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似乎一夜之间,合作建房就如雨后春笋般在全国兴起。上月,天津首例个人合作建房也正式启动。不过,和其他城市合作建房倡导者的理念有所不同,天津合作建房运动已将主攻方向由“建房”改为“购房”,试图绕过拿地难关,通过接手在建项目的方式以实现安居梦想。对此,业内专家提醒,无论是合作建房还是购房,都是一种尝试,运作过程存在诸多困难,参与者势必要承担一定的风险,建议冷静对待。
现实进展:合作建房改合作购房
据天津首例个人合作建房活动发起人之一刘革学介绍,从1月28日开始接受报名以来,市民反响非常强烈。截止到2月5日,已有500余名市民打来咨询电话,有200多人进行了登记。
“不过在主攻方向上,我们进行了一些调整,由最初大家集资寻找合适地块、委托开发商盖房,改为以寻找合适的将建、在建或已完工的楼盘为主。”刘革学对记者说。他解释,之所以由合作建房改为合作购房,主要是几位发起人已经认识到现实中合作建房的难度实在太大。
据了解,按照国家规定,目前所有的商业用地必须通过储备中心挂牌拍卖,个人集资建房者很难和财大气粗的房地产商竞争。而如果转向集体土地,又很可能会面临建房之后没有产权证的尴尬,且还会面临一系列错综复杂的“后遗症”。
刘革学认为,像北京于凌罡那样直接去拍地,成功能可能性几乎没有。而像深圳林立人那样接受烂尾楼,却可以达到“曲线救国”的目的。
“我不是愤青,我们也不会站到开发商的对立面上。我们的最终目的,就是能买上合适的房子。因此,无论是合作建房还是合作购房,甚至是寻求开发商的支持定制房屋或团购,只要能够实现我们的目的,任何形式都可以接受。”刘革学说。
尴尬依旧:低价承诺可能会泡汤
“从合作建房到合作购房,就跟团购建材、汽车一样,这是一种比较现实的转变。不过,即使是合作购房,难度依旧不小。”天津国民地产发展有限公司总经理侯昱伟说。
侯昱伟认为,尽管合作购房绕过了拿地关,但依旧要面对保障集资的安全性、协调资金、降低开发成本、选择工程监理公司、安排物业管理和维修基金等“一箩筐”问题。另外,投资人分散会带来利益争执,要统一数百名合作者的意见,沟通成本肯定会非常高。
专业人士还指出,无论是合作建房还是购房,过程中有些隐性成本是无法回避的,这既包括建筑工程质量可靠性引发的风险成本,更包括在购买原材料时的质量风险与价格成本。
天津房协研究员委员会主任委员、南开大学博士刘玉录则更关心合作购房的房价问题。“方案中提出,开发地点将在外环线以内市区选择,楼型采用6层砖混或小高层,可几年前市区内就已不再批准6层砖混住宅的建设。”刘博士说,“即便现在有一些几年前遗留下来、符合条件的项目,在目前市场严重供不应求的情况下,开发商怎么会舍得把嘴里的肥肉吐出来?这样,比市场价低30%的承诺就很难实现。”
刘革学也承认,合作购房优惠有限,合作建房难度太大,这的确是两难。不过合作购房相对风险小一些,周期快一些,尽管优惠可能会小一些,还还可以接受。
专家提醒:参与者应有风险意识
刘玉录博士介绍,在法国、德国、意大利、丹麦和瑞典等国,合作建房实施得比较成功,已经成为解决中低收入家庭住房问题的一个有效途径。应该说,合作建房的大方向没问题,不失为对目前房地产业的一种非常有益的补充,有助于整个房地产市场的理性发展。但是,合作建房的参与者一定要清楚,这绝不是解决高房价的灵丹妙药,参加前需要把很多问题都考察清楚。
“我看了他们的方案,感觉仍然很不成熟。”刘玉录说,“首先,人大人投资管理公司的资质、注册情况究竟如何?第二,发起人的具体资信情况如何?合作人代表是如何产生的?发起人与合作人代表究竟是什么关系?第三,谁来保证出资人的资金安全?今后出了问题有无担保?第四,5%的管理费以及两年内退款的银行存款利息的具体用途是怎样的?这些问题,都应该在方案中公布答案。”
刘玉录提醒,个人合作建房过程中存在很多矛盾和不确定因素,必须要有完善的制度来保证资金的安全、合作的协调,等等。专业的房地产公司可以通过雄厚的财力基础来抵御市场风险,合作建房者则需要个人承担。当风险分担不均时,又该如何处理?因此,当前最迫切的,是迅速建立起避险机制。
“一定要告诉合作者,这件事是有风险的”。刘玉录博士说。(姜昊)