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当我们回顾了整个天津伸长后,我们结合会议的议题,我们对天津市场环境进行初步判断与预测。首先是发现,准确地说是再发现。河东区作为六区之一,过去的发展相对滞后,但作为连接势区域连接滨海新区的最近的区,在环渤海的发展中,我们相信未来有非常大的变化,将成为战略性的缓建区。站在专业的地产研究机构来看,我们从五个因素进行了评判。
首先是环境,公共城区的区位优势更加凸显了,滨海新区的发展,开发区的多项政策的确立,使得河东区形成了良好的居住氛围,随着未来的二号线的竣工,整体区域交通更加成熟和完善。在配套方面,目前的商业配套主要是集中在原有大型居住区内,随着商贸中心的建成,使得区域配套更加完善。在个性方面,河东区比邻着空港物流区,将会给河东今后的发展提供很好的机遇。最后是政策性的规划,新家园的规划,政府规划未来建成规模达400万平米的居住板块,所以说,无论从区位条件还是政策导向看,河东区在天津的地产板块中都将占据极为重要的地位。
我们看一下市场情况。首先还是从土地市场看,我们针对不同区域内向东用途的土地进行了比较,我们发现,河东区的土地价值提升幅度最为猛烈,在2006年河东区土地较2005年涨价达到106%,也就是说河东区的土地获得了重新评判的机会。
在商品房市场中,我们也看出目前河东区的发展已经形成了多个特色鲜明的区域,如天津站的核心区,卫国道的沿线区,轻轨的沿线区,这些区域正在形成区域强大交通优势的体现,目前的项目总体的供应量是有限的,产品相对单一,把我们河东区的这种商品房放到市场上去看,有数据表明,河东区的商品房价格相对是偏低的,价格水平基本在5000/元平方米到7000元/平方米之间,比如远洋新天地,这反映出河东区将逐步成为热点的区域。
河东区目前成交价格的水平率低于市区的整体水平,市场价格优较大的提升空间,在未来投资加速,有望后发的优势带动大盘持续上涨,所以说具体到供应市场,随着市场放亮的结构调整,会使整个区域供求比例逐渐平衡。在需求市场方面,关注度的提高第一级区域环境的改善,以及各个品牌的进入,也会使产品的品质得到提升,将会吸引更大范围的提升。所以在价格成交上上涨的空间是显而易见的。
我们认为河东区的发展契机在于,第一是城市化的加速带来的效应,也就是说天津业主区域产业的优势,环渤海、大都市经济圈的形成,未来的城市水平将加速形成,在这个大背景下,河东区业面临着巨大的发展契机,我们都知道,城市化发展最根本的动力源泉是社会经济的发展,分为三个阶段。
(PPT演示)我们从以上的图表可以看出,天津目前的综合城市化率为75%,已经进入了后期发展的成熟阶段,作为相对后发的河东区在整体市场发展的迅速的大环境下,它的城市化进程必将加速。从另外一个角度看,2006年天津全市的GDP达到了4337亿元,人均的GDP也突破了5000美元,达到了5117美元,意味着天津房地产市场处于平稳的发展阶段,而相对于后发的河东区则处于快速发展阶段。正是城市化的进程加速给河东区的地产市场带来了巨大的发展机遇。
第二个方面就是滨海新区核心地位的确立将带领天津城市发展中心的转移,重要的经济地位确立了重要的战略地位,我们攀登了滨海新区的经济发展不仅快速,在对天津的经济贡献方面也趋向于主导地位,核心地位的进一步确立也预示着天津城市中心动议的金城江加速。作为市区与滨海新区连接的纽带将直接获得最大的发展机遇。
发展契机之三我们看到了填充式看法,新城市理论引用填充式开发有持续性,河东区目前的大片旧厂房,改造土地资源正是最适合填充式开发正好适合天津的总体发展战略,使得两个核心区域之间进行了大片空白区域需要进行填充式,从北京的丰台、石景山、门头沟等发展经验我们可以看出,原先发展相对滞后的旧城区因为价值被低估,在填充市开发之下,都形成了区域的疯长,因而,河东区也因自身的区位表现因素,也具有明显的增长趋势。
我们也看到了区域的整体规划和城市运营方式给河东区带来的另一个发展契机,我们看到了政府的重视力度和成效,使市场发展区域理性和健康,因此说清晰的整体规划和城市运营规模,将给投资者带来逮更大的配套设施尺,地产市场具有巨大的发展力。
最后我想用一句话结束这次城市发展简报的演讲,也给河东区未来房地产市场发展作一个预测,天津的未来看滨海,市区的未来看河东,在此我代表伟业顾问表示愿意部将伟业在自身房地产区域研究经验,市场营销等方面的资源和大家共同分享,共同开创河东区美好的未来,谢谢大家!