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资金缺口
一个房地产项目,动辄就需要数亿元资金,这需要聚集大量的合作者同时加入才能筹集得齐。即便所有铁杆会员愿意并可以悉数拿出,向银行贷款也会面临不少的问题。在金融紧缩的今天,银行界会向集资建房者放贷吗?
信任危机
如果按500名合作者,每人出40万元购房款计算,将有2亿元的庞大资金聚集。这笔巨额资金究竟如何监管,合作建房人如何保证自己的利益不受到损失。初拟的合作条例中规定了资金总额的3%用作管理费,这笔费用合作人是不是都愿意支付。如果2年内没有实质性进展,按照规定存款的利息将用作管理费用,那谁来监控这些费用的使用。如果项目顺利实施,在后续的施工、资金管理、产品分配等过程中,如何避免腐败的出现呢?
土地
经营性土地出让招投标对竞标单位的资质有硬性要求。即便是合作建房组织委托另外的开发商帮助拿地,成本可能更高,而且会冒很大的风险。谁会将到嘴的“肉”吐出来给这些合作建房者。另外,合作建房的资金来源单一且透明度很高,竞买土地时几乎没有报价优势。这样,合作建(购)房者如何从众多资金实力雄厚的开发商手中抢得合适的地块呢?
专业性
房地产开发,涉及到产品设计、市场渠道、资金运作、获取土地、工程管理等多个环节。尽管合作建房者大都打算聘请相应的专业公司“打工”,但如果内部没有足够的专业性人群,造成双方对接不上或者对接不到位,不但会增加开发成本,甚至直接影响工程质量。
成本控制
按照房价控制在周边价格70%的理想目标,合作建房省下来的是开发商利润(26%)和推广费用(5%)。但作为非专业团体,合作建房者在诸如建材采购、证件办理等方面必然要支付出高于专业团队的项目建设以及管理成本。另外,合作建房与合作购房只有两字之差,但是合作购房最多能省下5%的费用,也就是所谓的团购折扣,从30%到5%的落差如何体现成本的控制?
意见统一
三四百名互相不认识的合作建房者,之间肯定会存在分歧。建房作为一个复杂的工程,存在征地、办手续、找施工单位、分房等诸多环节,繁琐复杂。如何协调好每个人的利益,处理好各种复杂的关系,避免产生纠纷,值得思考。合作建房由于是走定向开发的路线,具有购买的群体一定、供应的产品一定、选择的余地一定的特点,但合作者的目的和需求又存在差异化的实际情况,怎样调和定向与差异化之间的矛盾?
炒房工具
就算合作建(购)房最终成功,而且价格确实会比同地段商品房低很多,那么这是否会成为有房子住的人的一种牟利工具呢?因为合作建(购)房并没有设置任何门槛,炒房者完全可以凭借充足的资金进入,以低价获得若干套房屋后再转手获利。
保障性用房
本市将继续建设保障性住房、改善中低收入群众住房条件,完善由廉租住房、经济租赁住房、定向销售和定向安置经济适用住房组成的保障性住房供应体系。今年,本市将建经济适用住房300万平方米。如果合作建房组织在今年能开工,那么这些保障性用房的开发目的、时间、价格、地点应该合作建房不谋而合。在两年之间合作建房没有进展,耽误了对于其它用房资源的资金投入有价值吗?(张桐)