今年以来，有关将开征大户型住房保有税的争论不断升温。尽管很多业内人士预见该税种的开征将在商品房和二手房市场引起积极的连锁反应，但是另一方面不容忽视的是由于其中牵涉到太过于复杂的内情，该政策的执行力可能也会在各地打一定的折扣。

　　专家基本赞同物业税开征

　　2006年12月16日，建设部副部长刘志峰表示，在税收环节，住房交易是一次性交易，税费经过数次调整已经很高了，但是在保有环节的税费基本没有。"目前包括建设部、财政部等在内的部门正在研究增加'保有环节'住房税费，对于户型面积偏大的房子收取一定费用，引导合理的住房消费，鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。"

　　其实所谓的住房保有税就是指物业税。中国房地产业协会副会长顾云昌接受笔者采访时指出，近年来国家放宽营业税的年限和增收个人所得税对个人住房的交易肯定会起到一定的抑制作用，但是任何政策都会有两面性，新政在有效地遏制了炒房现象的同时，也制约了正常的二手房交易，但这也是在中国当前房地产市场高速增长的前提下，为了避免出现地产泡沫而不得已为之作出的决定。其实一个真正健康的二手房市场应该是一个交易活跃、交易税率不高的市场。要想活跃二手房市场，降低交易税率是很关键的一环。发达国家二手房交易税率较低，而且开征物业税，让多有房的人多缴纳物业税，这些都是我们可以借鉴的。目前，大多数发达国家都很重视在房地产保有阶段的征税，而在房地产交易环节的税收则相对较少。这样做不仅降低了房地产空置率，也鼓励了房地产的交易。在房地产保有阶段，目前世界上通行的做法是征收财产税。在美国、加拿大、英国等国家，不区分房地产和业主的其他财产，也就是说，政府向纳税人统一征收财产税，税率从3%到10%不等。比如，纽约郊区一套4居室的独立住宅，价值约为80万美元，每年要缴纳的房产税接近2万美元。日本的房地产在保有阶段，需要缴纳固定资产税，把土地、房屋和相关建筑物合在一起计算税基，标准税率为1.4%。

　　据悉，2006年的天津二手房交易市场，在国家陆续出台的多项房地产政策严格规范下，出现了整体较为低迷的市场行情，全年交易量比上年下降了近30%。21世纪不动产天津区域分部张武总经理表示，对二手房交易环节征收太多的税种，不利于培育仍处在起步期的天津二手房市场，反观开征物业税在住房保有环节征税则是比较合情合理的。

　　中国人民银行货币政策委员会委员、中国经济体制改革基金会秘书长樊纲日前也表示：我国房地产市场还缺少一个内在稳定器，所以总是需要外部的力量去调控，这是冲突和矛盾的焦点所在。这个稳定器就是指房产税或者物业税。政府需要对房产按固定比例征税，税额要随着房价的提高而提高。在很多市场经济国家，许多人因为缴不起税要卖掉房子。因为有房产税，租不出去房子或者是房租很低，上缴的税可能就大于收的租金，如此就不会把买房作为投资了。投资性占的多了，消费性部分就必然被挤占，满足基本需求的必须消费部分就更少了。我国80%的劳动者属于低收入者，将来会有更多的低收入者，而低收入者的住房不能全推给政府。根据每个人的需求，在市场结构中通过价格变化、税收杠杆就能够自我调节，达到相对均衡。

　　大户型征税难界定标准

　　到底多大面积才算大户型呢？在营业税和契税标准上，天津市已经把144平方米作为一个分界点。但是一些专家认为如果按144平方米来征收天津市的大户型保有税是不可取的。

　　南开大学金融系徐保满副教授指出，在一些城市，许多经济适用房的户型已经在100平方米以上。经济适用房政策的购买对象瞄准的是中低收入者，但是中等收入的最高水平和低等收入的最低水平差距过大。买经济适用房的对象就出现了模糊层，按国家鼓励建设90平方米的户型来看，经济适用房应该限制在90平方米以下，对90平方米以上的也应该按大户型征保有税，但是这是明显行不通的。因为有些经济适用房是一个两代甚至三代人居住在一起的家庭，120多平方米平均下来并不宽裕，如果对他们征税明显是不公平的。

　　而对于90平方米的界定也是出现了戏剧化的局面。2007年1月9日，一则《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》低调地挂上了建设部官方网站，随即，"中小户型面积拟放宽至106平方米"跃上各大网站及纸媒的重要位置。然而就在次日下午，建设部网站发布说明，称该意见稿不符合37号和165号文的要求，予以废止。天津大学建筑系邹颖副教授指出，这其实反映了楼市一种博弈。建设部"90平方米"一刀切的标准在各地的落地情况有别，很多开发商在规划上遇到难题，如何更好地满足各地市场的需求确实需要更科学的论证。

　　不久前新华社消息称，在"国十五条"规定了套型建筑面积90平方米以下住房须占开发建设总面积70%以上后，一些地方政府和房地产开发商颇有微词，截至2006年9月底，全国还有65%的地级以上城市、91.1%的县级城市未按规定公布住房建设规划。建设部不得不在11月底再次下达"死命令"。有资料显示，目前全国城镇人均住房建筑面积为26平方米，近5年来基本上每年增加1平方米，制定90平方米的要求，既考虑到了城镇居民居住水平不断提高的发展要求，也考虑到了节约土地等资源的国情要求。70%的确定，则主要考虑了我国城镇住房供应对象主体是广大普通居民家庭，此比例数字的确定，反映了中央调控市场的决心。建设部《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》虽然经过广泛的研究调查，反映出了广大开发商的普遍意愿，意图在"套型面积"标准上有所突破，并打破全国"一刀切"的政策现状，如果意见稿被通过，则将被视为中央在政策上有所松动，而随着《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》的突然废止，整个宏观调控下的楼市前景如何，又显得扑朔迷离。不管如何，"90平方米"已经成为一种象征，成为房地产新政能否实施以及政令是否贯通的标志。这份经历多方博弈的《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》究竟命运如何，也许反映了今后楼市大局的政策面和市场面的平衡点所在。

　　限制大户型还要靠市场供求来调节

　　一些业内人士指出，暗流汹涌的炒房投机活动，并不会因为对大户型征了税就偃旗息鼓。即便对大户型征收保有税，但是税率负担与平均增幅在10%以上的房价相比，实在有些微不足道。物业税关系到国家税制改革的推进和财政体系的进一步完善，但对地产业人士和普通民众而言，最关注的莫过于物业税将对房价产生的影响。在近几年一波紧似一波的调控之下，房价仍在持续上涨，部分热点城市的增幅依然保持在同比10%以上的高位。

　　物业税对房价将产生什么样的影响？业内认为就目前我国商品住宅价格而言，大致可以认为：供求关系是第一因素，政策取向是第二因素，产品成本构成是第三因素，产品质量是第四因素，开发企业及项目品牌可归为第五因素，其他还有通货膨胀等因素不再一一列举。物业税的出台，将主要影响到产品成本，目前的房价包含了几十种税费，如果加上土地出让金，则形成了很大部分的房价构成成本，而物业税的实质在于把这些税费均摊，由开发商的头上转移到业主的头上，按年收费。现阶段的政策取向也是抑制房价，但房价能否降下来最终还得看供求关系。物业税如何影响供求关系？先说供应，随着开发成本的降低，应该说是降低了房地产开发的资金门槛，有利于吸引开发商扩大经营。在需求方面，在市场竞争和政策引导条件下，随着产品成本的明显下降，房价也会有所下调，这会刺激部分中等收入者(尤其积蓄较少但收入并不低的年轻人)加入购房行列，虽然物业持有成本上升，其性质类似于按揭贷款对住宅消费的推动作用。另一方面，物业税大大增加了保有成本，而且最终必然实行累进税，越是大户型、越是豪宅其税率越高，这样无疑会打击房地产投机、投资需求，也会在一定程度上抑制大户型的自住性需求。物业税对于需求则是具有鼓励和抑制的双重作用。从需求上考量，物业税开征后的中短期内，并不会对市场需求产生明显的抑制。 (刘英潮)