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去年对于天津的房地产业发展具有里程碑的意义。国务院发布了《关于推进滨海新区开发开放的若干意见》,滨海新区的开发开放纳入国家发展战略;国务院批复同意《天津市城市总体规划(2005-2020年)》,进一步调整和提升了天津的城市定位,并明确了天津未来的战略重点和发展方向。这为天津房地产业的发展提供了十分难得的机遇,也标志着——
一、滨海新区将成为天津市房地产市场新的热点
滨海新区包括天津港、天津经济技术开发区、天津港保税区三个功能区、塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区的全部25个街镇以及东丽区的6个街镇、津南区的葛沽镇。陆域总面积约为2270平方公里。其功能定位是“立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射‘三北’、面向东北亚,努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区”。
滨海新区的区位优势明显,地处环渤海经济带和京津城市发展轴的交会点,是我国经济社会发展的重要区域。依托京津、背靠“三北”、面向东北亚,是中国北方连接亚欧大陆桥最近的东部起点。滨海新区地域广袤,资源丰富,拥有盐碱荒地1214平方公里,渤海海域拥有石油资源98亿吨,天然气资源1937亿立方米,新区年可开采地热资源2000万立方米,有大面积的湿地资源,生态环境基础较好,具有房地产开发的优越条件。
依据新区的总体规划,至2020年,滨海新区常住人口规模将达300万人左右,其中城镇人口290万人,城市化率将达到97%。伴随滨海新区经济的快速腾飞,区内的流动人口将迅速攀升,对房地产的需求巨大。综合滨海新区的定位、区位优势、资源条件和需求分析,滨海新区将成为天津房地产新的热点。
二、城市功能定位调整为房地产业发展带来难得契机
国务院对天津城市总体规划的批复,对天津市的城市功能定位进行了调整,主要体现在三个方面:一是,将原来的"我国北方重要的经济中心"调整提升为“北方的经济中心”;二是,将原来的“现代化港口城市”调整提升为“国际港口城市”;三是,增加了建设“生态城市”的发展目标。上述反映了国家发展战略的调整,对于天津市未来社会经济发展具有重要的战略意义。同时,城市功能定位的调整也给天津市房地产业在新时期持续繁荣发展创造了难得的契机。
根据测算,从现在起到2020年,天津市新增城市建设用地将达到389平方公里,其中将有100平方公里左右的土地用于住房建设,整体住房建设量达到3亿平方米左右。
房地产业作为国民经济的支柱产业,除必须满足数量的需求外,还必须符合现代化、国际化和生态化的发展要求。首先,房地产业的现代化发展,是将天津建设成为我国北方经济中心的客观要求,现代化的城市形象和基础设施条件是现代化城市的前提和基础;其次,实现建设国际港口城市的目标,必须有国际化的房地产产品和服务;再次,房地产业的发展对生态城市的建设目标影响巨大,不按照生态化的要求进行房地产开发,实现城市生态化将是一句空话。
三、生态住宅的开发建设将成为房地产市场的主流
如何在新的历史时期抓住机遇,加速推进天津市房地产业的健康、良性发展,值得政府部门和房地产企业深入思考。无论是中心城区还是未来宜居的生态新城区——滨海新区,建设生态城市、建设生态城区给房地产开发提出了更高要求。未来天津市房地产开发的目标应该是城市生态经济发展目标,即追求房地产开发活动中的“生态经济效益”最大化。相应地,房地产项目定位应从经济价值、社会价值和生态价值三方面来衡量。生态城市的构建是以可持续发展为原则,通过人居环境、自然环境和人的相互融合,实现整个城市的物质能源循环转换。因此,居住社区生态环境的营造,必须强调城镇建设用地规模控制、规划、建筑科技、园林、水资源的利用、垃圾处理以及智能化均要符合生态要求。以人为本,注重和谐应是天津市未来住宅最显著的特征。
对于政府部门而言,应当在坚持市场机制的前提下,通过建立与市场机制相结合的房地产经济宏观调控体系,进一步完善房地产业政策,激励生态住宅的开发建设。从物业价值的形成与实现过程看,政府的各种政策举措应有利于物业价值的充分体现,既应保证物业经济价值的实现,还应促进物业生态价值和社会价值的实现。此外,在当前形势下,应注重强化对消费者消费观念的引导,引导其关注城市规划、未来住房在选址配套设施等方面的变化,了解“四节一环保”等先进理念以及城市功能定位调整后的住宅建设与发展趋势,这对于消费者形成合理的需求和消费结构具有积极作用。
对于开发商而言,应重点增强对房地产市场的适应性。通过准确的市场定位、项目定位优化和调整供给结构,适应新时期不断变化的需求结构,不断提升自身的竞争实力,实现健康持续发展。随着滨海新区开发开放纳入国家发展战略和天津经济的快速发展,天津市房地产市场正成为国内市场以及国际市场投资的热点。因此,开发商只有增强竞争意识、合作意识,不断提高资产联合和企业间专业化协作程度,才能增强其市场竞争力,通过多家开发商的协作,形成整个区域经济内的协同效应。