2007聚焦天津滨海新区房地产-地产频道-北方网

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聚焦滨海房地产

滨海新区发展现状及展望

滨海新区包括天津经济技术开发区、塘沽区、大港区、汉沽区以及东丽区和津南区部分区域，其中开发区和塘沽区是滨海新区中住宅市场发展较快的区域。以下主要从开发热点区域、销售价格、产品特征、发展商关注程度等方面着手对滨海新区的住宅市场进行简单的介绍与分析>>>详细

·	开发区高端商业高开高走 04-06
·	滨海2020年人口300万需增住房4760万㎡ 03-28
·	地产开发商滨海竞争激烈 03-26

滨海土改方案获国土部原则同意

天津滨海新区土地管理改革方案已报国土资源部并获原则同意，基本确定了滨海新区土地管理专项管理的目标和任务。2007年，将落实国家批复方案，大胆先行先试，全面推进滨海新区土地管理改革……详细

天津六大措施推进滨海新区土地改革

天津滨海新区的开发开放在2007年将得到政府大力提供的土地资源保障。天津市今年主要从建立区域性土地利用规划体系等六个方面推进滨海新区土地管理制度改革，高标准实施好滨海新区的土地管理改革。这六个方面是……详细

滨海推进土地管理改革加强耕地保护

抓住国家把滨海新区作为综合改革试验区的契机，按照整体推进、重点突破、分步实施的原则，高标准实施好滨海新区土地管理改革。按照建设项目节约集约用地控制标准审批土地。……详细

在《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》中，明确支持天津滨海新区进行土地管理改革。在有利于土地节约利用和提高土地利用效率的前提下，优化土地利用结构，创新土地管理方式，加大土地管理改革力度。2006年的滨海土地市场，成为天津市土地交易最为活跃的地区。

　从出让地块面积来看，06年度海河南岸位居首位，达到130余万平方米。新河区域次之达到90余万平方米，反映了政府城市规划的方向。上北区域出让地块面积也突破40万平方米，充分体现了该区域规划开发在滨海新区的重要性。塘沽中心区推出的地块幅数虽多，但地块面积均较小，因此总量不大。商业性质用地多位于中心区和海河南岸区域，其余区域地块性质多为居住用途。

2006年，滨海新区的开发开放已经荣升为国家战略，在滨海新区开发开放的热潮持续升温的同时，滨海土地也成为各大地产商目光集聚之地。在一个国家重点扶持区域，拥有如此丰厚的土地资源，任何一个地产商都不可能静坐观望，进军滨海成为众多地产大鳄的首要战略目标，滨海地产之战就此拉开帷幕。　　　　

如今，融科、中远、万通、万科、富力、吉宝、广厦、朗钜、亿兆、昌运东富等众多地产大鳄都已挥师挺进滨海，吹响了“滨海造城”运动的号角，他们将在滨海地产的战场上进行一番激烈的角逐。同时我们可以欣喜的看到，众多知名外地开发商、投资商的介入，他们将给滨海地产带来全新的理念、产品、操作模式和营销策略，对滨海房地产市场的健康发展和产品品质的提高，具有重要的意义。

　　王石：当年在浦东开发早期自己错失良机，现在绝不能再犯同样的错误。2006年5月，天津万科出资逾7亿元，通过股权收购方式，拿下位于天津开发区泰达时尚广场一块占地6万平方米的地块， “曲线”进驻滨海核心。中远房地产董事总经理李明曾透露，“滨海新区将是未来中远地产发展的重点。”

　2005年以来，滨海新区土地价格有了明显上升，特别是一些重点开发的区域，土地价格攀升速度较快，其中开发区的土地价格已经远远高于塘沽一些区域的土地价格。

　　除了开发区土地价格高速上涨外，塘沽区一些热点区域的土地价格也在快速提升。2006年度塘沽新河板块的平均楼面地价超过1000元/平方米，而该地区在2003年顺驰集团拿地时土地出让金不足400元/平方米；塘沽上北地区由于受水域未来城等一些大盘效应的影响，加之政府对“上北生态居住区”的定位与规划，给予该区域土地的增值提供了相当大的推动力，2006年该区域的土地成交价格最高已经达到1313元/平米；与此同时塘沽海河南岸的土地楼面地价也已经接近1000元/平米，较之历年涨幅很大。

　　汉沽、大港两区的房地产市场发展一直较为缓慢，被列入滨海新区规划范围之后，两区的房地产市场明显升温。汉沽区在2006年6月份拍卖的两块居住和商服综合类用地，楼面地价最高为1210元/平米，而到了12月中旬挂牌的一块占到1277平米的综合用地，最终被天津瀚森投资有限公司以550万获得，折合楼面地价为2392元/平米，仅仅时隔半年汉沽的地价就上涨了将近一倍。>>>详细

供给规模、价格携手走高

天津滨海新区凭借得天独厚的区位优势和现有基础，继深圳特区、浦东新区之后，得天眷顾，被中央政府确立为北方发展极，滨海新区的开发开放已升格为国家发展战略。因而在滨海新区这片开发热土上，大量外来人口和资本资源相继涌入，对不动产资产的庞大需求迅猛增加，从而为世界各地的房产大腕提供了商机。如今滨海新区的各项开发建设正在如火如荼的进行中，滨海房地产市场已俨然成为天津房地产市场中最为活跃的区域。

　　2006年滨海新区在售住宅类项目共计65个，住宅类物业上市规模已突破488万，为滨海新区创建以来住宅类物业供给量最大的一年。

　　2006年塘沽区的住宅类物业上市规模最大，上市量突破220万平米，为滨海新区总上市量的46%；其次是开发区，2006年住宅上市量突破137万，创下1994年开发区开发以来住宅年度供应量的最高值。

　　纵观2006年滨海新区项目的上市节点，上半年在售项目基本以2005年度的尾盘销售为主，新增项目基本集中在下半年上市，据统计滨海新区2006年下半年新增项目上市量突破330万，为滨海新区2006年年度供给量的68%。>>>详细

　　天津滨海新区的开发在2006年3月正式纳入未来五年的国家规划之中，滨海新区重新定位以后，吸引了海内外各界的投资者进来，天津的投资迅速升温，促进了相关产业和一些附属行业的蓬勃发展，滨海房地产已经成为天津地区、华北地区、中国北方，乃至全国的房地产开发热点。在区域价值不断提升，经济快速发展，外来人口不断流入，需求市场持续强劲等众多因素的前提下，区域商品房市场价格可谓一路高歌。

　　根据滨海新区整体规划以及滨海各区的规划细则的逐步落实，各区经济将加速发展，人民生活水平的逐步提高，刚性住房需求、改善型住房需求和投资型需求将继续增长，各区商品住宅价格将继续保持稳中有升的态势。 >>>详细

区域特点鲜明

　　随着滨海新区经济的发展和滨海新区战略地位的提升，滨海房地产的开发建设日益升温，受地域、政策等因素的影响，滨海各区都表现出自己鲜明的特点。

　　自给自足型：大港、汉沽

　　投资型：开发区

　　综合型：塘沽区

代表区域：大港、汉沽

　　大港、汉沽位于滨海新区的两翼，相对于滨海核心区——塘沽区，这两个区的经济发展相对滞缓，各项配套设施发展相对缓慢，外来人口的流入速度较为缓慢，导致由外来人口流入而直接产生对当地房产的刚性需求的增速较慢，目前两区的房地产市场基本处于自己自足的阶段，投资需求较少，房产市场消费群体基本为当地的刚性需求和部分改善型需求。同时2006年以前住宅产品较为单一，建筑形式基本以6层住宅为主，户型面积基本以两室为主，区域房地产市场的发展基本处于初级阶段。

　　2006年，在滨海新区和环渤海经济发展格局中，汉沽、大港两区充当了举足轻重的角色，同时根据天津市城市总体规划，大港、汉沽被列入新规划的11座新城之中。受各项政策的良好带动以及区域内各项规划建设的向前推进，2006年大港、汉沽两区的房地产市场也呈现出快速发展的势头。未来一段时间内，伴随区域经济的快速发展和区域内各项配套设施的逐步落实，外来人口的不断流入，刚性需求、投资型需求以及改善型需求都将进一步增加，同时住宅产品也将更新换代，两区的房地产市场将由现在的单一化逐渐向多元化过渡。>>>详细

代表区域：开发区

　　谈到天津房产投资热点区域，非滨海新区莫属，而滨海新区投资热点区域，非开发区莫属。天津开发区占地约45平方公里，其中生活区占地约11.3平方公里，工业园区占地约26.4平方公里，学院区以及森林公园占地约3.1平方公里。现有居住区主要位于第四大街以南，新城西路以西，新港四号路以北，洞庭路以东的片区内，总体居住规模较小。目前区域内的房地产市场以高端住宅为主，150-180平米的大户型为开发区房地产住宅市场的主力军，百万住宅已成为目前开发区房地产市场的供给潮流。由于开发区区域经济发展较快，整体区域环境优越，导致众多实力派消费群体首选在开发区投资、置业。目前来自山西、内蒙、河北、北京等地的房产消费群体，非常看好开发区房产巨大的升值潜力，纷纷在开发区进行房产投资。

　　开发区作为天津滨海的核心区域和双核居住副中心的功能将不断得到体现，区域经济将继续高速发展，受磁铁效应的影响，外来企业、人口将同步增长，未来开发区的房产投资市场依然会保持坚挺，同时自主型房产需求也会随着各项配套设施的逐步完善而日益增加。 >>>详细

代表区域：塘沽区

　　按照滨海新区“十一五”规划纲要确定的“一轴一带”布局，塘沽区正处于轴和带“T”型结构的交汇处，为滨海新区的核心区域，辖区紧邻中国北方最大的综合性港口——天津港，拥有得天独厚的区位优势，2000-2005年五年间国民生产总值年均增速超过27%。区域经济的持续高速发展，各项配套设施建设的日益完善，吸引了大量的外来人口到此就业、置业。

　　目前塘沽的商品住宅供给市场也呈现出多元化的格局：建筑类型多元化，以高层住宅发展为主力，多层洋房、小高、高层同步发展；户型多元化，户型面积小到40平米左右的一室，大到200平米的四室，充分满足广大消费群体的多元化需求；价格多元化，不同的消费群体对价格的承受能力迥异，不同区域项目受地域因素的影响，价格高低不同，而同一楼盘受景观、楼层等因素的影响，价格也是各有高低，消费者可以根据自己的实际承受能力进行选择；产品多元化，为适应社会发展的需要，产品从建筑形式、建筑风格等多方面都在不断推陈出新，给于消费者更多选择的同时也奉献给消费者更好的产品样板。>>>详细

滨海新区进入板块竞争时代

　　2006年是滨海新区房地产市场急剧升温的开始，各路地产大军都已先后在此安营扎寨，这里已成为他们新的战场。由于滨海各区分布相对较为分散，同时各区规划各有不同，今后滨海地产上的对峙并非区域之间，而集中表现在区域内部各板块之间的较量。

　　滨海新区的整体规划建设正在稳步落实，滨海各区的开发建设也在如火如荼的进行之中。由于老城区的各项功能不能完全适应城区经济发展建设的需要，新的功能区相继崛起；老城区的改造、新城区的建设，在房地产市场不断向前推进的同时，伴随的是市场竞争的日益加剧。以汉沽、大港两区为典型的东、西城区之战已经上演。

　　2007年以后，汉沽河东区将继续加快发展建设，区域内住宅项目将不断增加，而河西区的旧城改造也将加快建设步伐，在河东、河西两区的房地产市场开发建设并驾齐驱之时，两板块之间的竞争也将随之打响。

　　大港区作为全国重要的石油和石油化工基地，经过十几年的开发建设，区域经济产业不断发展，人口不断增加，老城区已经不能满足发展的需求，为了给石化基地建设构筑全新发展载体，大港区从2006年开始实施城区东部开发战略。10年后>>>详细

　　以海河为界，海河以北区域起步较早，现处于发展中期，拥有洋货、解放路两大商贸中心，以塘沽中心居住板块为圆心，形成上北、西部、新港三足鼎立的居住格局，塘沽中心城区成为塘沽目前的政治、经济、文教、娱乐中心；相比之下，海河以南发展相对滞后，居住区零散分布，大型商业、娱乐等综合配套匮乏，发展相对落后，为待开发区域。

　　未来两年的时间内，海河南岸区域的新增项目将陆续破土而出，赶超海河北岸的气势令人哑然。借滨海新区开发开放的春风，各路商家蜂拥而至，海河南北两区都在紧锣密鼓的开发建设之中，众多项目均处于满玹之势，一场精彩的南北之战已经拉开帷幕>>>详细

滨海楼市仍有较大上升空间

随着天津市中心城区房地产市场的快速发展，可开发土地将会逐渐减少，因此土地价格将会大幅度上扬，滨海新区作为城市副中心区其土地价格相比市中心具有土地价格低，升值潜力大，拿地条件相对宽松等优势，已成为开发商的新宠。同时，随着交通配套的逐步完善以及经济的加速腾飞，新区将会吸引更多的外来人口，导致需求群体进一步扩大。因此，滨海新区楼市的明天将会焕发勃勃生机。

    丰富土地资源，强大的供应规模，致使今后几年滨海新区供应将出现井喷现象。

    滨海新区有着广阔的土地资源， 1200平方公里的开发建设土地。经过十年建设，已经奠定了良好的基础。近的几年，滨海地区房地产市场进入了一个相对活跃的时期。主要在于区域良好的定位，人们纷纷看好区域的发展前景，房地产开发商也不例外万通、万科、弘泽、龙置地等国内外知名开发商，也把目光投向滨海。2006年，滨海新区楼市出现“大热”，在售和即将上市的新楼盘达到65个，总建筑面积突破500万平方米。

    以房地产市场较为成熟的塘沽区为例2006年供应量为140万平米，2007年后还会有近400万平米的土地供给。这些数据充分说明滨海新区后续供给量十分充足。

    各项利好政策的倾斜，区域经济快速发展，就业机会增多，加之政府注重城市建设，居住环境日益改善，将吸引大量外来人口到此就业、定居。为房地产市场消费提供强有力的需求支持。

    滨海新区纳入国家发展战略的政策众所周知，中国新一轮的经济快速增长，在很大程度上要依靠滨海新区的经济建设。房地产作为经济的支柱产业必然会得到政府的大力扶持，利好政策会不断倾斜房地产行业，同时会吸引大量资金，大批国内外企业也会加大在滨海新区的投资和建设。

    这些利好条件使得人们纷纷看好滨海新区未来发展，未来的滨海新区一定是一个经济高速发展、就业机会多、人群素质相对较高的区域，随之大量的外来人口将会流入，从现在起到2020年，滨海新区将进入外来人口快速增长期。根据滨海新区“十一五”规划，2010年人口规模为180万人到2020年增至300万人；外来人口的流入将会加大对住房的需求，再加上本土人口的不断增长，收入水平的逐渐提高以及对住房面积的更大需求，势必将扩大滨海新区的楼市需求，同时也有利于滨海楼市的全方位、多层次的发展。

    历年的成交数据也显示，新区在以每年10%以上的速度递增，不难看出，滨海新区房地产市场需求旺盛，未来发展前景广阔。

价格方面：土地成本较高，投资性需求，开发品质提高，致使价格上涨

    2006年上半年塘沽区商品房住宅销售均价为4700元/平方米，开发区销售均价为6600元/平方米。到2006年6月，塘沽区可售房屋的市场报价平均已经达到5109元/平方米，开发区目前市场报价平均达到6913元/平方米，比2005年末分别增长了16.06%和8.66%。塘沽区、开发区今年的住宅市场价格均较2005年又有所提升。已高出目前市中心的大部分高端住宅销售价格。目前塘沽区、开发区在售，在建和准备启动的项目总建筑面积约500万平方米，这些项目中，中档产品均价在5500——6000元之间。

    大港区和汉沽区房地产市场发展相对较晚，但目前也呈现出快速发展的势头。汉沽区新建住宅价格由2004年的1700～1800元/平方米左右，上升到2006年到3200～3500元/平方米左右，目前个别楼盘的价格已达到4500元/平方米。大港区商品住宅市场发展较慢，房价相对较低，2005年开始，住宅价格上涨加速，达到2500～2600元/平方米，2006年由于改善型住房需求和投资型需求的快速增长，进一步推动大港房价的上涨，平均价格已达到3500～4200元/平方米。

地价上扬，房价将水涨船高。以泰达的地价为例：1991年，泰达的地价为186元/平方米，1999年开始拍卖地块，地价拍到了755元/平方米，2001年是2189元/平方米，在2005年拍卖的住宅用地竟达到了5500元/平方米，地价的上涨将导致房价的继续上扬。

    投资性需求是对滨海新区未来房地产市场前景看好、升值潜力大而进行的投资置业需求。投资需求在短期预测中是不容忽视的一块需求内容。在长期，投资或投机行为价值将最终实现于“在价格更高基础上的未来居住需求”，因此，前面对未来实物量需求的长期预测中实际上已经包含了“满足投资或投机行为价值实现”的需求。

    国际化标准的楼盘不断增加。为了满足需求，滨海一些具有国际化标准的楼盘不断增加。开发区御景园、爱丽榭、伴景湾、万通新城国际等均价都在7000元/平方米以上的高档项目，吸引了不少的外籍人士及白领人士的眼光。

重点区域蓄势待发

塘沽区

    塘沽区作为滨海新区发展的核心区，现已成为楼市发展最前沿的区域，2006年以来，城市建设力度继续加大，住宅环境的不断提高从而带动销售量直线上升，塘沽区房地产市场呈现前所未有的活力。随着国家宏观调控政策的启动，市场经过逐步调整，变得更加理性。预计未来2-3年内塘沽区住宅市场将呈现以下3个特点：
    (1)改善型、投资型将逐渐成为主流
    (2)价格将理性、稳步上涨
    (3)地段、环境认识逐渐发生变化
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上北生态区

    上北区域将成为塘沽区的开发热点，规划建设面积300万平米，依靠交通、配套、拥有塘沽区2号水库，亲近自然，是无污染的人居生态环境，将促进滨海生态区的建立。

    各种利好条件吸引了众多的开发商，广厦、融科、盛星、贻成、泰达、等大型房地产商到此开发建设。从项目的分布集中度来看，今后几年上北区域将是最大的供应来源。

    目前区域内具代表性的项目有欧美风情小镇、贻景花园、德景蓝郡、水域未来城与融科心贻湾等项目。现代化建筑设计和景观设计，小高层、高层、联排别墅的错落布局，将为滨海新区楼盘带来开发升级。
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经济开发区

    天津经济技术开发区位于天津市东南，距市中心50公里，紧靠天津新港和塘沽市区，东临渤海，西临京山铁路，南至新港四号路，北界北塘镇。开发区占地约45平方公里。作为滨海新区的核心区通过几年的发展，房地产市场以进入快速发展时期，CBD的建立将带动开发区房地产市场加快前进步伐；本市城市总体规划将建设中央商务区作为城市发展一个重要战略，结合“双心轴”向城市布局以及“城市东移”发展战略，开发区将建设市级中心商务区副中心。

    中央商务区副中心主要服务滨海新区，辐射全市，为区域内制造业、物流业等优势产业提供办公、金融、商务服务，建设独具特色的CBD。为此，泰达确定了总面积2.5平方公里的中央商务区。CBD的建立使得部分开发商看好该区域的未来发展，万通、弘泽、贻城等这些耳熟能详的开发商纷纷到此圈地盖楼。万通新拿下的地块北部紧邻已经初具规模的滨海新区CBD，西部与即将建成的泰达市民文化广场——滨海新区最大的商业建筑综合体隔街相邻。在滨海新区内的大项目还有规划占地116.31公顷、总建筑面积超过120万平方米的泰达时尚广场，占地1平方公里、总建筑面积达160万的平方米的天保金海岸。

    开发区作为天津滨海的核心区域和双核居住副中心，功能已经得到初步体现。预计，未来开发区的房地产市场仍然坚挺，这是由于滨海新区核心区位决定的，区域房地产价格将会稳步上升，高端项目也会继续活跃。
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