|
||||
近期以来,韩国有关房地产的新闻报道连篇累牍,占据每天重要新闻的首位。日新月异爆涨的房地产价格使韩国人民坐不住了,刮起了“房地产风暴”,已经从首都首尔刮到了地方。
事情还得从1997年的韩国金融风暴开始说起。当时,韩国总统金大中为了刺激低迷的经济,出台了一些政策鼓励公民购房,降低房地产税收,减免新购住房的注册税和转销原住房税等,以搞活房地产行业带动国家经济发展。
后来,经济恢复景气,但是房地产不断上涨的价格,却让老百姓坐不住了。在首尔偏远处买100平方米的住房都得支付5、6亿韩圆以上,市区和中心区更是昂贵,达到10亿以上韩圆,就是说在首都买一套100平方米的住房,需要500万、600万以上人民币,中心区则需要1千万到2千万以上人民币。也就是说首尔市住房最低价是每一平方米5万人民币左右,最贵的地方则达到10万元人民币以上。而且,诸如首尔江南区的繁华市区一套住房曾经一夜之间爆涨1千多万韩元。真是邻居间什么都相仿啊,怎么这么酷似,这还没有说完教育公平问题和择校、高考问题,房地产问题又让人心惊肉跳。韩国今天发生的故事,说不定我们大家明天就要身临其境。不妨说说看,为的是防微杜渐。
韩国政府也十分着急,卢武铉政府连续出台有关抑制房地产价格爆腾的一系列政策,但收效不大。2006年11月15日,韩国政府又出台了一系列新举措:(1)成立以建设与交通部副部长为委员长,由20多名学界、研究机构、市民团体等各界人士参加的出售住房制度改善委员会,尽快出台能够降低房价的可行方案;(2)新建城市或居住区,扩建住房,筹资准备建设100万套低收入和无房户的住房;(3)规范住房贷款。经过进一步完善,还将出台相关政策;(4)继续扩大现房出售规模,从目前40%的完工率逐步提高到2009年的60%以上;(5)提高多处住房转销税收;(6)完善实名交易与申报制;(7)加强物业管理和服务,增加透明度;(8)加强出租房产市场的管理,防止租赁投机行为。
有责任心的韩国国会议员和学者们分析:要想降低房产价格就要公开建设成本,公立机构介入住房开发,严防以新房抵押贷款再购置多处住房,现房销售是必须的,抛开这些要素降低住房单价是不可能实现的。建筑业财阀通过减少绿地面积,增加住房密度来单纯追求利润的房地产开发更是不可取的。只着眼于扩容式的住房开发,可能更加助长这些投机商行为,以往15年建了588万套住房(韩国人口4800万),按一户3口人算,就能住进1764万人,但建得越多住房越紧张,有钱人都到首尔买多处房子,有一半可能属于投机行为。月收入不足100万韩元(相当于9000元人民币)的低收入家庭,即使提供廉租房也难以支付取暖和物业费。弄得不好,房地产业成为政治家、经济官僚、建筑业财阀、保守派媒体的开心俱乐部。
对房地产市场的严格控制,使很多韩国投资房地产的资金转移到美国、加拿大、澳大利亚等国。为稳定和活跃房地产市场,韩国学者提出如下观点:(1)不能把老百姓的住房建设事业,单纯看成建设与供给,而是当作人民的生活质量与福祉事业,应在福祉部(社会福利部)内新设住宅厅(局),出台政策要慎重,不应朝令夕改。尽快使68万户、160万居住在地下、地窖、窝棚、洞穴的贫困居民住上房子;(2)公立机构和地方政府参与住房建设,不能只委托私人财阀和企业主导建筑业;(3)通过公开建房成本,现房出售,以现价的一半价格售给在本市内工作的无房户;(4)不能把正常的房地产开发与投资都打成投机商心理和行为;(5)降低住房交易税和提高转销税并行;(6)提升一户3处以上住房的转销税;(7)规范管理住房贷款,防止富豪、高官滥用职权套购几十套住房的投机、囤积行为;(8)整顿住房租赁业,抑制房地产投机。韩国学者风趣地说,扩建住房是有可能实现,但规范管理住房贷款和降低房地产销售价25%,难度很大,弄不好,不是卢武铉政府掌控了房地产市场,而是房地产投机市场套住了总统本人,有些政策改来改去,又改回来了,盲目增加税种和税收都不会收效。