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2006年,中国政府从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产,力度之大前所未有。尽管楼市也“出现了一些积极的变化”,但收效与预期差距尚远。有专家形容:2006的房价“且调且涨”。其原因主要有:
其一,地价上涨推高房价预期。今年,各地“地王”、“楼王”频现。9月上旬,上海市浦东新区花木地块报出58.89亿元,创历史纪录。按此计算,楼板价就高达11300元/平方米,而离它不远处的新楼盘均价为9700元/平方米。杭州、南京、广州、深圳等地的地价也都越拍越高。
事实上,“地王”的诞生意味着这一地区的房价有了一个新的标杆,继续攀升。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说,开发商正是利用了这一点,制造房价上涨预期,结果房价的涨幅比地价的增幅还大。
其二,需求“人为过剩”,直接拉升房价。今年以来,全国除长三角地区楼市供求关系有所缓和外,其他房价涨幅居高不下的城市,供小于求的局面没有改变。业内人士分析,造成需求过剩的因素主要有:保障不到位,大量中低收入者被裹挟进房市;投资手段匮乏,买房仍是多数手有余钱者的理财方式。
北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》指出,根据东部地区商品房均价和人均收入,70%的城市居民没有购买新房的能力。房价的持续上涨造成广大中低收入者超越个人经济能力地恐慌性跟风。
美联物业顾问姚滨说,银行存款利率低,房价的持续上涨刺激了投资热情。由市场“看涨”预期拉动起来的套利需求,实际上是金融市场上保值增值手段缺乏的表现。
城市化加速引发大规模被动性需求也是导致住房消费居高不下的另一个因素。尽管今年城镇房屋拆迁规模得到了控制,但总量还是不小。例如2006年,上海世博园区动迁1.8万户居民,轨道交通前期动迁1.3万户居民。
其三,银行放宽贷款条件,为楼市购买力提供支撑。获取存贷款利差仍是国内银行盈利的主要模式,收益稳定、坏账率相对较低的个人住房贷款业务成了各银行争夺的焦点。