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随着改革开放的继续深入,全国各城市房地产市场都在如火如荼地发展着,从2003年开始至今,各城市无论是一手房还是二手房,供给、需求上都出现一定程度增长,二手房市场在一手房的快速发展及价格上涨的刺激下,二手房以其价格优势吸引众多消费者青睐。为了更好地了解各城市的市场状况,下面北京中原三级市场部研究人士对北京、上海、深圳、天津四大城市2003年至2006年的二手房成交情况作一详细分析:
一、四大城市对比分析
通过上面对2003年至2006年四大城市二手房市场成交面积走势,北京中原三级市场部研究人士分析如下:
1、在四大城市中上海市二手房成交面积遥遥领先,但同其它城市相比,成交面积之比有不断缩小之势。上海、天津、深圳、北京四城市二手房成交面积的比例,2003年为4.77:1.82:1.31:1,2004年该比例为3.27:1.2:1.01:1,2005年该比例为2.33:1.01:0.99:1,2006年该比例为1.79:0.65:1.06:1(后附表)。由此可见,在这四大城市中,上海市二手房成交面积虽处高位运行状态,但与其它三大城市相比,成交面积有趋近的走势。这充分证明了一方面,上海市受宏观调控影响,成交面积有所减少;另一方面,其它三大城市虽然受政策影响,但在强劲市场需求影响下,二手房成交面积仍有所上升,致使其它三城市二手房成交面积与上海相比,比例在逐渐缩小。
2、从2003年至2006年来看,北京、深圳、天津三大城市的二手房成交面积不相上下,处于交错分布状态。从2003年至2005年这三大城市的二手房成交面积均呈上升趋势,但到2006年北京、深圳、天津这三大城市却出现不和谐发展趋势,北京、深圳仍呈上升状态,但天津却出现成交面积下降现象,降幅为27.13%.
综上,北京中原三级市场部研究人士分析认为,具体到四大城市而言,由于各城市消费者经济状况差异、市场化水平不同以及各城市受到宏观调控的影响程度不同,进而导致各城市在03年至06年之间二手房成交面积又出现涨跌起伏变化现象。
下面具体对各城市进行分析:
二、北京市2003年至2006年二手房成交分析
通过上面图表中数据分析,北京中原三级市场部研究人士认为:
2003年至2006年北京二手房成交面积一路增涨,其中,2004年涨幅最高,为79.54%,而从2005年开始,二手房成交面积涨幅有所减小,其中,2005年同2004年相比涨幅为24.51%,而2006年同2005年相比成交面积涨幅则为12.82%。
分析原因:
1) 2004年成交面积的大幅增长,主要是受到2003年出台一系列针对二手房的利好政策,如取消收益分成、土地出让金交费税率由3%下调到1%、央产房允许上市交易等政策刺激影响,极大活跃2004年北京二手房交易市场,导致2004年二手房成交面积出现大幅度上涨。
2)从2005年开始北京二手房成交面积虽仍在不断增涨,但增涨幅度却不断下降。主要原因 是从2005年开始,北京二手房成交量不断增长,由此二手房成交价格也出现快速增长状态,为了进一步抑制二手房价格,政府于2005年和2006年针对房地产市场出台一系列宏观调控政策,利用税收、金融等杠杆作用来调控市场,抑制部分投资需求,但北京以其首都的巨大吸附作用,再加之08年奥运在京的召开,这些都为北京的购房刚性需求的增长提供巨大支撑。由此,2003年至2006年北京二手房成交面积从2005年开始成交面积仍然上涨,但涨幅在不断减小。