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第五大因素
人口结构的暗箭
人口结构,是一个最容易被人们忽视的问题,但就在目前这几年里,由于20多年前开始严厉的国策,对房子需求最强烈的那部分人口结构,正在发生着变化对于中国来说,还有一个上世纪80年代初期开始日益严厉起来的国策,会成为未来左右中国房地产的关键性力量,这便是计划生育政策。
有数据显示,由于计划生育政策,到2008年左右,中国25??34年龄段人口的数量会骤降到30%左右。但与上世纪80年代较低的人口出生率对应的是,在上世纪70年代,中国的人口却处于快速增长期。到了上世纪90年代末,这些快速增长期内出生的人们,基本上都到了购房置业的年龄。而实际上,正是在这个时候,中国开始正式启动了房地产市场的建设,在某种程度上,中国房地产市场启动至今的蓬勃发展,与这个年龄段的购买消费有着密切的关系。
这种人口结构将会影响到中国的消费与投资。据调查,25??34岁是购房最集中的年龄段,这一年龄段人口的骤降将会影响房地产真实需求的增速。而40??49岁年龄段的人,却是有最强消费能力的人。随着上世纪70年代生人进入这一年龄段,在未来近10年中,消费能力最强的人口数量会快速增长。
一般来说,在人口的较大比例由少年儿童或老人组成的情况下,社会负担率较高,生产性较低,对经济增长不利。而在劳动年龄人口比重高的情况下,人口生产性强,社会储蓄率也高,则有利于经济增长。由于上世纪70年代的高出生率,未来几年中国恰好处于人口年龄结构最富生产性的阶段上,经济增长极有可以获得一个额外的源泉。但随着时间的继续,上世纪80年代开始持续至今的低出生率,会逐步改变人口结构中的有利因素。2008年左右,25??34年龄段的人口会出现骤降;40??49岁的人口会一直稳步增长。这些都会对房地产产生直接的影响。
实际上,居住需求对于经济来讲,本身就是投资性的,而且会带动相关投资性行业的发展,包括钢铁、煤炭、电力等。
不同年龄的人群具有不同的经济行为。25??34岁年龄段人口的骤降会减少房地产的投资性需求,进而会降低许多投资性产业的需求,有专家预测,这一时间点可能会在2008年左右出现。40??49岁年龄段的人口稳步增加则预示着中国的消费性需求可能会一直维持较快的增长。2008年前,中国经济因此会保持较快的速度增长。此后,经济的放缓会减少居民的收入和改变居民对于未来的预期。
当然,不同年龄段出生的群体,有着完全不同的消费理念。我爱我家副总经理胡景晖便认为,上世纪80年代出生的人追求独立、自我。他们的消费理念、价值观与70年代有着巨大差别。在他们进入婚姻状态,尤其在购房消费上,非理性因素要多些,跟风和盲目购买的情况比较多,而且,由于是独生子女,他们的父母也愿意为孩子花钱。
但不管怎么说,由于人口结构的变化,在短期内,房价继续上涨的可能性较大;而中长期,则极有可能受制于人口结构带来的经济放缓及需求量下降。