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为何周而复始面临房贷违约
美国房贷银行,何以周而复始的面临大量违约,而必须拍卖抵押品(房屋)?其原因有下列几点:
(1)自借款成数太低,房贷银行对申贷客户自借款要求常仅是房价(美国不准卖毛坯屋)的10%,如市场房价走势下跌过重,房贷银行风险大增。
(2)银行以超低的浮动利率吸引客户贷款,待二至五年后,利率大幅递增。数年后,其利率超过固定利率水平,且继续递增。浮动利率房贷户,一般多是低收入者,因初始阶段,利率超低,贷款资格易于符合,自然愈往后付款愈困难,以致遭银行拍卖。
(3)每逢房市冷却、房价下跌趋势形成,售房者急欲脱手,而竞相杀价,同时买方观望不前,互为影响,严重时房市形同崩盘,以致拍卖售屋而破产者益增。
美国建筑业协会、银贷业的联合组织、消费者等组织,曾联合多方构想如何避免房屋市场遭受轮回式的灾难,但因各方利益不一,每每未能达成一致结论。
房屋市场波动的因素
房屋市场价格之波动,各国均有其不同的循环周期,一般约五至七年为一周期,也会因当地经济不景气而延后。如房市波动,但房价温和涨跌,应属正常现象。唯投机性的持续暴涨暴跌时,都是受人为操纵或心理因素的影响造成。
房价过度持续上涨的原因,多是由于建筑材料及工资上涨;生产事业投资机会停滞,导致社会游资无出路而进入房市;或由于本国货币有长期升值压力,外资乘机涌入房市;或因本国利率持续下跌,房贷利率随之下跌。
房价下跌的原因则多是由于总体经济不景气,失业人口增加,缺乏购房意愿及购买力;房贷利率不断增高;社会有其他更好的投资机会,而资金不愿入房市;经济政策有缺失,或社会长期不安,引发资金外流;社会有恐慌性因素,常会引起房价暴跌。
目前政府对房市正在进行调控,对短期寻求暴利的炒作加以限制,炒房者无奈,只好将手中房屋转而出租,但出租者众多,租金必定下跌,后继之炒房者,必然裹足不前,房价也会下跌。