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地铁开通曾让楼市大呼利好,时值地铁开通已8月有余,记者特别对沿线项目进行回访后发现,情况并不如当初人们预期之热烈,但沿线房地产仍升值较大。而随着2号线、9号线的建设,未来的“升值预期”又开始“泛滥”。
地铁沿线房产升值正劲
与北京等地的地铁相比,天津的地铁1号线显得颇为落寂。但是不可否认,地铁的舒适和便捷确实吸引了不少乘客。地铁沿线项目的升值潜力也得到了大多数人的认可。
在地铁沿线的摩登天空投资了一套房产的魏小姐说,地铁开通至今,虽然房租没有明显提升,但房子寻租时的咨询量却有较大幅度增长。“地铁沿线的房子不愁租啊。”她如此感慨。
从地铁受益最多的当属瑞景居住区。曾经的瑞景居住区人迹稀少,一片荒芜。奥林匹克花园等项目进驻后,开发商们都承受着很大压力,因为在众多市民看来,那里是房地产欠发达地区,普遍不被看好。该区域属于北辰区,距市中心较远,只有为数不多的几条公交路线,出行十分不便。然而,地铁的开通使该区域备受瞩目。
据了解,地铁开通后,在瑞景的置业者切身体会到了地铁所带来的利好,“地铁全线运行仅需45分钟,从瑞景到市区方便了许多。”已在瑞景生活一年多的张大娘说。
与一些项目最先进驻瑞景时艰难的销售期相比,地铁的开通的确为它们的后续项目及其他后来楼盘的推广省了不少力气,其销量明显攀升,瑞景的持续开发也使这块土地脱胎换骨了,“这里越来越像一个美丽的大花园。”在瑞景居住的人们总是这样自豪地说。
再一个典型案例当属位于河西区快速路和地铁沿线的复兴之门。复兴之门策划主管王浩介绍说,地铁1号线对该项目确实是一个很大的支撑,可说是为该项目打入了一针强心剂。“地铁开通以后,很多购房者也亲身感受到了地铁所带来的利好,不少红桥区的客户乘地铁来看房,少了路面上的拥堵,仅需20分钟左右的路途。他们很多人说,今后如果坐地铁上下班,确实会方便、快捷很多。”但王浩坦诚地说,地铁开通以后复兴之门的销售均价上涨幅度不是很大,基本呈现平稳态势,但成交量有很大的提升,如10月的成交量是250套左右,11月份也有100多套。
来自本刊市场研究部的数据显示,2006年9月至12月,地铁沿线的奥林匹克花园、首创•宝翠花都、复兴之门和金地格林世界等项目,其销售均价基本呈现平稳或上扬趋势,在宏观调控时期已是不错的销售势头。
由该图表可见,地铁的开通无疑促进了地铁沿线住宅项目的升值。“虽然在天津房地产大势向好的情况下,很难判断地铁在房产升值中占有多大比重,在地块条件、楼盘品质等要素相当的情况下,距离地铁的远近确实是影响购房者决策的一个重要砝码。而对瑞景这样的居住区来说,每平方米应该有1000元左右的升值。”相关专家如是说。
地铁沿线商业商务氛围进一步加强
目前地铁对住宅市场升值的促进还算比较明显,那么,对商业又起到了怎样的作用?
地铁带来的利好,使众多商业地产纷纷抢滩地铁沿线。河西区大沽南路上的恒华大厦、麦收国际公寓,南京路上的和记黄埔、天津中心、庄吉购物中心等商业项目一直备受瞩目,君隆大厦、地铁大厦、石油大厦等写字楼项目也成为大家关注和追捧的热点。
御道津旅(天津)发展有限公司营销总监关卓鹏在谈到所操作的项目君隆广场时说,从君隆广场步行到地铁站口仅需5分钟,但却避开了地铁站口的喧闹和嘈杂,是纯粹的高端项目。由此看出,地铁确实成为了该项目的卖点之一。
除此之外,地铁大厦更是以地铁为卖点,地铁大厦属于纯粹的地铁上盖项目,北京嘉信兰威房地产经纪有限公司营销总监许深对这一项目的升值潜力充满信心。不过同时她也强调,目前天津人对地铁还不是十分敏感。“天津不是一个从来没有过地铁的城市,它有过一段地铁,但是那时的地铁就像一个盲城,没有起到什么效用,也就是说,按现在的观点看来,曾经那段地铁给天津人留下的其实是负面影响,使他们难以预见到地铁所带来的价值和作用。”许深分析说,“但是,人一旦依赖上地铁,地铁的价值肯定会体现出来。因为地铁是强效的,不开通则已,开通了就会给人们的生活带来很大影响。”
正如许深所说,天津曾经是我国除北京之外惟一拥有地铁的城市,1984年建成并投入使用,曾为天津的公共交通发展做出过很大贡献,但当时仅有7.4公里的运营里程,对房产的增值和商业的促进作用几乎微乎其微。
其实,地铁1号线对商业和商务地产的促进作用早已有所体现。以河西区大沽南路上的恒华大厦为例,地铁1号线开通前后该项目的均价为8800元/平方米,目前已经冲刺到11000元/平方米的水平,且销售势头良好。
同时,地铁也对原有的成熟业态,如滨江道商圈、南楼商圈、西站商圈、海光寺商圈、小白楼商圈等焕发新商机起到了极大的推动作用。同时,戴德梁行房地产顾问(天津有限公司)助理董事王红认为,地铁的开通也对地铁站口的商业,如黄河道站、下瓦房站等本就是商业中心的地方起到了推动作用。
地铁联网后沿线房产将会涨势如虹
但是,地铁2、3号等线路开通后,也就是地铁交通连成网络后,其房产的升值空间给人们带来无限期许。许深说:“地铁价值是黄金脉,假如说只有一条地铁线时带来的是2万元的价值,但如果是两条线、三条线,体现出的则是2万的二次方、三次方这样数额的价值,也就是说它的价值是呈几何增长的,一个转换点就可体现出无可限量的价值。”
据了解,依据“天津总体规划”方案,到2020年,本市将通过9条快速轨道交通系统、多条高速路和快速路系统,形成放射形立体交通网络。目前,地铁2号线津赤路、西南角等车站已经开始土建施工,地铁9号线正在紧张建设中,地铁3号线则在等待国家的正式批复。
王红说:“天津老百姓对地铁的接受程度,需要等2、3号线开通,也就是到2010年以后,效果会明显显现出来.”许深也表示:“地铁价值在房产中的体现是需要时间的,因为我们必定看到了世界和我国的发达城市中地铁所体现出的价值,而地铁上盖项目所体现出的价值更会十分突出。”
其实,地铁联网后的升值空间已被提前预支。王浩说:“我们的客户更多考虑的是地铁沿线房产的预期升值,大家认为,地铁开通后房产升值是一个稳步上涨的过程,而地铁连成环线以后,升值潜力则会更大。”购买复兴之门的骆先生也说:“这样的项目不但交通比较方便,其未来肯定还有不错的升值空间。