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滨海新区包括天津经济技术开发区、塘沽区、大港区、汉沽区以及东丽区和津南区部分区域,其中开发区和塘沽区是滨海新区中住宅市场发展较快的区域。以下主要从开发热点区域、销售价格、产品特征、发展商关注程度等方面着手对滨海新区的住宅市场进行简单的介绍与分析。汉沽区住宅市场目前尚处于起步阶段,在本文中不做分析。
开发热点区域
目前滨海新区住宅开发的热点主要分布在以下四个区域:
1、开发区轻轨沿线
2、塘沽区西北部区域
3、东丽湖周边
4、大港区港东新城
汉沽区的住宅市场目前正处于起步阶段。下图是这几个区域的分布示意图。
从房地产开发的角度来看,上述几个区域有各自的特点,下表中列出了这几个区域各自的优劣势。
区域 |
优势 |
劣势 |
主要住宅项目 |
开发区 |
居住氛围相对较好,交通便利 |
土地成本较高 |
金海岸滨海新城爱丽榭 伴景湾傲景观澜新城国际 |
塘沽区 西北部 |
升值潜力较大, |
目前生活便利性较差 |
水域未来城心贻湾 |
东丽湖 周边 |
自然景观与生态环境较好,土地成本较低 |
常驻人口较少,目前生活便利性较差 |
万科城朗钜天域 溪韵风景湾 |
港东 新城 |
土地成本较低,升值潜力大 |
目前目标客户群相对较小,未来区域内竞争激烈 |
和兴理想城 |
住宅售价
从各区域的整体情况来看,开发区的住宅平均售价最高,目前约为6500元/平方米,主要是由于开发区住宅总体上供不应求,投资者比例在50%以上、土地成本较高以及提升项目品质的高成本投入等也是开发区住宅售价较高的原因。
其次是东丽湖区域,目前高层住宅的平均售价约4700元/平方米,多层住宅的平均售价约5100元/平方米,联排别墅的平均售价约8000元/平方米。东丽湖区域的住宅售价较高主要是因为该区域的主要产品为别墅,独特的自然景观与生态环境优势也是该区域售价较高的支撑因素。周边区域内相关产业(主要是空港物流加工区、开发区西区以及东丽开发区内的制造业、物流业等)的发展带动了东丽湖区域居住氛围的形成。
塘沽区住宅的平均售价目前约为4100元/平方米,但西北部主要项目的售价大多在5000元/平方米上下。塘沽区住宅售价的上涨主要是由于大量外来购房者在塘沽区购买自住房产或投资房产,其中投资者的比例接近30%。塘沽区临近开发区,但是住宅售价相比开发区内的住宅要低约1500元/平方米,使得开发区部分收入较低的购房者转向塘沽区住宅市场。从供需关系看来,塘沽区目前中小户型的供应量相对不足,住宅产品供需错位,因而以中小户型为主的项目售价上涨带动了该区域内住宅平均价格的上涨。与其他几个区域相比,塘沽区的自住型需求总量最大,因而也是住宅市场发展基础最为坚实的区域。
大港区港东新城是未来五年内大港区住宅集中开发的区域,目前该区域的住宅平均售价约4200元/平方米,大港区住宅售价相对较低主要是由于该区域的住宅需求群体以本地居民为主,而本地居民目前人均居住面积较高,改善需求主要是对小区居住环境的改善,但目前在售项目在小区环境方面有实质性改进的较少,因而大港区住宅市场的发展还有待于区域内产业的进一步发展,产业的发展将带来新增的居住需求,同时还可能带动大港区二手住宅市场的发展,进一步推动改善型需求的增加。
产品特征
滨海新区由于地域范围较广,而且包含了开发区商务与生活区、东丽湖风景区,因而住宅产品类型较多,其中各个区域的住宅产品又有各自的特点,下表中列出了滨海新区内各区域住宅产品的主要特征。
区域 |
住宅产品特征 |
开发区 |
绝大多数为高层住宅,大户型住宅为主,小户型公寓供不应求,社区环境较好,停车位设计较多 |
塘沽区 |
高层产品为主,有少量多层住宅,大户型住宅为主,中小户型住宅供应开始增加 |
东丽湖周边 |
以低密度住宅为主,高层和多层住宅的供应量较小,社区环境较好 |
港东新城 |
以大户型多层住宅为主,项目规划设计水平较低,产品形式单一 |
发展商关注程度
由于滨海新区整体定位的提升,投资者对滨海新区住宅市场的关注度有了很大的提高。目前有众多的外来发展商(包括万通、广厦、朗钜、亿兆、联想融科等)已经在滨海新区开发住宅项目,还有一些发展商正在关注滨海新区的土地招商与房地产项目合作机会。滨海新区住宅项目的主要发展商还包括天津本地的泰达、贻成、天房发展、泰丰、星运、滨海快速等。
从关注的程度来看,开发区的受关注程度最高,开发区居住用地价格的迅速攀升即在一定程度上说明了这一点。其次是塘沽区和大港区,目前已有众多天津本地发展商在塘沽区和大港区储备居住土地;最后是东丽湖区域,东丽湖区域的关注度正在迅速提高,除自然景观与生态环境因素外,空港国际物流区、开发区西区以及空客A320项目落户滨海新区等产业推动因素也是东丽湖区域受到房地产发展商关注的重要原因。
滨海新区住宅市场展望
随着天津房地产市场的快速发展,城市中心区域的可开发居住用地逐渐减少,而且土地价格上涨较快,投资风险相应增加。滨海新区与城市中心区相比具有土地价格较低,升值潜力较大,用地限制条件相对宽松(主要是指可以开发一定数量的低密度住宅和多层住宅)等优势,同时,随着轻轨、地铁、快速路和高速公路等交通设施的建设,滨海新区与北京、天津市区的交通时间将在很大程度上得到压缩,滨海新区住宅市场的需求群体进一步扩大,因此,滨海新区住宅市场将有广阔的发展空间。(文/戴德梁行)