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城市的发展有其固有的模式,与北京摊大饼式的扩展不同,天津的城市建设更注重点、线、面的结合与带动作用。以市中心为基点,通过“纵”“横”轴线锁定大局,以卫星城的建设与拉动为契机,推动整个天津向前发展。
天津房地产业是天津城市建设的基础,决定房地产价值的最关键因素还是地段,因此天津房地产业与城市发展规划相结合,产生出具有“纵”“横”态势的楼盘布局。
一、纵轴:京津公路、海河、地铁1号线
1、京津公路沿线板块——天津楼盘北上的先遣队
京津公路又称103国道,是连接北京与天津的大动脉。随着京津一体化进程的加速,京津公路的重要性越发凸显出来。特别是北京奥运的临近促进了该线路的迅速升值,同时也带动了其沿线地产市场的发展。06年京津公路改造完毕,已由双向两车道扩建成双向四车道,使京津两地的连接更加快捷方便。京津公路沿线(天津区)河北、北辰、杨村、蔡村、孟庄等路段分别涌现出大量楼盘。如:北辰区的长瀛御龙湾、杨村的第六城和大孟庄的19英里等项目。
2、地铁1号线沿线板块——中心城区脊柱
地铁1号线建成通车加快了天津中心城区一体化的进程,地铁周边众多楼盘获益良多。一些外围城区项目共享都市核心资源,而中心区项目也因地铁而加大了自身的号召力。地铁1号线贯穿天津南北,西北瑞景居住区、东南小海地居住区距离无形中缩短了。
地铁1号线目前可以作为贯通天津南北的脊柱,其成功建设、运营为2、3号线的建设提供了宝贵经验,是天津轨道交通建设良好的开端,未来9条线路组成立体交通网络建立后,将使天津的综合实力上升到一个新的台阶。作为城市建设最大受益行业之一的地产业将更加繁荣。
3、海河沿线板块——南北财脉与风景线
海河两岸综合开发是天津市“三步走”战略的五大举措之首,投资1800亿于海河两岸全线的工业、商贸、生态、餐饮等各个领域。按规划,全长72公里的海河沿岸,将分为上中下游三段,上游市区是通宵达旦的不夜城,将发展服务业;中游是生态旅游区;下游海港附近专门从事高新技术研发、物流和加工制造业。
海河主要分为四个区域,在海河上游河北、红桥段,将建成传统文化商贸区;在海河中游南开和平河西等经济较发达的城市核心,将建成都市休闲娱乐区和中央商务区;在海河下游河西小海地与河东交界,将建成智慧城。
这四个区域共同作用将促进海河周边繁荣,提升贯穿六个区的区域价值。特别是在海河复兴计划中,公建项目将作为主体。在海河沿线将建成改造近代工业博物馆、新文化中心、海河图书大厦、天津美术馆、海河音乐厅、天津市少儿文化艺术中心等配套设施。海河周边的繁荣对于商业的促进作用不言而喻。
海河沿线一些大的商业项目随着海河改造加紧了步伐。这些项目包括:古文化街商贸广场、现代凤凰商业购物广场、泰达易买得购物中心、天津湾中环广场、大悲院博远商城、奥式商业街、仁恒购物中心、恒隆商贸广场等。这些项目前景光明。
此外,海河复兴计划为一些先期占据海河沿线重要位置的项目的后续销售提供了强有力的支撑。
二、横轴:地铁2号线——东西部牵引下加速成长
目前天津房地产市场热点一在西青一在滨海。西青区因众多超级大盘加盟,渐成天津楼市中心,区域建设如火如荼。滨海新区的开发建设逐渐深入,空客落户犹如一针强心剂再次刺激滨海新区建设,此外空港物流加工区在东部的拉动作用也不容小视。东西两侧大力拉动下,地铁2号线的建设使得东西向轴线完美成型。
地铁2号线是贯穿城市东西的主骨架线路,西起中北镇曹庄,东至李明庄,线路向东延伸可至天津滨海国际机场。它连通了西青、南开、和平、河北、河东、东丽等区。地铁2号线连接天津站与天津机场两大交通枢纽。地铁2号线现已开始动工,预计2010年建成通车。
以目前形势来讲,天津纵轴发展迅速,地铁1号线成功运营,海河改造工程进展顺利。横轴建设较落后于纵轴,但轴方向发展的后劲充足,东有滨海新区、东丽湖,西有中北镇、华苑。作为天津发动机的滨海新区建设提速,在大量外来人口引发需求的拉动下,房地产市场发展潜力巨大。而中北镇巨大的居住社区背后则是无限的商机与人气。
三、原点:老城厢——再城市化进程推动者
从购房者的区域选择来看,大部分客户对于城市中心区域关注程度较高,据有关部门最近做的一份市场调查可以看出,抛开价格承受因素,近一半的人在购房倾向上以河西、南开等区为主。究其原因,城市人的居住习惯以及对地区配套成熟度的认知,使得中心城区格外受到青睐。随着老城区开发改造的日渐深入,将会有越来越多的人关注、认可。
06年是城市中心与环城区域发展较为迅速的一年,富力城、后现代城、11号公馆、泰达城、富顿广场、华门明筑、同方瞰和平、金港国际等项目铺天盖地而来,中心城区房地产市场的繁荣程度到了一个新的高度。07年中心城上城、中央恋城等项目重装上镇,以老城厢为原点,携手一街区、金领国际、上游国际重掀再城市化高潮。
综上所述,天津城市建设规划以点带线、以线带面的发展方式无疑是成功的。在城市规划的纵向与横向两大轴系的强力拉动下,天津房地产业整体走向繁荣。此外,具有不同坐标的地产呈现出不同的特点:城市中心土地供应减少,容积率逐渐加大,商品房正逐渐向高层、高端的“双高”趋势发展。大港、汉沽等区受规划与政策影响,产品更倾向于小高层、小户型的“两小”趋势。环城区域坚持小城镇计划的大盘供应,更倾向于走低密度的高端路线。