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回首2006年下半年,随着新项目的相继开盘,天津楼市的风头几乎被外来开发商占去大半,每月的销售额排行榜上,外来品牌占据了相当的席位。除了富力城、中远海河新天地等早于去年面世,更多的外地开发商作品在近几个月新鲜上市,频频成为各自区域的主力楼盘,如:金地格林世界、首创宝翠花都、静安壹街区、中新TOWN中堂等。那么,外地开发商的异军突起,一炮走红,给本地市场带来了哪些启示?
性价比优势突出
今年下半年亮相的这些楼盘,都是外地开发商来到天津之后推出的第一个作品,从价格策略上,普遍采取了保守的策略,即低开高走。如首创宝翠花都和金地格林世界4000多元的开盘价,静安壹街区7000元的开盘价。虽然绝对价格不低,但是结合产品综合品质来看,体现了较高的性价比,因此价格还是很有竞争力。如宝翠花都推出的低密度规划、精细的景观设计、三步节能等,属于北辰板块中尚为稀缺的产品类型,已经一跃成为该区域的标杆项目。格林世界、壹街区同样也以景观、户型、配套等综合条件取胜。
首次开盘性价比趋高的内部原因在于,这些品牌开发商更希望通过实实在在的产品来建立起企业品牌,刻意压低产品的利润率,以便在较短时间内博取社会口碑和影响力。而更多的经济利益则从长计议,希望透过后期的开发来获取。
根据这种分析,外来品牌在一期开盘圆满推出之后,将逐步拉升价格,在其二期、三期的开盘中,价格势必节节攀升。从现实的市场走势中,也正在清楚地印证这一点。
突破本土习惯思维
作为房地产市场的外来者,外地开发商最大的优势在于不会被传统地域观念束缚,更看重城市未来规划,眼光相对超前。金地副总何海洋认为,作为外来开发商,他们更善于发现被本地人忽略的潜力地段,也敢于推出具有突破性的产品定位,因此,他们开发的楼盘更具前瞻性和引领性,也迎合了广大市民的潜在需求。
首创置业天津新创公司副总邹双喜也提醒说,本地市民传统上的区域择居观念一定要改变。因为随着快速的城市化,随着城市经济的发展和进步,城市格局会发生翻天覆地的巨变。就像地铁1号线的开通,给宝翠花都带来了全市范围的客户,不仅有来自红桥区、南开区的,也有河西区、河东区的。地铁带来的城市居住格局分布变化,已经在世界上很多城市得到证明。作为消费者,如果不具备一定的前瞻性眼光,势必也会错失购房的最佳时段。
市场化手段更纯粹
不难看出,在天津市场上一炮走红的外地开发商,基本全是一线城市的资深开发商,如北京的首创、中远、中新,上海的静安,广州的富力,深圳的金地。而天津在长期以来一直位于全国二线城市,从开发经验、产品成熟度、操作模式上,整体落后于前面所说的一线城市。
这些一线城市的大牌开发商,第一次来到天津,带来的也一定是自己的拳头产品、经典户型,再与本地生活习惯进行适度融合,推出的产品自然能够一鸣惊人。
更为关键的是,这些外来开发商的操盘模式更加市场化。他们几乎都选择了大盘模式,如富力城的70万平方米总建筑面积,宝翠花都的50万平方米,海河新天地的60万平方米,格林世界的50万平方米。大盘开发的好处在于,土地集中便于管理,能够在极短时间内集中优势兵力,建立起足够的市场影响力。另外,同样是大盘开发,运作模式和本地一些开发商也不同。首创副总邹双喜分析说,外来开发商是严格通过市场渠道拿到土地,在大盘开发时运营节奏会更清晰明确;相比之下,发现一些本土开发商虽然因历史原因而拥有大量土地,但开发模式过于零敲碎打,整体性、系统性较差。
此外,值得注意的是,外来开发商的融资方式也相当市场化。资金是房地产开发的命脉,只有市场化的融资方式才能给开发商带来强大的资金保证。像首创、富力,都是在香港上市企业,他们利用国际资本,为大规模的楼盘开发带来了优质的资金来源。