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2006年的天津房地产市场,有关精装修房的消息层出不穷,众多精装修房的面市将许多人购买精装修房的欲望勾了起来。据一些网站调查显示,目前天津市有30%的人愿意或者有意想购买精装修房,并且这类人群还有明显的上升趋势。据此可以判断,未来两年购买精装修房的人将会大大超过现在。
目前,天津市大约有十几个精装修项目,消费者的选择余地比较大,记者对精装修市场做了全面的调查,将业内人士的意见以及业主的生活体验展现在读者面前,并将一些精装修房存在的问题一一阐述,同时将一些值得推荐的精装修房源的资料提供给购房者,以资借鉴。
精装修房的真实现状
在房地产业内,大家普遍认为精装修房是个趋势,觉得时下的毛坯房只能算是半成品,只有精装修的甚至是提包入住的现房才是成品。但是,目前的精装修市场,却并不是很好,种种装修质量问题,以及不完善的售后服务,让精装修房的投诉率居高难下。很多时候,在天津这个市场,精装修房受到的关注与受到的质疑难分高下,也因此阻断了很大一部分有意购买精装修房的购房者。
那么精装修房在目前的天津市到底是什么样的呢?会不会一直都会因质量问题投诉不断呢?什么样的精装修房才是好的呢?听听业内人士怎么说的吧。
李先生 吉利经典项目策划总监
“在考虑吉利经典项目是采用精装修还是毛坯房的过程中,我们进行了大量的调查,在接受调查的客户里,几乎所有客户都担心由于开发商选择的装修队伍业主无法控制,将来入住后发生问题后物业和开发商、装修公司互相推委,问题得不到解决。这也是目前天津的精装修市场上存在的最大的问题,也既是售后服务问题。只有开发商多多的从业主的角度去考虑问题,才能将精装修产品做好。”
许宙 天津奥林匹克花园策划部经理
“精装修是未来房地产市场的发展趋势,但是天津的精装修几年来出现了很多问题。我认为只有成熟的开发商才能做精装修,这样出现的问题才可能会更少一点;在做精装修时应该重装饰,而不是装修;另外做精装修和一个地区人们的文化以及对事物的认知程度和接受程度也有很大关系,因此一个好的精装修项目应该考虑很多的问题。”
精装修房问题多的根源在哪?
翻看报纸、网站,可以发现,事关精装修房质量问题的投诉或者法律问题,一直在房地产界高居各类问题的榜首,而导致这些问题频发的根源与开发商“想多赚点钱”,“缺乏责任的盲目炒作”等想法密不可分。
开发商想多赚点钱
笔者从业内人士那里了解到,有个别的开发商推销自己的精装修楼盘时,先是向购房者公布一个虚高的报价,而在外包给装修公司时,开发商在给购房者的报价基础上抽取一部分利润,之后装修公司再抽取一部分利润,再转给工程公司承包。之后,工程方再榨取一部分利润,如果实在没钱赚的话,就用一些劣质的建材,有时甚至一些品牌的东西用的都是假货。举个例子,假如开发商给购房者的报价是每平米的装修标准是600元/平米,一套100平米的房子的话,装修的费用为6万元,在外包给装修公司之前,开发商先提出20%的利润,这样6万元就剩下了4.8万,而装修公司再抽取10%的利润,工程还没开始,6万元的装修费用就剩下了4.32万,一下缩水了1.68万。到施工开始之后,如果负责工程的再心黑一些,估计这装修费用顶多就剩下3万多点了,比着原先预计的6万元的装修费用一下子差了将近一倍。
缺乏责任的盲目炒作
目前,有一些不知名的小开发商,他们只是把精装修当作一种对产品的炒作,把精装修当作产品的一个卖点。简单的认为精装修,就是把房子盖好之后,请个装修队,简单收拾一下而已。这样一来,从房子户型的设计阶段就没有考虑过装修设计的问题,盖房子与装修房子完全脱节,做出来的产品必然会存在这样或那样的问题。还有一部分开发商为了推脱责任,只跟客户签定购房合同,而让购房者跟装修公司签定装修合同,日后一旦装修出现质量问题与开发商没有任何的关系。
尧建刚 五合国际(5+1 Werkhart International)项目总监
前几年,就是在2001年建设部提出新建商品住宅实行一次装修到位后才能出售,提倡商品住宅的精装修,从而实现住宅产业化。但是目前市场上的精装修房子不是尽如人意,精装修变成了只做表层,不做功能,只是在墙壁上涂层涂料,在卫生间摆放一个浴缸,却忽视了房屋的实用功能。精装修房应该是人们最理想的购房形式,但是现在却有点令购房者望而却步。材料、内环境、工程等构成了精装修房的三大问题,这些直接影响了人们对精装修房的购买需求。
导致目前市场上精装修房子存在这么多问题的原因主要有以下几个方面:
第一是开发商的社会责任问题。有些开发商做精装修房时注重的只是项目短期的经济效益,目的只是为了赚钱,他们希望在最短的时间里获取最大的效益,而不是为购房者建造更宜居的房子。有些开发商会为了自己的利益使用一些劣质的或与当初合同不一样的的装修部件和材料,造成交房时不合格。这是造成目前市场上精装修房存在问题的重要原因。
第二是社会监督体系还不是很健全。目前国家还没有明确的监督条例对精装修房进行监管,在精装修的具体操作上也没有具体的标准可以依据。从市场的角度出发,我们希望政府相关部分尽快出台相关条例,能对具体的实践操作起到指导作用,使精装修市场逐步规范。
第三是生产环节的脱节。精装修从设计到施工到最后的装修,本应是由设计师统一规划实施的,但实际操作过程中却不是这样,几个环节出现了严重的脱节,最初建筑设计师的方案后期得不到执行。开发商把施工交给了一部分人做,到最后的装修时又交给室内设计师来做,从而造成了建筑设计师的意图得不到很好的传达,室内装修也由注重功能转变成注重外观装修。
第四是精装修缺乏人性化。现在市场上的一些精装修做的不够精细化,没有做到真正从人们的居住需求出发,难以满足人们的个性化需求,例如每个人可能对房屋的装修要求是不一样的,所以在让购房者选择精装修时,应该给出可供他们选择的方案,而不是一个项目所有的单元都是一样的装修。
提示:
以上提到的情况,大多开发商、品牌地产公司是不屑为之的,如果购房者碰上不知名、又没什么开发经验的小公司,那就需要多个心眼了,一定要在装修合同上写明了装修的各个细节,如遇到开发商含糊其词的干脆就不要买。
另外,如果装修合同是与装修公司签定的话,可以看一看开发商所选择的装修公司是哪家,如果与开发商同属一个公司的话,那说明开发商并不是想推掉责任,并且这样的话,购房者还可以省掉一部分契税。如果装修公司与开发商没有任何联系,那就需要考察一下装修公司的信誉了。
很多购房者以为开发商报的装修标准就是装修成本,很明显,并不是这样,笔者采访某装饰公司的设计师透露:开发商给购房者的装修标准并非就是真实的成本,真实的成本一般要比装修标准低一些。具体能低多少完全掌握在开发商的手里。
以建筑面积100平米的房子为例(两室两厅一卫一厨),装修所需的大体市场价如下:
装修用材 |
使用位置 |
品牌 |
用量 |
市场价(元) |
地砖 |
客厅、餐厅、阳台 |
斯米克 |
45平米 |
7200 |
瓷砖 |
厨卫墙地砖 |
斯米克 |
55平米 |
6600 |
实木地板 |
主次卧室 |
大自然 |
30平米 |
8100 |
石膏吊顶 |
走廊局部 |
—— |
—— |
500 |
洁具 | ||||
座便、柱盆、水龙头 |
卫生间 |
箭牌 |
—— |
2000 |
浴缸 |
卫生间 |
箭牌 |
|
800 |
铝扣板 |
厨卫 |
欧斯宝 |
12平米 |
1800 |
橱柜 |
厨房 |
天津本地产 |
5米 |
5000 |
淋浴器 |
卫生间 |
摩恩 |
—— |
899 |
电热水器 |
厨房 |
史密斯 |
|
1600 |
门 |
全室 |
本地产 |
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8000 |
涂料 |
全室 |
多乐士 |
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3000 |
开关、灯 |
全室 |
西门子、佳美 |
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2000 |
其他 |
全室 |
—— |
—— |
2000 |
共计:50000元左右
上述预算价位只供参考。
以上是市场价,各个品牌批发价不同,而在工程大批量使用的情况下会有20-30个点的浮动,(一些电器、五金、知名品牌除外),这样算的话,精装修房相对于装修毛坯房装修成本要低10—20个点。
设计师提醒:精装修房在表面上装修成本上要比毛坯房略低20-30%,其整体优势在于省时,省力。让工作繁忙又没有装修经验的人纳为首选。但家庭装修必然是一个重视功能与个性的行业,大批量生产的产品必然有其相应的缺点,忽略个人不同的生活习惯而统一设计,导致功能不够齐全,很多业主买到精装修的房子后还要进一步改造,使其更完善。
虽然精装修有其优势,但是一些开发商不得不承认,由于精装修房的环节复杂,操作难度、管理成本成倍增长,不可避免存在一些问题。精装修房细节处理不够细致,很多木器漆、墙面的阴阳面处理草率,导致不停的返工。还有许多设计不合理的吊顶及灯位设计,还需后期改造。这些同样给业主带来了很多没有预计的烦恼和经济损失。总体算下来精装修房的预算不低于装修毛坯房。同样,材料与施工工艺不明确也是现在精装房的一个弊病。
当然,精装修房也有其优势。既搬既住,减少了很多在市场上选择材料的时间。集约型一步装修到位的住宅是未来住宅开发的方向。其低功耗、低造价、规范化的装修,其后期服务、管理易到位,可以使住户获得较大的实惠。
在此,给即将购买精装修房子的业主们提一些验房的建议。
一.先看整体外观。业主验房时第一步就要对装修完的房子的整体外观进行检查,查看墙面、地面的平整度;房门是否平整,有无变形;墙砖、地砖有无破损。
二.房屋的安全性也需要仔细检查。水、电的安装一点都不能马虎,业主要一一查验每个插座是否都有电;电话、宽带是否畅通;空调的插座和排水孔是否已经安置妥当;检查水管的上下接口是否密闭。最重要的是一定要向开发商或是物业索要一份电路布线图,方便日后维修。
三.检查所有的外窗是否封闭。检查的方法有两种:一是用肉眼观察是否有缝隙;另外一种是仔细查看所有接缝处是否都已经打了玻璃胶。
四.向开发商或是物业索要一份详细的装修清单。由于精装修房涉及的内容比较多,业主很难在短时间内能全部列举。这时候一份详细的装修清单就显得非常重要了,在经过几个大部分的验收外,再根据装修清单上的内容一一核实。
王晶
毕业于黑龙江大学环境艺术专业从业五年
2003年加入北京东易日盛天津分公司
现任北京东易日盛天津分公司优秀级设计师