|
||||
滨海新区:市场供需两旺板块竞争加剧
2006年受政策利好的影响,滨海新区房地产市场继续保持快速发展的势头。一些大型基础设施的建设,引来大量人流和资金流。滨海各区商品住宅价格也继续保持稳中有升的态势。那么,2006年具体成交情况如何?房价走势如何?区域发展又是怎样的情况?
市场供应:
2006年区域商品住宅成交169万平方米
据统计,2006年1至12月,滨海区域商品住宅成交面积为169万平方米,成交均价为3753元/平方米。滨海新区三区商品住宅,成交面积塘沽区位居榜首,成交面积为111.5万平方米,大港区为45.3万平方米,汉沽区为8.9万平方米。
2006住宅类物业上市规模突破488万平方米
据统计,2006年滨海新区在售住宅类项目共计65个,住宅类物业上市规模已突破488万平方米,为滨海新区创建以来住宅类物业供给量最大的一年。
2006年塘沽区的住宅类物业上市规模最大,上市量突破220万平方米,为滨海新区总上市量的46%;其次是开发区,2006年住宅上市量突破137万平方米,创下1994年开发区开发以来住宅年度供应量的最高值。
纵观2006年滨海新区项目的上市节点,上半年在售项目基本以2005年度的尾盘销售为主,新增项目基本集中在下半年上市,据统计滨海新区2006年下半年新增项目上市量突破330万平方米,为滨海新区2006年年度供给量的68%。
2006年滨海新区新增项目基本以2004年、2005年的土地供给开发为主,而2006年的土地供给中已开发的数量仅有50万平方米左右,还有近400万平方米的居住类以及居住和商服综合类用地有待开发。
根据2006年新上市土地的综合容积率要大于2,如果仍按容积率为2保守计算,那么2007~2008年两年内新增住宅类物业上市量将突破800万平方米。如果再加上2005年未开发的土地和各大地产商的原有储备用地都将在2006年以后有所举动,那么未来两年滨海新区的房地产市场将出现“井喷”现象。
价格变化:
塘沽区住宅价格四年递增37%
从滨海区域来讲,2003年以前塘沽、开发区的住宅市场发展缓慢,但随着区域经济的不断发展,各项配套设施的不断完善,特别是塘沽作为滨海新区的核心区域的定位,区域价值迅速增加,许多外地投资者纷纷到此置业投资,区域住宅市场价格也节节攀升。
据数据统计,滨海三区商品住宅成交价格,以塘沽区成交价格最高为4007元/平方米,汉沽区3478元/平方米,大港区成交均价为3159元/平方米。其中,塘沽区住宅价格已从2002年的2000元/平方米,上涨到2006年的5000元/平方米,年均递增37%。
另外,作为核心区域的开发区,2006年商品住宅均价为6500元/平方米,一些较高档项目的均价已经达到7500元/平方米以上。如万通新城国际2005年10月,一期开盘价格5800元/平方米,目前精装A3产品均价为8000元/平方米,二期毛坯均价为7500元/平方米;伴景湾2005年9月,一期开盘价格6600元/平方米,二期均价达到7400元/平方米,最高已经达到1万元/平方米,已超出了目前天津市中心城区大部分高端住宅的销售价格。
相对核心区域而言,大港区和汉沽区房地产市场发展相对滞后,但目前依托滨海新区的大环境,区域房地产也呈现出快速发展的势头,价格也一升再升。汉沽城区住宅价格由2003年的1750元/平方米,攀升至2006年的4200元/平方米左右,最高已经突破5000元/平方米;大港城区的住宅价格也由2003年前的1600~2000元/平方米,上涨到2006年的4200~4500元/平方米。
天津滨海新区的开发在2006年3月正式纳入未来五年的国家规划之中,滨海新区重新定位以后,吸引了海内外各界的投资者进来。住房需求继续增长,二手房交易持续火爆。
2006年1至12月,滨海区域二手住宅总成交面积为74.7万平方米,成交均价为2672元/平方米。滨海新区三区二手住宅中心区成交下降,外围区域成交量上升。塘沽区成交面积为26.7万平方米,大港区为38.8万平方米,汉沽区为8.8万平方米。滨海三区二手房住宅成交价格,以塘沽区成交价格最高为3880元/平方米,汉沽区1924元/平方米,大港区成交均价为1984元/平方米。
土地市场:
493万平方米住宅用地成交创历史高点
2006年,滨海新区的开发开放已经荣升为国家战略,在滨海新区开发开放的热潮持续升温的同时,滨海土地也成为各大地产商目光集聚之地。
根据《天津滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》,滨海新区陆域面积为2270平方公里,其中城镇建设用地为360平方公里,到2020年城镇建设用地将达到510平方公里。
同时根据《天津市住房建设规划(2006-2010年)》,到2010年滨海新区住房建设将达到1850万平方米。2006年天津市为滨海新区确定土地利用计划指标为1239公顷,占全市计划总量的34%,是2005年下达滨海新区土地利用计划指标的4.3倍。从实际客观情况来看,滨海新区土地具有得天独厚的规模优势。在一个港口城市拥有坚定的国家政策做导向,同时拥有大量可开发利用的土地资源做发展的基础,其蕴藏的增值空间是不可限量的。
据统计,2006年滨海新区通过招拍挂等形式共成交土地70幅,成交面积突破587万平方米,其中住宅类用地以及住宅和商服综合类用地上市成交面积最大,本年度成交面积将近493万平方米,占到土地成交总量的83%,创下历年来滨海新区土地供给量的最高点。特别是塘沽区,2006年的土地成交量突破246万平方米,将近2005年土地成交面积的2倍。
塘沽土地成交量领军滨海市场
从成交地块幅数来看,塘沽区的土地成交数量成为滨海新区的领军者,2006年共成交土地33幅,其次是大港区14幅。成交地块分布较密集的区域有大港港东新城片区、汉沽河东片区、空港物流区、塘沽海河南岸片区和塘沽中心区,各片区2006年度平均成交地块数量超过8幅。
从土地成交面积来看,2006年区域冠、亚军依次为大港区、塘沽区,土地成交量均突破240万,遥遥领先于其他区域。板块成交冠军为大港官港板块,土地成交面积将近143万;其次是大港区港东新城板块和高校园区板块以及塘沽区的海河南岸板块,土地成交面积均突破60万。
区域地价高速攀升
2005年以来,滨海新区土地价格有了明显上升,特别是一些重点开发的区域,土地价格攀升速度较快,其中开发区的土地价格已经远远高于塘沽一些区域的土地价格。2005年6月,万通地产以3.3亿元拍得开发区内6.35万平方米土地,折合楼面地价2890元/平方米,而到了2005年年底,与此地块仅隔300米的天津弘泽建设集团,以楼面地价5540元/平方米拍得6.58万平方米土地。也就是说经过半年的时间,万通的楼面地价每平方米就升值了2000多元。
除了开发区土地价格高速上涨外,塘沽区一些热点区域的土地价格也在快速提升。2006年度塘沽新河板块的平均楼面地价超过1000元/平方米,而该地区在2003年顺驰集团拿地时土地出让金不足400元/平方米;塘沽上北地区由于受水域未来城等一些大盘效应的影响,加之政府对“上北生态居住区”的定位与规划,给予该区域土地的增值提供了相当大的推动力,2006年该区域的土地成交价格最高已经达到1313元/平方米;与此同时塘沽海河南岸的土地楼面地价也已经接近1000元/平方米,较之历年涨幅很大。
汉沽、大港两区的房地产市场发展一直较为缓慢,被列入滨海新区规划范围之后,两区的房地产市场明显升温。汉沽区在2006年6月份拍卖的两块居住和商服综合类用地,楼面地价最高为1210元/平方米,而到了12月中旬挂牌的一块占到1277平方米的综合用地,最终被天津瀚森投资有限公司以550万元获得,折合楼面地价为2392元/平方米,仅仅时隔半年汉沽的地价就上涨了将近一倍。
区域发展:
滨海新区房地产市场的逐渐完善,各区的发展特质越加明显,不同的区域房地产市场发展各不相同。同时各区规划各有不同,今后滨海地产上的对峙并非区域之间,而集中表现在区域内部各板块之间的较量。
大港、汉沽自给自足型发展迎来新机遇
2006年,在滨海新区和环渤海经济发展格局中,汉沽、大港两区充当了举足轻重的角色,同时根据天津市城市总体规划,大港、汉沽被列入新规划的11座新城之中。受各项政策的良好带动以及区域内各项规划建设的向前推进,2006年大港、汉沽两区的房地产市场也呈现出快速发展的势头。
在大港区内,2006年的住宅项目主要集中在城西的大学城附近,老城区由于土地资源的短缺造城新增项目的逐渐萎缩;而港东新城因为处于开发建设的初级阶段,目前上市项目较少。
从2006年土地供给来看,将近60%的地块来源于大港东部,而西部城区的土地供应部分来自老城区内,部分来自城西北部边缘的大学城片区内。伴随老城区土地供给的递减其新增项目数量必将随之下滑,未来一段时间内城西的新增供应将主要源于大学城片区内,大港生态高教园区的定位将给周边的商品房市场带来巨大的发展契机。
2007年以后,汉沽、河东区将继续加快发展建设,区域内住宅项目将不断增加,而河西区的旧城改造也将加快建设步伐,在河东、河西两区的房地产市场开发建设并驾齐驱之时,两板块之间的竞争也将随之打响。
投资型客户力推开发区楼市
目前开发内的房地产市场以高端住宅为主,150~180平方米的大户型为开发区房地产住宅市场的主力军,百万住宅已成为目前开发区房地产市场的供给潮流。由于开发区区域经济发展较快,整体区域环境优越,导致众多实力派消费群体首选在开发区投资、置业。
目前来自山西、内蒙、河北、北京等地的房产消费群体,非常看好开发区房产巨大的升值潜力,纷纷在开发区进行房产投资。以开发区某一住宅项目为例:外地购房者占到40%以上,远远高于天津16%的平均水平。这些投资型物业主要是流入三级市场,用于房产出租。
综合型需求强化塘沽南北争雄
据统计,截止到2006年初塘沽区常住人口与外来人口之比为3.5:1,外来人口的急剧增长,形成了强大的刚性需求,再加上由于人民生活水平的日益提高所带来的改善型需求的不断增长,同时区域价值的提升所带来的投资型房产的不断增加,直接拉动区域房地产市场的快速发展,目前已形成一个集“自住、改善、投资”三位一体的房地产需求市场格局。
目前塘沽的商品住宅供给市场也呈现出多元化的格局:建筑类型多元化,以高层住宅发展为主力,多层洋房、小高、高层同步发展;户型面积小到40平方米左右的一室,大到200平方米的四室。为适应社会发展的需要,产品从建筑形式、建筑风格等多方面都在不断推陈出新等等。
2006年塘沽城区在销住宅项目主要分布在海河北岸,以中心城区为主,新港、上北两大新兴板块平分秋色,其次就是海河南岸板块。
海河以北区域发展较快,同时拥有上北、西部、新港三大新兴居住板块,除西部板块刚刚启动之外,上北、新港两大板块的发展已初具规模,因而北岸在销项目之多且在情理之中。
相比之下,海河南岸正处于刚刚萌发期,众多地块尚未启动,在销项目相对较少则是必然。从2006年新增项目上市量来看,近45万平方米的泰和新都打响了决战海河南的第一炮,而近70万平方米的贻港城则成为进军塘沽西部新城的首只舰队。
附录:滨海大事记
3月3日,国务院同意给予天津滨海新区的五项扶持政策,包括将滨海新区作为综合改革试验区、设立东疆保税港区、进行金融改革试点、扩大建设用地供应、将区内510平方公里范围高新技术产业的所得税税率降为15%等。
3月5日,国务院总理温家宝在十届全国人大四次会议上作政府工作报告时指出,“继续推动区域协调发展”。3月10日,天津市人民政府举行推进滨海新区重点项目新闻发布会。
3月14日,渤海银行发放3亿元贷款,助推滨海新区港口建设。
3月22日,国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议,审议并原则通过了《天津市城市总体规划(2005—2020年)》,会议指出要努力把天津市建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。
4月17日,滨海新区响螺湾商务区合作项目签约,总投资119亿。
4月20日,首届中国港口城市市长高峰论坛在滨海新区召开。
4月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究推进天津滨海新区开发开放的意见。
5月8~9日,戴相龙率天津代表团启程赴中国香港特别行政区和英国、法国进行工作访问,成功推介滨海新区。
5月20日,南开区政府在南开大学省身楼举办“2006年南开发展高层论坛”,服务滨海新区开发开放。
5月30日,国务院召开推进天津滨海新区开发开放座谈会。
6月2日,市委召开常委扩大会议,加快推进滨海开发开放。
6月5日,国务院发布《关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》。
6月6日至7月上旬,天津全市范围内集中展开“加快开放型经济发展服务月活动”,加大宣传滨海新区开发开放。
6月8日,中国政府批准A320系列飞机总装线,选址天津滨海新区。
6月19日,天津海关出台新举措服务滨海新区,全面推行“一点通全关区,不用跑第二处;一个窗口全可办,不用找其他部门;一次性告知;一次性全解决,不用跑第二趟”的“四个一工程”,确保所有进出口企业都能在天津关区任意一个海关监管机构办理各种海关手续。
7月,中央大道一期7月启建,贯通塘汉大三区。
7月,开发区经济指标创六年来新高。
8月,滨海拿出3%税收支持优势产业。
9月,首只天使投资基金在新区诞生。
9月,国务院批准天津筹渤海产业投资基金规模200亿。
10月,泰达控股公司与塘沽区政府就海滨休闲旅游区项目合作签订框架协议。
10月,开发区首列“小轻轨”到津,列车行驶不用方向盘。
10月,泰达成立全国首家循环经济促进中心。
11月,中远集团200亿元投资滨海新区。
11月,中兴北方基地落户滨海。
11月,阿联酋船务公司首次在天津港开辟集装箱航线。
11月,两大物流中心全建在滨海,南疆散货物流中心和北疆集装箱物流中心。
11月,汉沽区采取五措施建设现代滨海卫星城。
11月,滨海新区将建成国内最大的生物医药产业基地。
11月,moto全球会计中心迁入开发区。
12月,启动区东疆保税港已投资8.4亿,东疆保税港区将创四个之最。
12月,世界最大物流地产商美国普洛斯落户保税区空港加工区。
12月,渣打银行营运中心将落户开发区。
12月,滨海新区税收优惠政策出台。
12月,津东南启建平原森林,投资8亿建官港森林公园。
12月,滨海新区构筑立体交通1小时到达京冀等地。
12月,滨海新区中心商务区响螺湾与于家堡之间建设开启大桥,正式开工建设。