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市场变化
预期之十一:房价阶段性慢涨
2007年的房地产市场将呈现出“且调且慢涨”的局面。宏观调控还将进一步深入,与此同时,在2007年这个特殊时段,房价仍将保持缓慢增长的态势。但市场潜在的价格下跌风险因素需警惕,2008年及以后的房价走势较难定论。
经济学原理表明,在既有的价格基础之上,供需关系变化是影响其涨跌的重要因素。伟业顾问表示,2007年的商品房供应将会打破2006的低迷状态,北京有效供给住宅面积约2145万平方米,比2006年的供应量增长50%以上;中原地产认为2007年下半年将出现商品房集中上市的现象。
而2007年的需求则呈稳步增长之势。专家表示,城市化进程、年轻人因结婚等原因购房带来的刚性需求都将平稳缓慢增长,不会大幅增加。
再从心理需求看:一方面,2007年人民币升值预期以及奥运的拉动可能还会刺激部分消费者的购房欲望;但另一方面,能从心理上抑制需求的因素则更多,这包括住房保有环节拟开征税收、奥运之后市场走向不明朗、住房户型结构的调整、政府对市场秩序的整顿以及住房保障制度的逐步完善等,这些因素都将加大购房人的观望情绪。而股市在2006年的出色表现吸引了大量资本从房地产市场转向股票基金市场,从而分流住房需求。
因此,从供需总体关系看,2007年的供需矛盾将得到极大缓解。伟业顾问指出,2007年商品房成交均价涨幅将放缓,回落至10%左右,回归到比较理性的状态。也有专家持房价将下跌的观点。
房价下跌风险存在,但不会在2007年下跌。国家发改委信息中心发展部战略处处长高辉清表示,“这是因为2007年的房地产市场依然是‘政策市’,也就是说房价的走势将取决于宏观调控的结果。”而由于2007年不仅是奥运会召开前一年,同时也是“十一五”规划中承上启下的重要一年,因此调控政策“不可能让其大涨,也不可能让其大跌。”高辉清分析道。这一观点,得到了不少业内人士的认同。
预期之十二:2007年下半年商品房集中放量
2007年,商品房的供需矛盾将得到极大缓解。2006年受到政策影响的项目都将于2007年上市,同时,由于2008年之后房地产市场走向很不明朗,因此,很多蛰伏未动的楼盘都会尽量赶在2008年之前入市。
伟业顾问表示,2007年一手住宅市场将打破2006年供不应求的局面,新增住宅供应量大涨,有效供给住宅面积约2145万平方米,比2006年的供应量增长50%以上。
一方面,600多个原计划于2006年上市的房地产项目,由于受“70%·90平米”新政的影响,调整产品,从而将上市时间延迟到2007年。另一方面,2008奥运后住宅市场的走向并不明朗,因此不少楼盘都希望赶在2008奥运之前上市。基于此,华高莱斯认为,2007年下半年住宅市场可能出现井喷现象。
另外,随着土地清查的进一步深入,大量闲置土地将加速转化为住宅的实际供应;而奥运之前对京城烂尾楼的处置,也都会进一步增加住宅的供应。
值得注意的是,未来的住宅供应将呈现出愈来愈明显的郊区化趋势,北京市边缘组团和重点新城区域将成为供给的重点。
预期之十三:二手房交易量价双涨
由于“三税”(营业税、个人所得税、土地增值税)的影响,2006年的二手房交易不如预期火爆,而2007年的二手房交易量将进一步上涨,尤其是主城区以内,交易量将达到8~10万套,价格也将上涨。
2007年,一手商品房郊区化趋势将更明显,而城区内二手房交易将逐渐活跃;另一方面,2006年“三税”齐征带来的抑制效应也将逐渐减弱,市场交易恢复正常;同时,房产保有环节拟征税或将增加房产持有人的成本,也会促其将手中的房产出售。三方面原因将共同促进二手房交易量上升。中大恒基总经理助理冯鹏程预计,2007年二手房交易将突破8万套;而我爱我家则认为乐观状况下,2007年二手房交易将突破10万套。
同时,各房地产中介公司还对2007年二手房价格进行了预测。21世纪不动产表示,2007年二手房价格不会下降;中大恒基认为2007年房价将在高位上涨,但涨幅会放缓,链家也持类似观点;我爱我家认为2007年房价将上涨10%~15%。经纪公司普遍认为,二手房价格上涨一方面是受一手商品房价格的影响,同时目前交易的二手房大多位于市区,“好位置约等于高价格。”一位经纪公司负责人表示。