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住房结构
预期之七:“70%·90平米”细则“躲”不掉
建设部等九部委的“70%·90平米”政策出台后,众人翘首期盼的北京细则至今仍未出台,但据调查,已经有许多项目被“放行”,而放行的标准并不明确。在细则制定过程中,也时有“政策执行难”的说法传出,因此出台时间一再延迟。不过,据相关部门负责人透露,无论如何,执行细则都不可能“躲”掉,预计将在2007年一季度出台。
被认为是2006年最具威力的“70%·90平米”新政没有发挥应有作用。相反,这一政策却延迟了诸多项目的上市时间,加剧2006年房地产市场的供需紧张。据《楼市》调查了解,目前各城区在执行政策时没有统一标准,在政策出台后被卡的607个项目中,绝大多数仍未通过审批。
“若不出台细则,就将采取‘一刀切’的形式,但‘一刀切’执行‘70%·90平米’新政又不现实,尤其对远郊楼盘而言;若出台细则,又受楼盘所在区域、市场定位等一系列因素影响,并非易事!”一位多年从事房地产开发的王先生告诉记者,细则出不出对于政府来说进退两难,因此只能选择低调放行部分楼盘,而其依据的标准是什么,却并未对外公示。
华高莱斯认为,2007年“70%·90平米”的政策方向将得到坚持,小户型比例将大幅提高,但实现“70%”这个目标的可能性并不大。伟业顾问也指出,从目前市场看,90平方米以下的供应量不足整体的30%,2007年新增项目受“70%·90平米”限制的数量也将有限,因此这一政策对住宅供应结构的影响在2007年暂时无法体现。
因此,2007年明确政策实施细则之后,其对调整住房结构、引导合理消费的长远意义才会逐渐体现出来。
除了对户型结构继续调整之外,业内专家表示,2007年还将对不同类型住房的结构进行调整,商品房、二手房、经济适用房、限价房、廉租房以及出租房共同构成住房有机体系。
预期之八:限价房面临重大调整
就像一阵来得快也去得快的风,限价房在2006年掀起了住房保障体系建设的高潮,但很快进入低潮期,18块限价房备选土地推出后,下一步工作却难以继续。2007年,限价房将出台实施细则,而“限户型、限房价”的标准或将进行重大调整。
广渠路15号地是2006年限价房首批备选用地之一,早在2006年8月,北京市土地储备中心就挂出公告,宣布该地块将于第四季度招标出让。然而,由于招标细则等配套文件至今尚在审定,因此其上市时间推迟到2007年,而具体什么时间入市还是一个谜团。
“如果18块限价房备选用地都在2006年入市,那么2007年就将形成商品房供应。然而,限价房如何操作的细则尚未确定,土地就先选出了,这样带来的结果便是:可开发土地不能及时转化成住房供应,加剧供需紧张,同时限价房在实际操作中又可能与政策初衷偏离。”一位不愿透露姓名的专家呼吁,应当防止限价房重蹈经济适用房的覆辙,应当先有较完善的操作细则再进入实质运作,否则必定出现与经济适用房类似的问题。
权威专家指出,限价房的主要问题包括其与经济适用房有何本质区别;“限价”采取静态定价还是动态定价,如何定;对买家身份有何限制;有无退出机制等,而这些疑问对于限价房的实际操作都有重要影响。因此,专家指出,2007年必须出台限价房的操作细则,而“限户型、限房价”的标准或将进行重大调整。
预期之九:2007开启户型创新元年
“70%·90平米”新政之后,业界人士普遍担心的产品同质化问题在2007年并不会出现。所谓的“同质”主要表现在住宅面积趋同,而户型设计不仅不会同质化,反而可能由于竞争加剧而更具创新性,创新户型元年由2007开启。
“中小户型应该是中国住宅的主体户型。”建设部副部长刘志峰日前表示。他还透露,建设部正编制“90平方米以下中小套型住宅设计要点”和“90平方米以下套型住宅设计标准”等指导性文件,包括提高空间使用率,不同类型住宅的最佳梯户比以及如何将公摊面积建到最少等技术性问题。
2006年,中国房地产及住宅研究会启动了中小套型住宅的设计比赛,也得到了建设部的鼎力支持。同时,12月16日,万科举行了住宅设计竞赛颁奖典礼,而竞赛主题则为“没什么不能打破80平方米的可能性”,也筛选出的精彩小户型设计方案。
“我们的楼盘就是按照‘70%·90平米’新政要求设计的,正是因为面积与其他受该政策限制的楼盘相当,所以我们就要下更大的工夫在户型设计上,以突出自身优势。”亚北一开发商向记者表示。而华高莱斯则认为,在新政策之下,市场上将涌现出一批“smart house”,小巧、精致,设计充满智慧和人性化。
“小户型住宅并不等于低品质。我们应当研究的是如何做到‘造价不高水平高,标准不高品质高,面积不大功能全,占地不多环境美’。”刘志峰再次强调。
预期之十:住房郊区化城市继续膨胀
土地供应郊区化、新七环规划、公共交通的改善,都在推动住宅郊区化,加上2008奥运的拉动,将共同促进2007年北京城市的进一步扩张。
“住宅郊区化,城市继续膨胀是房地产带给北京最显著的改变。”某城市规划专家指出。
据《楼市》市场研究部统计,2006年北京新增的土地供应中,远郊区县的土地供应占了供应总量的60%,而2007年远郊土地供应占主流的趋势还将继续。伟业顾问表示,2007年北京的有效土地供应量约为1192公顷,其中,北京市边缘组团和重点新城区将成为供给重点,城市外扩步伐将加快,郊区住房成交份额将不断增加。
中原地产预测,2007年北京房地产的热点板块将包括广渠路板块、朝青板块、小屯板块、上清板块、西北旺板块、海淀温泉板块和怀柔板块;而华高莱斯指出朝青板块、百子湾区域、管庄区域、通州八通线沿线、亚奥区域、望京区域、亦庄马驹桥区域、清河西三旗区域以及海淀山后区域等也将是热点板块。
不难看出,2007年房地产的热点板块多为城市边缘板块或远郊区县。“无疑,城市化进程将进一步加快,对于北京来说,老城区已经不再是一手商品房的主力战场,城市边缘组团和重点新城才是2007年商品房市场的主角。城市将进一步扩张!”一位业内专家表示。
“北京城最大的问题,包括交通、房价等问题,归根结底是规划的问题。从趋势看,城市的进一步扩张不可避免,无序的膨胀是可怕的。规划应该提到头等重要的位置,否则,就不仅仅是房地产的问题这么简单,这是决定一个城市生命的问题。”一位资深规划专家意味深长地说。