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滨海新区无疑已是房地产界最炙手可热的投资之地。但毕业不久的小王却感叹买不到“房子”。根据本刊研究部研究发现,目前滨海市场多为大户型产品,小户型极度稀缺,原因如何?而在此背景下,一些有部分小户型产品的项目,却开始“显露热销”迹象,对于滨海市场,小户型市场究竟如何?未来走向如何?
滨海小户型一房难求
“在这里想买一套心仪的小户型很难!”小王大学毕业后在开发区工作,并决定毕业后留在滨海新区工作生活。因家在外地,小王有了买房的打算,可是他看了很多项目,几乎都是大户型。
以开发区为例,很多项目的户型都在150平方米以上,如某项目推出了四室的主力户型,主要面积区间集中在180平方米、227平方米和330平方米,单套户型总价都在100万元以上。对于刚毕业的小王来讲,购房愿望无法实现,只能先租房居住。
其实,像小王这样的年轻人在滨海新区不在少数,新兴的小户型项目正成为他们的购房首选,虽然面积不大,但通常建在区域繁华中心地段的小户型,会为生活和工作带来很大便利,另一方面可以为将来二次置业省下一笔资金。但是,可供他们选择的小户型却是少而又少。
以塘沽区为例,从《楼市》“楼盘大卖场”上不难看出,塘沽区的9个项目中,只有水域未来城的主力户型中包括小户型,其他项目的主力户型几乎都是大户型。有关调查显示,目前天津在售住宅项目普遍存在户型面积偏大的特点,其中滨海新区尤为明显。目前,滨海新区主要在售项目的户型面积均在100平方米以上,主力户型多在130平方米左右。
据天津中原物业顾问有限公司研究部高级投资分析师高飞介绍,2003年滨海地区普通商品住房80平方米以下户型占供应总量的4.7%,80~100平方米占供应总量的24.5%;2004年普通商品住房80平方米以下户型占总量的6.8%,80~100平方米占供应总量的22.2%;2005年普通商品住房80平方米以下户型占供应总量的4.8%,80~100平方米占供应总量的17.8%。可以看出,近几年中小户型供应量不超过总量的30%,而80平方米以下的小户型更是稀缺,出现供求不平衡的现况。
小户型处境“尴尬”
在供求出现不平衡的情况下,为什么大户型仍然走俏而非小户型?据了解,在滨海新区购房者中,有相当一部分人群是投资买房。据高飞介绍,滨海地区很多项目有50%的购房业主属于投资性购房。那么,哪种户型更具投资价值呢?
据高飞介绍,2005年天津市人均收入为12600元,塘沽区人均收入较高,为15757元,而开发区人均收入最高,超过其他大城市收入为24624元。造成了这两个区域房地产市场中的主力户型面积比市区高出20平方米左右。
目前大户型供应比例远远超过小户型的情况下,购房人是在产品的引导下而购房。滨海中心区域的高收入人群肯定会将投资目标锁定大户型。相反,对于刚刚毕业积蓄不多又有购房意愿的购房者来讲,小户型是他们购房的首选。
据万通新城销售经理刘力讲,购买小户型的客群以单身、年轻夫妇为主,在滨海以制造业为主的基础上,这些人群虽然有一定的市场需求,但不是主要置业人群。
除此之外,目前滨海新区在售的小户型项目,销售价格一般都会比普通住宅高。根据《楼市》市场研究部研究结果显示,目前开发区普通商品房均价一般都在7000元/平方米以上。如果以小户型一室90平方米以下为例,总房款约40~60万元之间,两室如果按100平方米计算,售价为70万元。而该区域可以选择的小户型屈指可数,可选择余地较小,而仅有的小户型单价往往很高。
以均价8000元/平方米的项目带装修的小户型为例,100平方米总房款为80万元。通过对比可以看出,小户型与普通商品房对比,在价格方面没有太大的竞争力。虽然精装小户型能够让购房客户交房即可入住,免去装修的烦恼,但购买小户型的购房者多是一些年轻人。他们追求个性化的生活,趋同的装修,并不能提升小户型的吸引力。
“装修风格不是很满意,有了这装修成本,不如自己花钱装修。”小王一针见血地说出了目前滨海中心城区精装修小户型的弊端。我刊记者采访戴德梁行工作人员了解到,未来会有大量小户型产品上市,各项目应在产品设计上求新求变,或在配套设施上提供酒店式服务,张扬个性、引领时尚的小户型才是市场受欢迎的精品。
小户型市场“生机”渐显
滨海区域户型供应的不平衡,引起了不少专家的关注。天津社科院经济社会预测研究所所长卢卫在接受媒体采访时曾经指出,滨海楼市潜藏的矛盾如不解决,其结果是,一会提高滨海新区定居门槛,将真正需要定居的人口阻挡在外;二会提高整个区域的商务成本,迫使一些企业离开;三会阻止中心市区的就业和定居人口进入。这都不利于滨海未来的发展。
与此同时,近段时期滨海新区房价涨幅快速,甚至超过市民收入涨幅水平,在这种情况下,一些开发商开始重新关注小户型市场,小户型逐渐增多。另外,受国家“90平方米、70%”政策的影响,滨海区域供应结构开始发生变化。
以往滨海楼市也存在少量小户型,但都不是项目的主流产品,在房型设计中往往被当作较大户型的“调味品”,例如,爱丽榭有部分小户型、天保金海岸SOLO等。但是,未来以小户型为主户型的项目会越来越多。
近期滨海市场已有多个小户型项目面市,万通新城国际推出了户型面积在60~90平方米之间的小户型。水域·未来城计划在五六月份推出二期后续产品,户型面积也将进一步压缩,以90至100平方米为主。
据刘力介绍,万通新城国际项目A立方推出500套小户型产品,从推出到现在已经销售过半,销售情况良好。高飞预测,今年100平方米以下户型将占总供应量的40%,2007年,中小户型所占比例将达到50%。