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巴黎与北京
自1999年至今,法国平均房价涨幅超过了45%。不过这样的涨幅似乎并不算小(同一时间段,中国房价的涨幅超过了300%),可法国房地产价格在1994年至1999年间,曾大跌了30%强。因此,1999年至今的价格上涨,为法国的平均房价,划出了一道旋律优美的正弦波曲线。
如果一加一减,法国平均房价在七年间的涨幅不过15%(当然,这个算法不会如此简单),年均涨幅不过2~3%,与通胀的速度相当,涨幅接近零。这不正是我们所梦寐以求的“慢牛行情”吗?
法国目前只有首都巴黎的房价明显偏高,其平均房价约每平方米5000欧元。法国2005年的人均收入为24, 770美元,月收入为2064美元。
以此计算:巴黎住房痛苦指数=5100美元/每平方米÷2064美元=2.47
即巴黎2005年的“国民住房痛苦指数”为2.47,而北京的“国民住房痛苦指数”为4.41,北京的“国民住房痛苦指数”大大高于巴黎的“国民住房痛苦指数”,高出接近90%。所以,按比例来说,北京的房价大大高于巴黎,是有依据的。
然而,巴黎的房价不能作为法国总体房价的参数,因为巴黎是欧洲仅次于伦敦的第二大投资热点城市。
距巴黎不过200公里的重要城市南锡的平均房价,就便宜了许多,仅为每平方米1500欧元,即南锡的“国民住房痛苦指数”仅为1。而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价,也只有每平方米2500欧元。“国民住房痛苦指数”仅为1.66。
法国的马赛相当于中国的广州,而广州的“国民住房痛苦指数”为4.26,高出马赛300%。
实际上,法国大中城市的“国民住房痛苦指数”都仅在1~1.25之间涨落。因此,法国的房价和房地产市场状况,让我们看到了一个治理得很好的房地产市场应该是什么样子的。