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在政策的轮番打压下,房地产市场一度迷茫,成交量大跌。近日,天津楼市不少在售楼盘更是打折成风。而本刊市场研究部提供的调查结果显示,四成被调查者认为一年后房价将显拐点。
与此同时,上海房价已经出现明显下跌,北京房价涨幅也有所趋缓,这些现象的出现是否预示着更深层的信息?宏观调控是否已经初见成效?楼市还会以怎样的方向发展?
调控促使楼盘打折成风
“购买二期客户均可获赠一年物业费。”“购房期间,享受价格优惠。”自2006年夏末开始,细心的市民便会注意到天津楼市出现了很多楼盘打折信息。
据调查,有的楼盘直接给予减免几万元的优惠,有的楼盘给予三五个降点优惠,甚至梅江有楼盘已经优惠到8~10个百分点。有开发商直陈,目前有35%左右的楼盘都有打折优惠活动。
对此,南开大学经济学博士刘玉录说,2004年到2005年,楼盘基本没有打折优惠活动,这些打折现象说明,宏观调控使人们对未来的预期发生了变化,而在人们这种良好预期的压力下,开发商不得不隐性降价。而打折现象的背后与近期国家宏观调控政策不无关系。
回溯到2006年4月28日,央行上调金融机构贷款基准利率,此举一出,引起楼市内外一片喧哗。有专家认为,这预示着2006年新一轮宏观调控政策即将开始。
果不其然,警示信号一出,宏观调控的大潮一浪接一浪涌来。“国六条”、“国15条”、限制外资炒房以及一系列更加细化的宏观调控政策轮番打压,楼市陷入迷茫,不知何去何从。
来自宇轩顾问的数据显示,10月份全市共成交商品房7318套,环比下跌4.1%,成交面积82.5万平方米,环比下跌3.3%;10月份全市共成交二手房3441套,环比下跌23.7%,成交面积25.9万平方米,环比下跌24.4%。其后,我们只摘取天津中原的一组数据,11月17至23日,天津商品住宅成交量为16.3万平方米,较上周减少2.8万平方米。
可见,近两个月来,楼市成交量基本呈现下跌之势,中原物业顾问有限公司甚至预测全市这种成交量低位企稳的态势将持续至明年开春。有业内专家解释说,宏观调控政策轮番到来时,购房者从中不难看到国家调控房地产市场的决心,于是大家一度走入观望期,推迟了购房计划。
对于此次宏观调控的效应开发商最是感同身受。
“自7、8月份的低迷之后,10月和11月两月的成交量又开始大幅下滑。目前连一些销量比较不错的楼盘都处于低迷期,更别说我们这种本就关注度中等的楼盘了。”一位开发商向记者坦诚地说,这段时间开发商确实很不好过,打折也是没有办法中的办法。
对比上海房价已经出现明显下跌,北京房价涨幅也有所趋缓,天津楼市近来的楼盘打折风,使业内一些专家认为,从全国范围来看,宏观调控的效果已经在逐步显现。
房价仍将持续高涨?
“现在这样打折,是否以后房价要下降呢?”准备购房的马先生显得有点疑惑,在与记者的交谈中,他明显对降价充满了期待。
马先生介绍,自己在装饰公司工作,虽然今年已经看了四处房子,但一直没有下决心购买。“上海、北京房价已经有下降的迹象了,天津这样子,也许可以再等等看。”
与马先生有同感的人不在少数,很多购房族看不清以后楼市将如何走势?在心存犹疑的同时又怀揣着希望。
不能否认,今年的宏观调控确实取得了一定的效果,但天津的房价和全国很多地区一样,一直居高不下。据我刊市场研究部调查,自今年5月份以来,房价仍保持上扬趋势。
调控措施一直未有间歇,但为何却是调控声声紧,房价节节高?
刘玉录认为,从房地产投资市场来看,2004年的投资增长率为20%,2005年稍有增长,预计今年应该达到25%,可见投资性需求一直呈上升势头,同时政策对二手房市场的打压效果明显,而二手房市场的压缩也会把部分购房者挤到新房市场,使新建商品房的有效供应更为趋紧。从房价上看便是一路飚升。
“而从实际交易情况看,特别是从交易量来分析,宏观调控在天津确实已经发生了作用。特别是住房供应结构正在发生变化,通过对土地市场的调控和五年规划的实施,其结构变化肯定会实现。而且,诸多因素也使此番宏观调控改变了人们对未来的预期。”刘玉录说。
与刘玉录观点相同,天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫认为,从实际交易情况可以认为调控会起到相应作用。他指出,房价肯定能够降下来,但是,“一般来说,宏观调控政策具有明显的滞后性。”政策的滞后性是没有达到预期效果的原因之一。
调控预期会在未来显现?
“政策的实施是一个中长期过程,尤其对房地产业来说,真正发生作用应该从政策出台到房价、房型和供应结构随之变化的整个过程,其周期比较长,实施起来也比较棘手。但是,如果各级政府能够认真地落实政策,效果就会逐渐向预期方向显现。”刘玉录说。
“目前,政策还没有达到预期的效果,还因为当前的政策并不完善。”刘玉录指出,因为一些政策还有待于实践,特别是有些政策存在漏洞,所以还很难看到更明显的效果。
“比如,限制外资炒房,限制外资收购建筑物等政策,被合作开发等方式绕开了。目前,花旗银行、大摩士丹利还在某些城市进行收购。这说明目前出台的政策还有漏洞,没有形成严密的打击投资的政策。”刘玉录说。
同时刘玉录认为,目前,政策仍处于调整期,存在很多不确定因素。10月25日,《天津市住房建设规划(2006-2010年)》正式出台,《规划》确保中低价房、中小套型等普通住房的供应,并对经济适用房、廉租房、普通住房的土地供应有了明确的规划。可以看出《规划》将稳定房价、保证适量土地供应作为未来调控的重点。对此,有业内专家说:“如果住房供应结构得到调整,确保套型建筑面积在90平方米以下的住房面积不低于建设总量的70%,并保证中低价房、中小套型等普通住房的供应,就很可能解决普通老百姓的买房难题。”
但是,中低价房到底有什么标准,又如何定价?政策并不明朗。
虽然政策并不明朗,但政府确实出台了一些有力的措施。“例如‘90平方米’和‘70%’的硬性规定,土地出让的‘双竞双限’政策等。”卢卫接受《楼市》记者采访时对“双竞双限”政策充满信心。
他说:“‘双竞双限’政策的力度很大,因为从地价和房价两方面来限制开发商,如果地价、土地成本确定了,房价也确定了,利润就会很清楚,从而房地产的成本也得到了公开。”
与此同时,购房者也对此次宏观调控表示出极大的信心。本刊市场研究部提供的调查结果显示,四成被调查者认为一年后房价将显拐点。
最后,有相关专家认为,2006年为政策调整期,2007年将是政策执行期,随着政策执行的进一步深化,人们的预期效果将会逐渐显现。