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90平方米以下、70%以上细则出台后,小户型陆续登场,而金秋楼市,小户型交易再次掀起高潮。然而仔细观察可以发现,新上市的小户型产品大多集中于近郊新型组团的大盘当中,市区、特别是中心城区小户型供应依旧不足,那么如今楼市实际的供需情况究竟如何?小户型郊区化的原因何在?对于买房人、开发商以及整个楼市有什么样的影响?未来发展又将走向何方?
小户型供应郊区成主流
尽管政府方面已经出台了“新建商品房建筑面积90平方米以下户型要超70%”的新政,但目前的天津楼市、特别是环内中心城区市场中,小户型供应依旧紧张。
根据《楼市》市场研究部提供的资料可以发现,市区内典型的小户型产品极为匮乏,仅有金茂现场、后现代城、春和景明等少数几个项目支撑,这些产品由于地段优越、配套齐全、总价不高,且室内功能齐全,所以迎合了市场需求,数百套小户型基本上都在开盘不久后被一抢而空。
而市区其他大部分项目,如老城厢板块的天津富力城、天津壹街区,广东路上的华厦国际公寓,小成都道上的赛顿中心、犀地、大梅江板块的华厦津典、梅江湾、卡梅尔、水岸公馆等,小户型仅仅是为大户型所做的一种设计搭配,所占比例通常不超过30% 。
相比之下,近郊、甚至远郊的很多楼盘,推出的小户型产品却非常丰富。
西部新城板块的大地12城、华亭国际、水语花城、假日风景四个项目均推出了大量的小户型产品。其中,大地12城的主力两室面积在80至100平方米,小三室面积在110至130平方米;华亭国际的主力户型在90至120平方米左右;假日风景的宽景洋房,进深只有7米,两室两厅一卫的户型都控制在94至102平方米;瑞景的首创宝翠花都即将推出的11层小高层产品,一梯三户,一室60余平方米,两室80至90平方米,三室110至120平方米,总价42万至46万元;奥林匹克花园主力两室在80至90平方米,三室在110平方米左右。
大梅江南部的领世常春藤和亲亲家园,虽然都为低密度洋房产品,但户型面积都控制得比较小。如亲亲家园,两室两厅最小面积86平方米,三室两厅最小面积为110平方米。
此外,东丽湖万科城推出了小面积洋房产品,洛卡小镇计划在三期推出高层小户型产品,富力在中北镇的一个新项目也几乎以小户型为主。
三大原因促使小户型郊区化
市区的小户型供应之所以远不及郊区小户型。对此天津市城市科学研究会副会长王明浩分析说:“市中心小户型匮乏的主因是近期城市中心城区的改造力度很大,而其改造的方向是以现代服务业为主,比如金融业、高级酒店、高档写字楼、证券交易所以及大型图书馆等等,住宅用地的供应量即会越来越少;其次,前几年市中心的批地较多,但当时开发商对小户型的认识不足,大多开发的大户型。所以尽管新政规定,将确保各区域新建住房套型建筑面积在90平方米以下住房面积不低于住房建设总量的70%,但新政的实施会有一到两年的滞后期,远水难解近渴。”
而针对郊区小户型产品不断放量的问题,天津市金茂投资发展有限公司营销策划总监姚垲说:“小户型郊区化的特征越发明显,是因为郊区项目一般都是大盘运作,少则二三十万平米,多则超过百万平米。这样的大盘运作,一般运作周期为三至五年,具备一定的市场风险,只有通过丰富项目品种业态来规避风险,面对各层次客户群,小户型是这些业态的必然产物。
同时,郊区项目的单价和城市中心项目的单价差距已越来越小,有的个别郊区项目均价已超过市中心项目,这样一来,就要面临和市中心项目一样的问题,就是总价过高,降低总价只有从降低套建筑面积下手,小户型就应运而生了。
另外,郊区的项目最怕“冷场”,也就是开盘没有人气,推出一部分小户型先把人气带动起来,为以后大户型的问世做好准备也是考虑因素之一。”
采访过程中,记者遇到了一对前来看房的年轻情侣,很显然,二人是为新婚购置婚房,张先生对记者说:“由于刚参加工作不久,手中几乎没什么积蓄,购房的首付款全得仰仗父母,而我们又都属于工薪阶层,所以来看看郊区的小户型,毕竟这里的总款相对市区要低一些。”但随即张先生又说:“由于从小一直生活在市区,已经习惯那里的喧闹,倘若真到这里来居住,恐怕还得适应一段时间,再说我们的亲戚朋友都居住在市中心,一旦工作忙起来恐怕都没时间去探亲访友了。”
“而且要是买个大件去趟大商场也不如原来方便了。”宋小姐补充到。
二人购买郊区小户型主要是因为经济拮据,记者可以明显看出二人脸上的些许无奈。
郊区小户型亟需解决配套问题
综合以上叙述,小户型供应郊区成主流的现象更多是一种发展的无奈,也是开发商的应时之策,对于大多数买房人来说,郊区小户型却只能让自己在解决经济的窘迫之外,体验诸多生活不便。
针对这个问题,天津世联行房地产销售代理有限公司策划师黄玉奇对记者说:“原来的天津主要以第二制造业为主,所以相对白领较少,而现在随着北方经济中心地位的确立,越来越多投资公司进入天津,而且随着70、80后一代的崛起,一些创意工作坊、广告工作室等第三产业逐渐增多,这也就使得小户型的需求量剧增,而小户型的客户群是对城市功能依赖最强的一个群体。所以我认为中小户型应该开发在城市功能相对完善的区域。”
对此,天津中原物业顾问有限公司高级分析师王超说:“之所以中档收入人群不愿意购买郊区房源,主要是因为这部分人对公共配套的依赖程度较高。而现在很多郊区楼盘的配套不是很完善,业主入住后将面临交通、看病、购物、小孩上学等一系列问题,必然会影响生活的品质。
如果郊区的楼盘先把配套问题解决好,那么这个问题就迎刃而解了,应该是把人群主动吸引过去,而不是迫使过去,反之,如果一个项目长时间无法完善配套,将会面临人流回潮的现象,前面大寺即是一个例子,由于其配套不到位,生活不便利,很多居民又再次置业往市中心回流。
小户型的郊区化给不少业主带来了生活上的不便,针对这种情况,王明浩说:“从城市整体规划布局上,政府方面应该尽快兴建大型的公交配套,以使得居住在郊区的中等收入人群能够出行便利,其次,开拓中心城区二手房市场,让那些需要居住在市中心的人群购买二手房或租房,如果这两点做得很妥善的话,应该说,对一个城市的长远发展是一个利好因素。
按照城市发展的轨迹来看,将人口疏散至郊区,在各大配套逐步完善的情况下,应该是一个城市复兴的标示,而如果配套问题得不到解决,将引发一系列的问题,小户型的日趋郊区化已经摆在眼前,其到底是一个城市复兴的讯号还是市场现阶段进入的一个误区,我们还需拭目以待!