|
||||
“房屋交付”问题重重,对于楼市,应该如何应对?对于广大的业主来说,应该怎么做才能避免问题的发生,合理地维护自己的权益?如何正确收房?要注意哪些问题?
签订补充条款降低维权风险
交付危机中受伤最深的是“势单力薄”的业主,他们应该怎么做才能合理地维护自己的权益?
记者走访了多家律师事务所了解到,目前,对于交房问题业主一般采取的方法是,先与开发商协商,在协商未果的情况下,会尝试法律途径维护自身权益。
据益清律师事务所王琳律师介绍,业主的维权,并非是从交房期开始,而是从业主签订购房合同开始,就要有明确的维权意识。因为,一些配套与合同不符的纠纷,多数是因为业主签订的合同不详细,才为日后的维权带来了隐患。
以华苑产业园区的某项目为例,多数业主没有签订补充条款。
目前该项目出现的主要问题包括:延期交房;采用的电梯品牌并非合同中约定的富士电梯;外延材料不是合同约定的铝塑板等。
而在业主签订的合同中,只有约定延期交房的赔付方法,但没有约定其他配套设施的违约责任及赔付方法。在这种情况下,即使业主采取诉讼的方法维权,法院也是先进行调节,调节不成后会进行最后判决。
“从以往的经验看,像电梯这样的配套设施,重新更换的可能性很小。即使业主得到赔付,也不能从根本上完善配套,很有可能给日后生活带来不便。”相反,王琳认为,如果业主详细地签订了合同条款,明细了变更合同的违约责任,就会降低开发商违约的可能性。
王琳指出,现阶段对合同格式条款监督的法律法规还不完善,需要通过各种办法减少合同格式条款的不公平给消费者权益造成的损害。购房人应该提高维权意识,尽量在签订合同时,多一些合理的约束,细化、量化违约赔偿条款,只有这样,购房业主才能降低维权风险。
她提醒购房者,签订房地产合同时,要特别注意交房条件的界定,是单项验收,还是综合验收。另外,要明确约定各种配套设施擅自变更规划的解决办法,以及赔偿责任。“对于像停车位、小区绿化率、楼间距、采光、通风等各种问题都要详细约定。验房时,要按交房约定合同上的约定内容标准对照进行验收,若房产不合乎条件则不予接收。”王琳讲。
没有“三书一表”可拒绝收房
除合同之外,在房屋正式交付时,业主还要进行验收,这也是最后一道保证房屋质量的屏障,因此,对于业主来讲显得尤为重要。
不久前,天津电视台“都市报道”报道了,景悦公寓因交房引发的纠纷。在镜头下,一些业主仍然不能控制自己的情绪,向开发商工作人员大声嚷嚷着,双方僵持不下。
景悦公寓业主认为,应该先验房后签字,而开发商坚持要求业主先签字后验房。那么,正常的交房流程如何?为此,记者采访了正信装饰工程监理有限公司赵小强经理。
“开发商为了保证交房时间,一般会先要求业主先签字拿钥匙,然后才能验房。”赵小强说。据了解,目前很多项目有延期交房的现象,一般合同中会注明延期交房违约事项,即开发商需向业主支付违约金。因此延期交房日期的界定显得尤其重要,这也是很多开发商要求业主先签字后验房的原因。
对于延期交房时间的界定,目前还没有统一的规定。赵小强认为,根据经验判断,业主应以收到《住宅准许交付使用证》上的时间为依据,计算开发商延期交房的时间。
“向景悦公寓那样未验房先签字拿钥匙的事情,如果业主签了字,说明已经同意收房,再发现房屋质量问题,开发商可以不再负责维修。”赵小强感触颇深。
首先,开发商要将房屋交给购房者,必须通过竣工综合验收,在取得《竣工验收备案表》的情况下,才能在一定程度上保证房屋的安全性能。因此,查看开发商是否能提供《竣工验收备案表》是验房前的必要过程。
另外,在交房时,开发商应提供有资质测绘单位出具的《商品房面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。业主要注意查看其内容是否与合同有出入,如果有不符合规定之处,可以拒绝收房。
有的开发商在双方约定的日期同意交房,但是实际上并不具备交房的基本要求,即不能出示“三书一表”(非复印件),购房人可拒绝接收房屋,开发商应承担延期交房责任。
完善管理促进市场规范
有了专业验房师的帮助,省去了业主因不了解工程而带来的麻烦,但是据记者了解,目前验房师还处于民间自发阶段,没有劳动部门颁发的任何资质证明,他们所出具的验房报告不具备法律效力。
所以业主如果真的请了验房师发现了房屋质量问题,还需要请国家相关职能部门再次鉴定。无形中,增加了业主收房成本。
“交付危机”中受伤最深的是业主,责任最大的是政府。“谷力对自己的这一观点表示自信。作为市场的管理者,政府有责任为大家提供一个良好有序的市场环境,查证一些违法乱纪问题,它有责任为楼市的健康发展制定并执行科学合理的制度、规则。”
就目前的现状,谷力认为,最关键的是如何找到一种可操作的管理办法,让政府的交房验房工作真正独立起来,而不受制于开发商,或者过于暧昧?另外,与此相关的法律需要进一步完善,降低业主维权的成本,加大对开发商违法违规的惩罚。
近日,记者从天津市建设管理委员会了解到,天津市从2006年11月1日起,施行《天津市住宅工程质量分户验收管理规定》。该规定一改曾经抽查为分户查验,从程序上进一步保证了房屋验收质量。与此同时,而因交房引发的各种问题,已经引起了市建委的重视。
日前,市建委对18家违规开发企业进行了处罚,并对22家违规企业下达了整改通知书。
在严惩违规企业的同时,记者从天津市新建住宅准入管理工作会上了解到,目前,市建委正在组织修订准入管理实施细则,并起草《商品房违规入住行政处罚裁量办法》,此办法将明确新建商品房住宅小区准入管理过程中各方责权,同时为违规行为处罚制定裁量尺度。
相信,“分户验收”、问责制的制定,会在一定程度上降低“交房危机”的发生,也为业主维权指明了方向。