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土地
预期之十四:土地供应将反弹增加
如果说,2005年土地供应计划未完成,是因为2003、2004年协议出让土地造成提前透支;2006年土地供应计划未完成,是因为“70%·90平米”新政要求调整住房户型结构,影响土地供应进程,那么,2007年的土地供应应当补上2006年的供应空缺,并且适当增加供应计划,由此,2007年的土地供应将有所反弹,大幅增加。
伟业顾问表示,在北京市住宅建设规划中,计划2006、2007两年居住用地供应规模为3600公顷,而到2006年底,连同经济适用房的土地供应也仅有900多公顷,仅占计划的1/4,2007年的土地供应应当体现2006年的供应空缺,有望大幅增加。
但在一些人眼中,2007年的土地供应也不容乐观。湘江伟业(北京)投资有限公司董事长总经理方明理就表示,2007年的土地供应形势仍不容乐观,毕竟新增土地资源有限,且中央对用地计划把关甚严。要缓和住房供需矛盾,既要加快房地产项目的审批速度,也要加大对闲置土地的清理力度,他认为市场上还有大量闲置土地没有被清理,而这些闲置土地又以大公司的储备土地为主。
不过,专业人士认为,无论是加大闲置土地的清理力度还是加快供地计划的执行,2007年的土地供应都会有所增加。“倘若土地供应计划一再‘流产’,那么政策的权威性必然受到很大打击,并且‘地荒’论必然再度刺激房价进一步上涨,因此,2007年的土地供应不会降只会涨。”一位业内人士分析道。金融
预期之十五:人民币升值与加息细水长流
人民币升值给2006年的房地产投资带来了一股热潮,目前人民币再升值的压力并没有减轻,房地产市场存在这一潜在利好;但与此同时,央行再次加息的可能性也很大,这对房地产市场又是利空,二者PK的正负效应很可能相互抵消。
一位业界专家对《楼市》记者表示,“人民币升值的压力依然在加大,并加快了升值步伐。”人民币升值对房地产投资来说是一大利好,或许会吸引更多的投资人。但也有专家指出,人民币升值的幅度不会很大,对房地产的利好影响间接而微小。
在人民币存在升值预期的同时,央行再度加息的预期也很大。而加息将同时增加已购房人和准购房人的负担,因此,对房贷的实际加息幅度也不可能太大,其对购房需求的抑制作用主要体现在心理影响上。
业内人士分析认为,一个利好消息和一个利空消息同时存在,但无论是人民币升值还是加息的幅度都不可能很大,所以,二者产生的作用对房地产市场的影响不会很大。
预期之十六:股权及资本市场融资“杀”出生路
2006年,商品房预售条件进一步提高,土地交易中付款方式愈加重要,开发商的资金实力面临更大考验,而收紧银根进一步限制了传统贷款融资方式。对开发商而言,如何拓展多元化融资渠道将是2007年解决资金问题的关键。股权融资和资本市场融资或将为开发商“杀”出一条融资的生路。无法破解融资难题的一大批开发商难免出局。
“明年央行针对地产的信贷调控无疑还是会从紧缩信贷入手,可以肯定的是控制货币的流动性过快将依然是明年货币政策的重点。”中金公司首席经济学家哈继铭表示。
紧缩信贷无疑会让那些依赖传统贷款模式的开发商受挫。那么,2007年有哪些融资渠道可以突破呢?
“REITs曾被众多开发商视为解救资金压力的救命稻草,尤其是当2005年底越秀REITs成功上市之后,不少机构也加大力度运作REITs。然而,2006年的实践却残酷地宣布,目前想依靠REITs解困并不现实。我们公司现在负责REITs业务运作的就独剩我一人,对于公司来说,若成功,则是大单交易,将赚取丰厚利润;若失败,公司增加的人力成本也不大。”一位经纪公司的业务经理告诉记者,目前业内人士对REITs既抱有一点希望,又觉得无望。
信托的遭遇与REITs也颇为相似,受银监会“54号文”的影响,2006年第三季度的信托发行量突然缩水,2006年的发行规模呈前高后低的状态。业内专家表示目前要依靠信托融资也比较难。此外还有抵押贷款证券化等融资方式,但其在2006年表现平平,2007年走势如何还难以预测。
中国建银投资有限责任公司副总裁刘铁民表示,2007年大开发商通过债券融资等资本市场运作方式融资的会比较多,而对于中小开发商来说,股权融资或许是不错的选择。专家预测,2007年,必然有部分开发商无法破解资金难题而遭淘汰,中诚投资总监李颖则直白地指出,那些手中只有两三个项目的中小企业应当趁早考虑“投靠”地产投资基金,或寻求合作,或卖掉赚取差价。事实上,因难以筹措资金而转卖项目的现象已比较普遍。
预期之十七:外资从购房转向投资开发
调控既像魔鬼又像天使,它把一些开发商“踢出局”,让继续留存的开发商利润变薄,但它也让整个房地产市场更加规范、透明和健康。这对于海外投资基金来说,无疑是好事。与此同时,人民币继续升值的预期也让他们“嗅”到了利润的味道。因此,虽然外资购房被判“死刑”,但外资涌入国内进行地产开发的热情将难以阻挡。
目前,不少外资投资机构正抓住这个时机扩军中国地产业。渣打直接投资有限公司董事总经理陈凡表示:“几个月前,我们趁调控之机入股世茂地产和绿城中国,现在证明我们决策正确,我们还注资了北京的一家国有房地产企业。”他表示,这对于国内房地产企业来说,也正是融资的好机遇。
“对于国内房地产市场来说,外资购房相当于增加需求,并有可能炒高房价,进行禁止令是应当的;而外资进入开发市场则相当于加快供应,并为国内企业提供一条融资路,不应当过度限制。”一位业内人士表示。
据另一家国外投资机构负责人介绍,虽然外资直接购房受到限制,但投资地产开发的形式比较灵活多样,包括入股国内地产企业以及多种形式的合作,因此较好操作。他表示,“对于外资来说,投资国内房地产市场不仅是为了在本领域获利,同时还可以借此熟悉其他投资领域,为更广阔的发展奠定基础。”
预期之十八:税收政策方向大逆转
税收调节一向被认为是较好的市场化调控手段,2006年的税收调节重点针对二手房交易市场。2007年税收政策应进行改革,对高档房消费征收消费税,从房产交易环节征税转为房产保有环节征税,是改革的两个方向。
2006年12月16日,建设部副部长刘志峰在接受媒体采访时表示,目前在住房交易过程中,税费很高,但在保有环节却基本没有,建设部正联合国税总局、财政部等相关主管部门,研究住房保有环节税费的收取。财政部财政科学研究所所长贾康表示,北京正在对开征物业税进行试点,为全面进行税收改革“铺路”。而业界专家亦普遍认为,对高档房购买者征收消费税和物业税将不可避免,但是后者的执行尚需要一系列前提条件。2007年有可能开征高档房消费税,同时将全面展开物业税征收的准备工作。
专家们进一步分析认为,在交易环节征税不利于二手房市场的发展,而把征税重点由交易环节转向保有环节,不仅有利于减少交易过程的附加费用,降低房价,同时还能真正地抑制投资性购房,有效避免“房子有主却空无人住”的情况。同时,对高档房征收消费税有利于控制高档房过度消费,引导人们合理消费,高档房消费税2007年极可能开征,并逐步完善,今后,征税将根据住房面积和档次采取累进制,与住房梯度消费相互呼应。房企
预期之十九:大型房企主宰市场
2007年,不只是大型房地产企业的天下,中小企业尚有生存空间,但主宰市场的将是大型房企。这一点,在2006年的土地市场争夺上体现尤为明显。同时,各房地产公司都必须根据形势进行战略调整或转型。
“地产的趋势已经很明显,做大的往往是少数,上市的地产企业在资金和招拍挂土地上都有优势,其他的企业即使有钱也不一定能找到土地。土地成本越来越高,所以每个企业都不可能按照自己既定的计划每年持续增长。”今典集团董事长张宝全表示。而在这种形势之下,地产企业必须谋求转型。“多元化发展已经成为房地产企业不可避免的选择。这个时候,就看谁聪明地转型。”依托于地产优势,张将自己的主要精力倾注于EVD和电影业。
对于融资便捷和渠道多元的大地产商而言,土地获取不成问题,而这又反过来增强他们的融资能力,从而形成良性循环。然而,对于中小企业来说,其发展却面临两个瓶颈,一方面是拿地难度,另一方面则是融资困境。从2006年招标出让的土地看,优质土地几乎被大型国企全部包揽。同时,地产融资难度增加也带给中小企业更大的考验。
房地产企业的两极分化将越来越严重!
思源集团董事长陈良生预计,中小房地产企业至少在今后两三年内都将面临融资难困境,无法度过这个难关的就必然被淘汰。经济学家郎咸平也指出,未来几个月房地产企业的融资形势非常严峻,大量地产商会倒闭。甚至专家还指出,50%的房地产企业将在本轮调控中被“扫地出门”。不仅房地产开发公司将两极分化,房地产中介公司的大洗牌也无可避免。建设部房地产司副司长侯淅珉透露,2007年将大力整顿房地产中介市场,资金监管以及网上签约等措施,无疑会将不少中小中介公司拖入“资金冰窟”,甚至倒闭。
预期之二十:房企将大幅增加持有型物业
由于获取后续土地的难度陡增,“拿地—开发—销售—拿地……”这种短平快的房地产开发模式将不再是开发商的最佳选择,不少希望继续在房地产领域发展的公司必然增加自身的持有物业,市场上的持有型物业,包括酒店式公寓、产权式酒店等也将大幅增加。
“我们的战略正从以往的住宅开发向持有型物业转移,尤其是一线城市的高档酒店开发。”鹏欣集团副总裁徐洪林表示;世茂集团相关负责人表示,星级酒店和写字楼等持有型物业是世茂进军北京的主要方向。不少专家指出,2007年房地产企业的投资重点将从住宅开发转向酒店、写字楼、商铺等持有型商业地产。
业内专家分析认为,一方面奥运临近,短期外来人口和长期流动人口规模都将进一步增加,对酒店式公寓等产品有需求;另一方面,由于受“70%·90平米”影响,不少项目需要调整户型结构,开发商选择转型成投资型产品的可能性较大。
开发企业转向经营持有型物业,既是市场所需,也有“不得不为之”的无可奈何。一位地产企业负责人就说道:“如果不转向持有型物业,在目前的土地供应形势下,后续开发可能就要成为‘无米之炊’;持有型物业做好了,能为企业不断提供现金流,保持较稳定的收益,这是至关重要的,也是企业寻求长远发展之计。”
“2006年中央政府就下令,调控房价不力的地方政府要负责任,而这一措施让房地产的诸多问题暴露出来,不少人因此丢了乌纱帽。2007年,如果房地产市场中存在的问题仍然得不到解决,那么相关负责人将会受到更严厉的惩罚。”一位全国人大委员表示。
2006年底,在对为何房价依然居高不下的原因进行调查时,很多人认为主要责任在于地方政府,而《楼市》与搜狐焦点房地产网进行的调查显示,有24.87%的人群认为地方政府应对房价猛涨负责,认为开发商应对房价猛涨负责的人数只占17.59%。建设部负责人也表示,2007年一季度,建设部等部委将再对各地落实宏观调控的情况进行检查,对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出的城市,将进行限制整改并追究有关领导责任。
相关部门负责人指出,2007年将进一步加强对土地出让金的管理,抑制地方政府的卖地冲动,并严惩违规操作。这意味着2007年,房地产的相关负责人还面临着较大的调控压力。