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《天津市城市总体规划(2005-2020年)》和《天津市住房建设规划(2006-2010年)》相继出台,明确回答了天津未来20年的城市发展方向。业内人士认为,新的总体规划必然会带来城市空间和产业布局的调整,紧随其后的则是以城市基础设施建设为主的市政投资。同时,新总体规划将对天津市现有的房地产格局进行一次梳理,并引导新的投资方向,外围组团将成为未来几年天津楼市的发展重点。与过去“孤岛”型大盘开发有所不同,外围组团往往依托周边产业,都规划有丰富的现代城市综合功能,是真正的“造镇计划”。外围组团建设的启动,标志着天津城市建设及房地产开发进入高速城市化时代。
新规划引导居住功能外移
按照去年获得批准的《天津市城市总体规划(2005-2020年)》,未来天津市中心城市的布局将以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心,在外围发展居住就业综合型城市组团。中心城区的功能定位仅仅是区域性管理、服务和商贸中心,而中心城区的居住空间将引导向外围组团发展。
根据这一思路,未来主要承担居住功能的将是西青城区、海河新城以及双街、双口-青光、小淀、新立、双港、大寺、八里台、小站、葛沽、东丽湖共10个组团。这些区域将成为日后住宅开发的重点地区,城市中心区将不再负担主要的居住功能。而此前,天津主要的居住功能由城市中心区负担。2005年的统计数字表明,南开、红桥、和平、河东、河西、河北外环线以内六个行政区的常住人口占天津总常住人口58%,而其面积只是天津市域23%左右。
同时,按照《天津市住房建设规划(2006-2010年)》的要求,今后5年,外环线以内的中心城区将以中高档住宅为主,这些项目主要结合旧区改造和存量土地整理进行,定位于改善型居住。而距外环线外10公里以内、交通方便、有配套基础设施建设条件的区域,将集中建设普通商品住房,每个居住区规模在300公顷以上。
新城市规划的出台,意味着天津房地产市场在不远的将来迅速突破外环线已是势在必行。据了解,居住功能向外转移的规划思路已经开始在新居住区建设中得到实现。目前,本市已加快实施“新家园”建设计划,在中心城区周边地区规划建设10个新型居住区,以解决房地产市场中普通住宅供应不足问题。“新家园”计划将使天津楼市形成中心城区、外环线周边地区和外环线以外地区各占三分之一的区域开发布局,现有郊区各地产项目的发展环境也将被催熟。
土地交易重点转向环外
中原地产天津分公司研究部经理梁美娜分析认为,从去年开始,国土房管局推出的土地、特别是居住性用地,基本都集中在郊县区域,市中心则以纯金融、商业用地为主。预计今后市中心住宅供应将越来越少。
2006年,天津市土地交易中心共成交土地49幅,总占地面积392.1万平方米。其中,只有16幅位于市中心,其余33幅全部位于新四区及郊县区域。
从用地性质上看,这些市区成交地块多为商业、办公用地,大约占到全部成交面积的70%。而且从单块地幅成交面积上看,除了津南卫(挂)2006-031号和津南密(招)2006-034号两个地块规模超过10万平方米以外,其他成交土地大多是一两万平方米、甚至数千平方米的小地块,总开发量不超过10万平方米建筑面积。而2006年单幅出让地块面积超过20万平方米的6幅土地则全部位于郊县。相比之下,郊县住宅用地供应量则要大得多。除津蓟(挂)2006-018号为纯商业金融业用地外,其他均为居住用地。其中,西青区住宅用地供应最为集中,规模也最大,津西青海(挂)2006-046号、津西青汪(挂)2006-036、津西青牛(挂)2006-038等地块,成交面积都要在10万平方米以上。其他郊县成交地块,规模也多超过5万平方米。
今年1月12日,天津市国土房管局举行了今年第一次经营性用地出让信息发布会,即将在一季度上市的17块土地公开亮相,分别位于本市河西区、河东区、河北区、红桥区、东丽区和西青区。可建设土地面积118.35公顷,规划总建筑面积259万平方米。其中居住用地为92公顷,规划建筑面积211万平方米;商业金融用地16.35公顷,规划建筑面积48万平方米。其中,9块位于市内六区,包括5块纯商业用地和4块居住、公建混合用地,出让土地面积37.16公顷,规划总建筑面积111.35万平方米;8块位于新四区,全部为居住用地,出让土地面积81.19公顷,规划总建筑面积147.65万平方米。此组数据表明,今后天津房地产市场外扩的步伐将继续加快,居住郊区化趋势将不可避免。
开发商加速环外市场布局
在《天津市城市总体规划(2005-2020年)》及《天津市住房建设规划(2006-2010年)》出台的同时,嗅觉敏锐的房地产开发商已经暗地里加速了在天津外环线以外的战略布局。据不完全统计,包括万科、上海房投、朗钜、合生珠江、金地在内的外地开发商,以及金厦、津东、方正、乐康、永泰红磡等本地开发商,都已经悄悄地开始在外围组团进行土地储备。
在西部,最早启动的外环外居住组团西部新城,如今已吸引了万科、招商局地产、上海房投、金厦、乐康、富力、六合等诸多开发商的目光。这个总投资超过100亿元,占地4平方公里,建筑面积400万平方米的新城,今年将会有六个项目同时销售,是竞争最为激烈的环外组团之一。
在东部,东丽湖板块和空港物流区板块最受开发商的青睐。万科和朗钜在东丽湖开发了两个超大型项目——东丽湖·万科城与朗钜·天域,占地分别为4095亩和1529亩,可以称得上是超级大盘。此外,福光、亿兆、泰丰等开发商已确定在东丽湖拿地。在空港物流加工区,远洋地产在此竞得两块土地,规划总用地面积约为21万平方米,总建筑面积约40万平方米,预计2007年可上市。
在南部,热点板块更为丰富,双港、大寺、张家窝、华苑科技新城等区域都已吸引了大量开发商入驻。深圳的金地集团在双港开发的金地·格林世界,总规模50万平方米,已于去年8月开盘;上海汇浦投资集团在张家窝一个总建筑面积约100万平方米的大盘项目即将启动,一期起步区总建筑面积20万平方米,以低密度的联排、双拼、独栋别墅为主,预计在2007年内即可上市;富力打破原有的“郊地不拿、生地不碰”的拿地原则,在双港取得了一个总规模20余万平方米的住宅项目;海泰房地产去年底在华苑科技新城一口气拿了三块土地,总占地面积51.59万平方米,而且项目全部符合“90平方米户型占70%”的新政要求。
产业配套需进一步完善
按照最新的《天津市城市总体规划(2005-2020年)》,天津城市格局将有所改变,房地产市场向外扩张将势不可挡。但也有专家指出,居住功能的外移,组团式城市格局的形成,非城市中心区的基础设施建设和产业配套水平对于新规划能否成功实施至关重要。“郊区住宅的发展千万不能重蹈五六十年代发达国家兴建新社区的覆辙。如果相关的配套设施不能及时跟进,郊区住宅将成为只供居民晚上回家睡觉的卧城。”南开大学经济学博士刘玉录警告说,“最重要的,外围组团一定要有必要的就业机会,让居住者可以就近就业。这样,交通、商业配套等难题也就迎刃而解了。”
富力的张璇也同意刘博士的观点,他以北京举例:当年,为了缓解中心城区的人口压力,北京在城市北部规划兴建了天通苑、回龙观、望京三大居住组团,但配套的服务业和产业规划由于种种原因未能跟进,最终,“城外居住,城内就业”的尴尬状况造就了迄今为止仍难以解决的交通困局。相比之下,北京的上地、亦庄发展得就要成熟得多,因为上地有科技园,亦庄有开发区,都有足够的产业支撑。
显然,新版天津市城市总体规划不希望重蹈北京上一轮规划编制的覆辙。据了解,按照《天津市城市总体规划(2005-2020年)》,在承担居住功能的组团中,还规划了相应的产业作为配套,而不是纯粹的居住功能,以避免居住郊区化不能实现区内就业而给中心城区造成的巨大交通压力。
据了解,目前外环线外几个新兴热点板块都有相应的产业支撑,能提供相应的就业机会和购买客户。如张家窝镇与建设中的天津市第三高教区及华苑科技新城相邻;华苑科技新城已吸引了海泰绿色产业基地、赛象子午线轮胎项目、清华德人环保项目等一批高新技术产业化项目进驻;空港物流加工区和东丽湖可依托空客组装生产厂;大寺依托西青经济开发区和天津市电子开发区。