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2007年3月22日,北京市建委发布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》(以下简称《规定》),此《规定》明确表示:①明确房地产经纪机构、交易保证机构居间或代理存量房买卖的,须通过存量房交易结算资金专用存款账户(以下简称“专用账户”)划转交易结算资金。同时,建立行业自律,社会公众、新闻媒体监督,政府部门监管的工作机制;②明确设立“专用账户”的房地产经纪机构、交易保证机构应符合三个硬性条件:熟悉房屋交易市场的相关法律法规,信用档案无不良行为记录、注册资本应不低于100万元、向本市专设的存量房交易保证金专用账户(以下简称“保证金账户”,该账户由中介协会设立)存入100万元保证金。未设立“专用账户”的房地产经纪机构,其成交业务的交易结算资金应通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构实施划转,不得自行或委托其他经济组织代收代付存量房交易结算资金。③明确通过“专用账户”划转交易结算资金的流程:买卖双方当事人约定通过“专用账户”划转交易结算资金的,应与设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构签订《存量房交易结算资金划转协议》,由房地产经纪机构或交易保证机构出具《存量房交易结算资金托管凭证》。买卖双方当事人在房屋权属登记部门办理转移登记手续时,应提交《存量房交易结算资金托管凭证》,房屋权属登记部门应在发给买房人房屋所有权证的同时,向卖房人出具《转移登记办结单》。卖房人持办结单到房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。④明确买卖双方“自行过款”的流程:买卖双方当事人约定自行划转交易结算资金的,办理转移登记手续时应提交《存量房交易结算资金自行划转声明》,不得委托房地产经纪从业人员办理。
“链家地产”市场研发中心认为,相对于2007年年初建设部联合中国人民银行发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》,此次《规定》在一些细节问题上得到了落实和量化,而这些量化的规定会对房产经纪行业产生影响:
首先,有助于培育大型品牌经纪公司。一方面,在此次存量房资金监管政策中,对于经纪公司设立交易“专用账户”实现资金监管要必须符合三个硬性条件,第一个就是信用档案无不良行为纪录,第二就是注册资本要在100万以上,第三还需要向存量房交易保证金专用账户存入100万元保证金。而未能设立“专用账户”的房地产经纪机构,其成交业务的交易结算资金应通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构实施划转,不得自行或委托其他经济组织代收代付存量房交易结算资金,这在一定程度上会分流出部分中小经纪公司的业务往大型品牌中介转移,从而扩大了大型品牌中介的业务量;另一方面,实施存量房交易资金监管,在一定程度上可以挤出部分非正规操作的经纪公司;同时,消费者对经纪行业的诚信度将会明显提高,从而会使更多的消费者愿意选择大型品牌经纪公司进行交易。
其次,“吃差价”失去生存土壤,不良中介收益将大幅缩减:《规定》正式执行后,由于交易结算资金都将存入“专用账户”或者由买卖双方自行过款,二手房交易资金在更加规范化的同时也将完全透明化,使当前房产经纪行业普遍存在利用房款从买方到买方存在时间差、在中介手中滞留的时间,欺上瞒下、暗箱操作的“吃差价”现象失去生存土壤,一些原本依赖“吃差价”生存的不良中介公司收益将大幅缩减,甚至会导致其中的一些中小公司难以维持经营的局面。“链家地产”市场研发中心认为,这对于净化二手房市场、维护消费者权益具备非常重大的意义。同时,“吃差价”行为被有效制止也挤出了二手房交易价格的虚高部分,有助于平抑当前的高房价。
再次,交易资金专用账户冻结,借用客户交易资金扩张、投资将受制肘:由于实施资金监管后,经纪公司将不能再经手交易结算资金,交易资金也就没有任何沉淀在经纪公司自有账户的可能。因此,《规定》实施后,曾经屡见不鲜的经纪公司挪用客户资金进行自身“补漏”、扩张或者其他投资行为都将不复存在,一些靠客户交易资金进行现金周转的经纪公司很有可能陷入窘境,甚至会出现一些资金实力较弱的中小公司难以维继的现象。“链家地产”市场研发中心认为,《规定》实施后,除了挪用客户交易资金行为将处处受到制肘外,也将遏制诸如“安徽桃园事件”、“天津汇众事件”等“卷款逃跑”的恶性事件,交易资金将得到最为有效的保证。
由于本《规定》自2007年4月15日起试行,在试行前的24天里,可能会出现一些经纪公司急于成交的现象,因此,“链家地产”市场研发中心提醒消费者,凡在2007年3月23-4月15日签订存量房买卖合同的消费者,都注意选择自己的交易资金划转形式,必要的可在补充协议中进行约定,以保证自己的交易资金安全。