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第四大因素
能源与原材料的刀
能源与原材料价格的上涨,像是砍在企业身上的一把刀,一把切肉的刀。别以为海湾局势不安与中国房价高低没有关系——能源和原材料价格涨了,没人能舒服得起来,包括房地产行业内的人。
提到影响地产的非地产因素,中国城乡建设经济研究所所长陈淮笑了:“影响房地产的因素太多了。比如油价、巴以冲突等都有影响,因为世界是一体的。”
对于这个一体的世界,中国正在饱受油价上涨之苦,目前国际原油9月期货价格仍在每桶75美元左右的高位。而国内,今年已两度提高成品油价格。很多人都相信,成品油价格仍会继续上涨,正因为此,网上时有贴子说第二天油价要涨的时候,加油站都会排起长队。油价的上涨,几乎带动所有与之相关的资源、能源价格的上涨。
与此同时,上半年国家有关部门相继调高了贷款利率、成品油价格,这些涨价因素更多地会在下半年的生产成本中体现出来。另外目前,中国钢铁企业与境外铁矿石生产商的价格谈判已基本结束,19%的进口铁矿石价格涨幅已经确定。钢铁生产成本中偏低的工资成本、能源成本、水资源成本、物流成本和环保成本在下半年,乃至今后若干年内都将逐步提高,从而导致钢铁生产成本的大幅度增加。可以说,在今后一段时期内,中国钢铁行业将进入生产成本快速增长时期,钢材价位有可能顺势上行。
能源及钢材等价格的上涨,已经给企业带来了沉重的影响。据国家发改委发布的调查报告显示,二季度,42.7%的被调查企业认为能源原材料价格上涨是当前企业生产经营中最为突出的问题。在原材料购进价格有所上涨的企业中,73.4%的企业无法通过提高产品价格进行消化。
对房地产行业来说,企业运营成本同样会加大。且不说钢材是主要的建筑原材料,就拿油价上涨导致的能源成本上升来说,据统计,仅2003年建筑房地产业能耗就是9.3亿吨,占全国总能耗的54.7%;中国的建筑用能已超过全国能源消费总量的1/4,其中居住建筑用能更是浪费严重。目前,全国房地产既有住房面积400亿平方米,而且每年还以20亿平方米速度递增,其资源和能源的消耗更可想而知。
全国工商联房地产商会会长聂梅生在一次专业会议上曾说:“房地产业是资源消耗型产业,我们耗不起!”
有专家说,如果能耗增速超过经济发展速度的话,那么中国可持续发展态势将受到严重影响。据了解,中国目前铜、铁、铅等矿产进口依存度为20%,天然气为60%,石油为40%。
那么,中国的能耗现状又是怎样呢?有关统计说,中国GDP单位能耗是美国的2.4倍、新加坡的3倍、日本的4.1倍。据说若要降低能耗量,使之达到发达国家水平,至少需要20年时间。
正是在这样的情况下,从短期来看,能源和原材料价格的上涨,会对房地产行业的建筑成本造成影响。而长期看,房地产产品的开发,必须面向节能方面。一个简单的例子是汽车,若干年前,由于油价低,对于高排量汽车,人们只要买的起就买。而现在,油价的翻升,已使低油耗汽车成为市场的宠儿。
总之,建筑行业需要消耗大量的铁矿、煤炭、木材、水泥等资源,而这些资源有其自然增长率,超量的需求会引起它们价格的暴涨。从可持续发展的角度考虑,中国的住宅开发量必须适应这些资源的自然增长率,才能有长期稳定的发展。