务机关的纳税通知书。