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新四区及滨海新区延续高温
宇轩顾问副总经理靳上认为,地铁1号线的成功运营带动了沿线楼盘的发展,在一定程度上弥补了城市欠发达区域成熟度的劣势。随着城市轨道交通建设的深入进行,以及天津城市规划计划的实施,天津周边区域的楼盘价值将得到更大程度的认可;中原顾问副总叶永强认为,07年热点区域主要集中在土地成交密集区域及政府规划的外围组团,如河东区卫国道沿线区域、环城四区以及滨海新区。从价格来看,3000-5500元的中低档物业因需求旺盛房价上涨较快,而6500元以上的高档房价格增长相对趋缓,其中新四区及滨海新区房价上涨将更为显著;合富辉煌市场研究总监任迥认为,从2006年底公布的天津市详细规划可以看出,未来城市外围区域将出现大量居住片区。预计2007年西部中北镇板块,北部瑞景板块、南部双港板块等还将继续发力,拉动城市住宅消费需求,同时华明镇、张贵庄等新兴片区也将逐渐进入消费者视野。
第一太平戴维斯总经理朱天博说到其最看好的投资市场是天津滨海新区,出此观点主要集中在两方的因素:首先,天津滨海新区开发去年10月被纳入国家总体战略布局后,国家将予以实质性政策支持。在财税、用地等五个方面给予扶持。天津滨海新区是中国继深圳、上海浦东之后重点开发的地区,国家希望通过开发天津滨海新区带动环渤海地区的发展,进而带动整个北方地区的发展。国家对滨海新区利好政策不断出台无疑为滨海新区的投资市场注入一针强心剂。其次,在第一太平戴维斯的诸多老客户的回馈信息中,对于滨海新区的市场前景均充满信心。
成交量西南倾斜,西青、河西成市场新贵
宇轩认为,06年西青区地产市场异军突起,以大地十二城100万平米供应量领军的中北镇是西青楼市的主力军,在9月份西青区大地十二城和华亭国际等项目开盘热销后,西青区成交量环比上涨175%,占全市份额达到一个新高度。西青区商品住宅供给后劲十足,中北镇板块几个大盘在07年将持续放量,梅江康城、社会山、八栋适家等项目先后入市,此外,具有60万平米的供应体量的欢乐嘉廷也将于年内上市。西青区供应量巨大,仅梅江康城和社会山两个项目的供给量就达到180万平米,对西青房地产市场起到巨大的推动作用。河西区依靠梅江的宜居氛围,积极扩大马太效应形成的优势,梅江南、大梅江以及现今的超级大盘梅江湾,均成为天津地产市场的重头戏。梅江湾以165万平米的体量,带动河西区07年销售热潮。综上所述,在区域选择上,西青、河西将成为热点地区,市场上具有良好口碑的康居小两室无疑将会成为07年的主角。
海河、地铁沿线等区域成为新生代,大梅江区域争议较多
合富辉煌市场研究总监任迥认为,地铁1-3号线上盖项目、海河沿线地块项目,2007年将会出现井喷;21世纪不动产总经理王新认为2007年海河沿线房价将会飙升过万;纵横地产总经理张良认为海河、地铁潜力大,价格会明显上涨,自住投资都比较适合;对于大梅江,顾问行专家说法不一,中原认为,一些项目密集的高档房板块如大梅江其房价上行空间有限,不排除个别项目降价可能;21世纪不动产专家透露,梅江板块入了高端户型时代,而恰恰是也正因为大户型制约了一些楼盘的销售进度;而纵横地产却表示了对梅江区域的看好,经过两年梅江市场调整期,07年会看好,因该区域在天津市来看,其品质还是最高的,规划理念最新的,群居效果最好的。
全住宅产品价格解析
别墅因土地稀缺重夺市场份额
第一太平戴维斯认为今后别墅市场投资更具潜力,对此结论出于两点考虑:一方面近来国家出台了一系列限制别墅开发的宏观调控政策,使别墅项目在天津市场处于紧缺状态,而在售别墅别墅业绩的良好说明了其需求空间很大,现今的供需失衡将会使今后的别墅市场更具投资价值。另一方面别墅特有的景观设计和周边独特的景观环境都为别墅的自身价值增添不少砝码;宇轩顾问副总靳上认为,现阶段别墅产品供应主要集中在环城四区,如天嘉湖、社会山、嘉禾丽水园等项目,这些城郊别墅项目将成为07年别墅供应的主力军。而随着“城区禁别墅”的深入,别墅有被赶到村镇的趋势,武清区大孟庄镇的19英里别墅项目在某种意义上显露出此趋势。伟业顾问的高层认为,两会再次强调了即将停止别墅及高尔夫用地规划审批,使得别墅产品市场关注度进一步升温。这种需求的不断扩张,也必将进一步引导开发企业逐渐将眼光投向了愈加品质化、高端性的高尔夫别墅市场,07年高尔夫别墅项目的集中上市即是此一发展态势的必然结局。
高级公寓继续领跑市场
所谓高级公寓,《主流》认为,其产品形式应为7000-8000元/平米的非别墅类住宅项目,随着城市中心回归热,南京路地带开发热的到来,高级公寓的价格也被带动了起来。21世纪不动产认为高端楼盘在经过06年的调整后,07年的产品供应将会增多,从交易水平上看,高端产品的成交量预计将会在今年成倍增长;从第一太平戴维斯天津公司提供的数据来看,十年间天津高级公寓价格持续上涨,因此07年,高端公寓也仍然被市场看好。
普通商品住宅情况不一
康居小户型供需两旺
宇轩认为,07年随着90平米政策下的小户型批量上市,小户型的供应量将十分充足。人们对于小户型选择空间更大,户型设计合理,采光通风佳的康居小户型更容易得到市场青睐。小两室是市场的主力所在,供应充足和需方客户群体的壮大,成为热点已无可置疑。小户型成为热点将预示着房地产调控不再局限于产品单价,而转到产品结构上来的思路得到市场认可;同样,中原地产认为受总价及政策影响,中小户型也将大行其道。戴德梁行高级物业顾问肖志强表示,小户型价格今年将依然坚挺,内环以内会出现9000-9500元/平米的房价,至于是否会出现过万价格的小户型,他认为,均价不会,但是不排除个别酒店公寓会有此情况。小户型之所以价格攀升,除品质高于前两年外,更多的原因是城市中心土地稀缺性造成。
90-120平米公寓,价格会超过住宅平均增幅
相关数据表明,2006年,90-120平方米的普通住宅为主力市场需求,那么07的情况如何。中原顾问研究人员表示,如果单从面积区间来看,90-120平方米仍为市场主流产品,需求量仍会十分旺盛,因此,其增幅水平应超过天津公寓增幅平均值。
经济适用房,单价预计将过4000大关
根据《天津市住房建设规划(2006-2010年)》,07年内开工经济适用房300万平方米,年内竣工160万平方米,约1.9万套,逐步改善中低收入群众的住房条件。同时,在《规划》中确定了今后住房套型结构控制目标:经济适用房的单套建筑面积控制在90平方米以内。同时,经《主流》杂志调查,2006年,经济适用房最高价格低于3500元/平米,而在2007年,这一记录将被刷新,很有可能接近或突破4000元/平米的大关。
河西区 |
马场营房地块 |
河西区纪庄子南小区(立达博兰苑) |
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南开区 |
迎风里地块 |
大园村一期 |
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大园村还迁安置项目二期 |
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河北区 |
宜爽东道地块 |
志成道敬贤里 |
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志成道粮贸运输公司地块 |
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重光道二期地块 |
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重光道东小区还迁房 |
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河东区 |
中山门煤建一厂地块 |
丽苑居住区23号地 |
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晨光路北住宅地块 |
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向阳三号路 |
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王串场一号路一期地块 |
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大直沽粮库地块 |
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第一香料厂地块 |
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南横街北侧一期 |
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红桥区 |
丁字沽一号路 |
双环村还迁安置用房项目 |
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丁字沽三号路住宅 |
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医药保健品仓库 |
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团结路水木天成附近 |
供需市场状况
据中原顾问透露,07年天津商品房供应保持稳定,市场趋势一方面深挖市区的住宅及公建市场潜力,另一方面加速向郊县扩张。由于06年土地成交规模增加,预计07年商品房新增供应量在1200万平方米左右。从需求层面来说,07年天津商品房需求保持稳定,预计全年商品房成交量维持在1100万平方米左右,此外受供应引导,中小户型住宅成交量的增长可观。同样,合富辉煌的资深人士也表示,2007年天津市房地产市场的商品房需求量将延续05、05年的平稳走势,预计成交量在1100万平方米左右,与2006年保持在同一水平。
链接:100名买房专家顾问专家 指导购房
天津市万顺置业有限公司 营销部经理 张霞
就目前市场看来,天津的房价应该保持缓慢攀升的状态,购房者买房可能会倾其所有,而且大都是首次置业,很少有购房经验,所以在买房时最好买有实力、有信誉、口碑好的开发商所开发的项目,因为现在有很多项目都是期房,也有很多是代理商代理销售的,所以对房屋的质量等等,最好跟开发商之间有一个书面承诺。此外,有很多的购房者对户型设计合理方面也不是很有研究,所以建议大家不要完全听从售楼员的意见,最好是请了解这方面的亲朋好友给与指导意见。
链接:中央暗示百姓07别急买房
2007年3月5日下午,全国人大代表、广州市市长张广宁面对大批媒体表示:“中低收入的市民不要着急(买房)”、“按照中央的要求,广州市政府会全力以赴地把这个房价压下来”。一位市长如此明确地劝市民不要急着买房,并同样明确地承诺把房价压下来,这种鲜明的表态迄今为止极为罕见。更值得注意的是,就在今年1月,广州市市长张广宁的表态还是“我也管不了房价”。出现这种细节变化的还有青岛市。1月,青岛市市长夏耕指出,住房这一商品具有特殊性,不能完全由市场机制调节,政府必须有所作为,之后,青岛市采取了许多针对性极强的措施。