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在《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》中,明确支持天津滨海新区进行土地管理改革。在有利于土地节约利用和提高土地利用效率的前提下,优化土地利用结构,创新土地管理方式,加大土地管理改革力度。开展农村集体建设用地流转及土地收益分配、增强政府对土地供应调控能力等方面的改革试验。2006年的滨海土地市场,成为天津市土地交易最为活跃的地区。
供地面积历年最大
中原地产研究部统计数据显示,2005年底以来塘沽区通过招牌挂等各种形式共推出土地40余幅,总面积超过300余万平方米,供地规模之大,几乎超过天津其他地区总和。统计资料表明,从地块幅数来看,今年上半年滨海新区出让地块分布较密集的区域有海河南岸地区和塘沽中心区,供地量均超过10幅。其次为新河地区六幅,再次为上北区域、天津开发区边缘区域以及胡家园地区。
从出让地块面积来看,本年度海河南岸位居首位,达到130余万平方米。新河区域次之达到90余万平方米,反映了政府城市规划的方向。上北区域出让地块面积也突破40万平方米,充分体现了该区域规划开发在滨海新区的重要性。塘沽中心区推出的地块幅数虽多,但地块面积均较小,因此总量不大。胡家园地区的土地出让面积相对较少。在今年推出的土地中,商业性质用地多位于中心区和海河南岸区域,其余区域地块性质多为居住用途。
中原地产高级投资分析师高飞告诉记者,本年度的土地出让一方面体现了滨海未来规划的方向,另一方面也表明了当前土地资源的分布情况。根据今年上半年的土地成交情况分析,塘沽区上半年累计成交土地达200万平方米,占总供地面积的65%以上。其中海河南部土地成交量最大,其次为新河、开发区周边及上北区域。相对于土地推出情况,土地成交面积和推出面积成正比,反映出众多本地、外地开发商对于滨海新区土地和房地产市场的关注。
楼面地价不断攀升
2006年以来,塘沽区的土地价格有了明显上升,特别是一些重点开发区域的价格攀升较快。其中靠近天津开发区的土地价格高于塘沽区其他区域的土地价格。今年年初某天津市知名房产企业获取的洞庭路附近地块平均楼面地价达到每平方米3000元左右,而塘沽中心区的地块成交价在每平方米1700元左右。
除了开发区土地价格提升外,塘沽新河地区土地由于大面积开发,价格也得到快速提升,本年度平均楼面地价每平方米超过1000元。而该地区在2003年顺驰集团拿地时土地出让金每平方米还不到400元,预计未来该区域土地价格还将提升。
塘沽上北地区的地价目前也涨至1000元以上。上北生态区板块效应以及水域未来城、融科心贻湾等大盘效应,对于区域土地增值提供了相当大的推动力。与此同时海河南岸的土地成交价格在1000元以内,较之历年涨幅很大,有关人士认为在短期之内该地区土地价格会保持稳定。
市场前景普遍看好
高级投资分析师高飞认为,从2005年至今塘沽土地市场一直较为活跃,土地成交量在全市首屈一指,主要缘于国家对滨海新区的规划定位以及区域房地产市场的迅速发展。伴随着各地块的交易成功和项目相继开工,未来大批量供应入市会给市场带来一定压力。加上今年国家宏观调控政策对于二手房交易的限制,使得塘沽市场的二手房交易受到比较大的影响,一、二、三级市场联动效应受到一些限制。因此,未来土地价格不会出现大的波动,平均涨幅将趋于平稳。
在市场保持稳定的情况下,滨海新区的土地供应将保持旺盛。相对于浦东、深圳两地,滨海新区土地规模的后发优势明显。1100平方公里的荒地是未来加快天津滨海新区发展最重要的载体,大批外地开发商、投资商的介入,对于区域房地产市场的发展和产品品质的提高,具有重要的意义。
根据《天津滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》,滨海新区陆域面积为2270平方公里,其中城镇建设用地为360平方公里,到2020年城镇建设用地将达到510平方公里。同时根据《天津市住房建设规划(2006-2010年)》,到2010年滨海新区住房建设将达到1850万平米。2006年天津市为滨海新区确定土地利用计划指标为1239公顷,占全市计划总量的34%,是2005年下达滨海新区土地利用计划指标的4.3倍。
从国家政策导向上看,滨海新区的土地供应保持旺盛态势;从实际客观情况来看,滨海新区土地具有得天独厚的规模优势。在一个港口城市拥有坚定的国家政策做导向,同时拥有大量可开发利用的土地资源做发展的基础,其蕴藏的增值空间是不可限量的。(文:中原地产;图:合富辉煌)