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最近,北京市建委再次提醒投资者,谨慎投资售后包租项目。那么,售后包租风险到底在哪里呢?
对开发商而言,主要有三方面的风险。
一是政策风险。国家有关部门曾多次出台政策,禁止投资型物业的售后包租行为。
二是专业风险。开发商并不掌握商业运作规律而涉足商业造成了风险。商业后期的经营本身就面临各种风险,商家自身有时都难以预见。商业最终是否能发展起来,商家并无绝对把握,更何况开发商呢。由于开发商并不能代替商家经营,让开发商把后期商业经营的风险“包”起来,根本不现实也不可能。
三是资金赔付风险。一旦商家经营困难并最终撤走,面对售后包租的合同,开发商要面对巨大资金赔付的风险,前期挣的钱可能都要吐出来。这样的例子在全国有很多。开发商垫付租金时间短可以,但时间一长,开发商要么跑掉,要么破产。碧溪家居广场和巨库等案例已说明了这个问题。尽管有的售后包租项目还引进了第三方,如管理者、保险公司等,但项目该倒还倒,投资者仍被套牢。当然,首先面对这种风险的是开发商。
那么投资者要面对的风险是什么呢?
除上面提到的政策风险和专业风险外,主要是售后包租出现问题时难以兑现的风险。由于商业市场的竞争压力很大,加上专业性的要求,不到万不得已,投资者是不会变成商业经营者的。所以,很多投资者是抱着一种侥幸的心理,甚至是占便宜的心理去买这种售后包租的商铺。他们希望只要做到售后包租,就一了百了,减少了后期很多的麻烦和风险。可一旦这种模式出事,投资者就可能血本无归。所以,从维护开发商和投资者两方面利益的角度出发,我不赞成商铺售后包租的方式。
有些项目提出包租5年、回报8%以上,这对开发商的压力和风险是非常大的。一个有发展前景的商业项目,只需要一两年的市场培养,根本不用包租。而从商家角度说,每年8%的回报,相当于净利润。不是每种业态都有这么高的净利润的。经营非常稳定的百货业态有可能,而超市业态是绝不可能的。即使是百货业态有这么高利润,但因都回报给了投资者,怎么可能还再继续经营发展呢?说白了,绝大部分的回报都是从前期开发商的销售利润里出来的。投资者明白了这一点,就知道了售后包租其实是开发商的事,跟谁去经营没有直接关系。投资者拿到的回报是开发商的。但商业能不能可持久地经营下去,却是开发商所不能保证的。商家不能长期稳定经营,开发商也难以保证得到长期稳定的租金收益。所以,8年、10年回报率8%以上的售后包租,对开发商和投资者都蕴藏着巨大的压力和风险。
表面上看,售后包租是“包”死了风险,但决定风险的不是开发商,是市场,是商家。商家经营能够稳定获利就会留下发展,一旦亏损就会考虑另寻他处。售后包租难保商家不离去,当商家歇业走人时,开发商没了租金收入,售后包租也就寿终正寝了。包租时间越长、回报越高的项目越会面临长期高额的资金赔付,经营失败的项目不仅套住了开发商也套住了投资者,但伤害最大的是投资者。
另外,有些承诺长时间高回报的项目,往往未来经营前景不明朗,个别开发商有意采用这种方式收回投资并使开发利润最大化,投资者更要警惕。