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滨海新区的开发开放和京津快速轨道线的建设为天津的房地产市场带来了非常大的机遇,同时给京津两地的房地产业甚至整个经济圈融合提供了很大的机会。在日前由伟业顾问主办的京津高端市场发展峰会上,与会专家及业内人士纷纷表示,两大城市的融合为高端地产市场的发展创造了巨大的空间,但同时也应警惕品质雷同,档期集中、盲目跟风的现象。
天津市场具有后发优势
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌
中国的经济热点在转移,房地产也在转移。当然房价的上涨也在转移,从上海到北京,希望天津房价涨幅不会接下他们的接力棒。
从整个中国房地产市场的发展过程看,珠三角先走一步,长三角随后超越,现在轮到环渤海了,特别是天津。天津可以吸取珠三角、长三角在经济发展、社会发展和房地产市场发展中的经验教训,做好工作,这就是后发优势。
现在,越来越多的外地高端品牌企业来到天津,说明天津的高端市场很大。他们的理念、他们的经验、他们的教训都可以带到市场中来,给天津市场带来很大的生机。希望来到天津的各方力量,把后发优势好好发挥,把天津市场做得更好。
京津地区高端地产颇有潜力
国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究所研究员刘锋
从全国经济发展形势来看,中国区域经济的重心在逐步北移。从整个环渤海经济圈的发展来看,我们认为未来这一个板块将成为中国区域经济发展的第三极,滨海新区也会成为区域经济的一个新的引擎。同时,根据国务院批复的《天津市城市总体规划》,天津和北京将形成错位发展,就是要在北京打造政治、文化中心,在天津打造北方经济中心。随着交通的畅通,北京和天津的同城效应也必将得到快速的释放。
中国高端地产的分布,一和经济发展水平有关,高端地产需求首先取决于地区经济发展水平和人均收入水平;二和政治、经济、文化中心有紧密的关联,北京、上海、广东三地的高端地产占到全国的40%。从目前中国高端地产的区域分布来看,京、津两地分别占9.61%和4.24%,而且呈持续增长之势。
高端地产应注重文化营造
清华大学建筑学院院长助理副教授周榕
我个人认为,高端物业大致可分为三个阶段:第一阶段以占有城市的稀缺资源为特征,第二阶段强调品牌建设和服务内容,第三阶段追求的对迅速缺失的城市文化的弥补。
其实,房地产思维和文化建设之间存在着很大的矛盾,前者是短期交易的思维方式,重在交易过程,比较贴近现实;后者需要长期积淀、成熟和纯化的过程,是抽象的。如何解决这一矛盾?或者说如何为本来没有任何文化的高端物业植入一些文化胚胎?我认为需要三个要素:第一要有文化空间,要专门为文化行为提供空间,比如建设社区图书馆;第二要有文化人群,没有高素质的文化人群就很难形成具有高端文化的高档小区;第三要讲文化活动,通过在社区里面的活动,有意识的引导和组织实现社区的文化建设。
别墅应向节能省地发展
北京居其美业西式房屋建筑装饰有限公司执行总裁戴昆
目前中国的高端住宅、特别是别墅市场,两个矛盾十分突出:一方面,是蓬勃发展的经济形势带来了消费者对高端产品的强烈需求;另一方面,是中国人多地少的国情。其实,高端地产并不和高耗能、高浪费土地完全划等号,而高密度社区也不能和低档完全划等号。社区档次和规划设计、产品类型以及物业配套、科技配套等等相关,不完全和密度有关。
日本的人口密度远远高于我国,还有很多人居住在两层的房子当中,怎么实现的?就是产品的细分。别墅产品在一些成熟市场被划分成一些大类,有粘连式、集院式、独栋式等等,不同的组合方式和产品会带来不同的容积率。未来中国的别墅市场应该向节能省地和低层高密度的方向发展,开发商应该以更精细的建筑和规划设计来提高别墅产品的土地利用率。
价格非高档房唯一标准
伟业天津公司总经理吴琼
高档项目决不仅仅是价格高、成本高,而应该为客户提供更高性价比的产品。而现在,市场中很多高档住宅开发商追求的不是房子的额外价值,而仅仅是拔高价格。
真正的高档住宅,应该强调三个“子”:面子、里子和底子。气派的大堂、高档的外立面、豪华的园林这些大家都能一眼看得见的就是面子,是高端物业比较基本的一个层面;里子是品质,更强调个性、细节和舒适;底子是物业,这往往又是容易被购房者忽略的。
现在,天津的高档房市场才刚刚起步,还远没有到饱和阶段,但仍需警惕品质雷同,档期集中、盲目跟风的现象。有些开发商甚至单纯的模仿、照搬其他城市的优秀产品,对市场的发展十分有害。
高端项目不要过度自恋
天津永泰红墈集团总裁助理段立新
以往,高端市场的一个主要特点就是高单价、高总值以及高端氛围的过分营造,这些都属于市场金字塔尖一部分。所谓高处不胜寒,开发商一旦将某个项目定位于高端,就会进入一个过度自恋的误区:无论如何都要把自己的项目往“高”拔,却没有想好这个“高”怎么做,让更多的人认可你的项目。这种自恋情结是很不成熟的,在市场中却很常见,比如一些高档项目镶金贴银,过分追求那种奢华的感觉。
我个人认为,做高端住宅项目更像做人。人的相貌好坏、穿着打扮只是外在的东西,你可能穿很多名牌,花很多钱打造人的外在形象,但更珍贵的其实是人的气质。从营销和定位角度,高端地产一旦把气质作为首要标准,可能就跳出了简单的贫富贵贱的概念了。(记者姜昊)