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治病找源头。在物业纠纷过程中,凡是因开发商建设过程中造成的问题,开发商都应该责无旁贷地承担起自己的责任。
建设者与居住者间的矛盾
有这么一句房地产广告语:“我们不仅造房子,而且给予你一种生活。”其实这句话说的是显而易见的道理。业主数十年的居住生活,完全系于开发商用于房屋建设短短的两年。然而,随着近年来房地产的迅猛发展,一些开发商却成为业主安居乐业的麻烦制造者,频繁被卷入物业纠纷。
2006年3月,天津开发区某高档公寓发生物业纠纷,开发商霸占物业管理用房达数年之久,与开发商关系暧昧的物业管理公司擅自对物业管理用房进行改造,并对其出租获利。部分业主因此拒交物业费,电梯及一些公共设施用电被多次中断。
今年9月,塘沽区某大型公寓楼公共设施因拖欠电费,先后出现两次停电停水现象。开发商改造后的热水供应系统耗电巨大且无法正常供应热水成为此次物业纠纷的导火索。
今年11月初,因开发商铺设的暖气管道存在质量问题,塘沽区某小区内数十户居民两年来都无法正常取暖,居民因此拒交采暖费,导致供暖单位关闭对这些居民的暖气供应。
纵观近年来出现的物业纠纷,业主、物业公司、房地产商三方的关系陷入这么一个“怪圈”:业主对小区设施、管理不满——责问物业公司——物业公司将问题推至开发商——问题未解决业主拒交物业费——物业管理陷入瘫痪——业主将物业公司和开发商告向政府——政府出面协调。在物业纠纷过程中,开发商屡次成为业主们的众矢之的,建造者与居住者之间的矛盾,已成为影响社区和谐的最重要的因素,引起了各界的关注。
开发商难辞其咎
房屋质量差、绿地面积缩水、配套设施不到位往往是引起物业纠纷最为直接的导火索。显然这些因素均是房屋开发阶段遗留下来的问题。
房屋质量差,尤其是一些水、电、煤气管道存在施工质量问题,往往无法在房屋入住的时候显露出来,等到居民使用一段时间后出现问题。如果在保修期内出现质量问题,物业公司一般都会将责任推至开发商那里,开发商一旦置之不理,则容易造成业主们认为肇事方存在无动于衷的怠慢做法。
而且,由于开发商掌握着项目的各个细节,包括车库、会所等公共设施的权属问题,而且出于种种目的有意或无意地隐藏这些关乎业主权益的权属信息。甚至公然将一些本属于业主共有的设施进行一些盈利性占用,强占这些不义之财。开发商将车库变卖、将会所挪作他用的侵害业主利益的情况近年来有上升的趋势。
也有些开发商和物业公司存在着千丝万缕的联系,甚至是母公司与子公司的“母子”关系,开发商将新建住房的前期物业服务委托给自己的关系单位,开发商和物业公司联合成为一个利益集团。出于自身利益的保护,一旦出现物业纠纷,两方自然会联合起来走到业主的对立面,一起面对业主的指责,从而可能加深业主与开发商和物业公司的矛盾。
业主维权困难重重
当业主的权益受到伤害后拿起法律武器维权时,首先他们面对的是艰巨的取证之路。比如说,业主认为房屋存在质量问题,需要聘请专业的房屋质量鉴定机构进行鉴定,这种工作既需要时间和精力,而且需要付费的。在漫长的取证过程中业主由于这些原因而不得不选择放弃投诉。如果业主对绿地面积和会所权属等方面存在质疑,也需要向开发商和政府部门查询相关的各种审批文件。开发商虽然掌握这些资料,但一般都不会主动提供;政府部门虽然可以查询,但由于政府部门组织机构的分解,业主查阅相关审批文件同样是一件极其耗费精力的事情,对于一些不太了解查询程序的人来说,更是艰难。
更为不利的是,极少有业主能够在获取相关文件证据的过程中做到轻车熟路。有关部门对要求获得相关资料的业主紧闭大门,那么业主的维权之路更是漫长。
有关部门应有所作为
随着房地产的不断发展,相关的法律法规也在不断完善,但依然存在一些法律空白。比如近年来社会各界普遍关注的车库的权属问题,至今没有在商品房合同中明确的界定。因此随着社会进入汽车时代,车库问题也将变得越来越突出。加快完善相关法律法规,是保护业主权益的当务之急。
“千里之堤,溃于蚁穴”,政府有关部门还应该强化监察力度,从楼盘的立项、规划到施工过程中的各个环节都应该进行严格的监管,防微杜渐。项目竣工后,只有全部的生活配套,包括居民用水、电、煤气、暖气等设施的完善后,才能核发商品房准许交付使用证,将真正合格的建筑工程交付给业主。
此外,提高违规成本,建立建设单位信用档案也是减少房地产商违规的有效手段。一些开发商往往注重项目的开发,而对后期的服务却重视不够。当出现与之有关的物业纠纷时,总是不能积极地处理,大多采取推延的消极态度。对于业主要求的赔偿,则更是置之不理。因此有必要提高对开发商的处罚力度,令其足够重视物业纠纷的处理。同时,有关部门也应该建立起相关的信用档案,向社会公布建设单位的不良记录,让那些屡次成为物业纠纷麻烦制造者的违规行为有所收敛,将物业纠纷从根源上杜绝,维护广大业主的合法权益,真正构建和谐社会。