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自今年5月宏观调控以来,曾经席卷全国的温州房地产投资热日渐式微,最近,上海楼市的回落让温州炒房团付出了惨痛的代价。而在天津,一系列炒卖政策的连续出台,使全市整体房价处于长期稳定的发展态势,而房价涨幅较2005年有所趋缓,从而打击了投资者的投资热情。
首先,从短期交易利润分析,可以发现短期交易利润降低。作为短期交易的投资获利性,是吸引市场参与者的主要动因。低买高卖的法则同样在房地产交易中成为致胜法宝。购买房产的总成本包括房产原值、交易契税,交易手续费、登记费,交易印花税等,考虑持有房产的成本利息,再次交易所必须的涨幅应该包含以上税费利息,我们再从过往几年的房价平均涨幅来分析投资获利的可能性。
实际房产价格涨幅必须高于抵冲交易成本必需之房产涨幅,才有获利的机会。在2004年以前,一年内房价实际涨幅达到10%便足以抵消交易成本获得一定的利润,而2004年本市房价实际涨幅超过了15%,也就是说2004年当年出手的房屋,均有较好的回报。2005年由于营业税的征缴,使需抵冲的交易成本明显增加,房价的实际涨幅需达到15%以上,才有可能获利,而2005年当年房价的实际涨幅已达到了26.31%,较2004年更加有获利空间。进入2006年,由于利率的上调以及个税的征缴,如要一年转手的交易成本抵冲,涨幅需达到17.13%以上,而截至2006年11月18日,环比2005年全年房价的平均涨幅仅为16.53%,这便不足以获利。这表明受到一系列政策打压后,房价的涨幅开始回落,而获利所必需的房价上涨幅度继续上扬,这样实际房价的上涨便不足以抵冲交易成本,表明本年度一年期短线投资的获利将更加不容易。
2005年一次性付款购得一处总房款为40万元的房产,而交易税费的上缴使其实际支出的费用为42.04万元,一年后以市场价转手,除去各类税费的上缴,其实际收益为42.93万元,其净收益仅为8900元。因此得出一年期转手的房产其投资收益率为2.12%,而银行一年期存款利率为2.52%,也就是说,一年期投资房产的收益已不及一年期银行存款所获得的收益,这进一步说明了政策执行后,房价涨幅的趋缓以及交易成本的增加均降低了短线投资的收益率。
交易市场如此,目前租赁市场也出现部分住房租金明显下滑的现象。这主要缘于此类住房的配套及房型与同区域的次新房相比,已不能满足租户的更高要求。而租金的下滑直接导致部分长线投资者所获得的租金收益率下降,例如于今年年初入住的某社区二期建筑面积为180平方米、总房款为144万元的住房,年初时租金可达到1.2~1.3万元/月,而目前只能维持在8000~9000元/月的水平。如此一来,我们可以计算出上述住房租金下降至8000元/月后,其一年的投资收益率仅为6.1%,而五年以上贷款年利率为6.84%,显而易见,此住房一年的租金根本不足以偿还房屋贷款一年所应付给银行的利息,其投资行为即是不划算的。以上实例说明租金的下降会进一步打击投资者的投资信心。