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在大梅江概念如日中天,被大众广泛认同时,后梅江凭借其区域优势以及项目特点,适时出击,要成就一片新天。该区域的领世.常春藤、亲亲家园等花园洋房项目销售火爆,红勘领世郡、玛歌庄园1848等别墅项目成为该区域的有力支撑,NO.18、梅江康城、华韵欧风等项目也蓄势待发,洛卡小镇等近期也会有后续项目推出,后梅江区域进入新一轮开发热潮。
如今,后梅江借大梅江之势,发展形势如火如荼,因差异化产品叠出,吸引了大批主流人群,后期它将是大梅江的有益补充,形成一个大型混合居住区。
后梅江概念适时出击
后梅江位于天津市城区东南,项目北依天津市最大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和友谊路CBD,西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区;东连微山路,西接规划中的津沽二线高速公路,北靠外环线,南至梨双公路;由于地处天津市区与滨海新区黄金走廊的中心位置,后梅江交通网路极其发达,东西南北迅捷即至。
据天津市宇轩投资咨询有限公司研发副总王淑霞介绍,现在的大梅江板块已经形成了具有一定规模的高档居住区。然而,随着梅江及梅江南两大生态居住区可开发土地的日益减少,大梅江居住区可开发用地已经基本饱和,而南外环外地处市区与西青开发区之间,交通便利,经济活动频繁,而且与大梅江仅一路之隔,在自然环境、市政配套等方面均可借梅江之力。因此,该地区将有很大的发展潜力。于是,今年春季房交会前后,后梅江概念被及时引申出来,它将依托梅江板块成为一个新兴开发热点。
目前,后梅江有红磡领世郡、玛歌庄园、洛卡小镇等别墅项目相继亮相,领世.常春藤组团、亲亲家园和洛卡小镇的洋房项目纷纷热销,领世NO.18庭园洋房组团将于今年11月份隆重面市,届时,将会有花园洋房、公寓和高层等差异化产品丰富区域市场,梅江康城、华韵欧风明年即会推出,其中梅江康城的主力建筑类型也为花园洋房项目,后梅江延续着大梅江板块的开发热度,明年将迎来新一轮开发热潮。
与大梅江相比,后梅江自然环境优越,交通便捷,非常适合开发住宅产品。目前,后梅江区域不但有售到11000元/平方米左右的别墅项目,而且开发了很多均价每平方米五千元左右的花园洋房产品,吸引了大批年轻的置业人群,且大多是首次置业者。
天津中原物业顾问有限公司高级分析师余洪涛认为,后梅江这个概念虽有炒作之嫌,但这一区域开发规模可观,自然资源优势也非常突出,所以,未来该区域有可能形成新的大型郊县板块。
区域配套后来居上
后梅江概念的出击当然并不完全借助大梅江之力,区域优越的生态环境、便利的交通路网和一些生活配套设施是其敢另起山头的重要原因,同时也使其吸引了大量置业者的目光。
生态环境优越
后梅江地块位于天津市上风口,与梅江同样具备良好自然生态环境。其自身虽没有大面积的自然水域,但由于紧靠梅江南,大梅江的广阔水域南向辐及后梅江,加之后梅江本身所拥有的天然活水河——外环河,与500米宽的绿化带同时起到了充分的减尘隔噪作用。
区域内大盘红磡领世郡自有1800亩国际高尔夫球场,加之社区内遍植的万株百年成树,令该区域景致优美,空气清鲜,堪称天然氧吧,且噪声分贝值远远低于市内,基本无噪声污染。NO2、TSP、SO2三项指标的现状浓度都低于全市的平均浓度,是天津市空气质量最好的区域之一。
而目前人们对居住环境和生活质量的要求越来越高。于是清新的空气、大面积的绿化,这些促进人体健康的要素连同别致的楼体造型,成为许多购房人关注的焦点。
配套设施有所提升
除了优越的生态环境以外,后梅江的生活配套和交通配套相对于梅江来说都有所提升。“鉴于梅江及梅江南板块生活配套设施的匮乏,后梅江在此方向上也将有富于想象力的演进,这得益于一些大型开发商,如永泰集团在整体上的定位。”王淑霞介绍说。
据了解,红磡领世郡除了拥有1800亩的高尔夫球场、练习场和高尔夫主题公园外,其占地331.9亩的SHOPPINGMALL将成为后梅江乃至整个南三环一带最重要的购物场所。还有原版美国风情小镇中心,3000平方米湖面,餐饮、娱乐、银行、邮政也一应俱全。后梅江占地160亩的国际教育配套区更令该区域充满开放的国际人文气息。
永泰红磡集团领世郡项目部项目经理张志刚介绍说,后梅江交通路网发达,有外环线和友谊南路、解放南路、大沽南路和卫津南路四条快速路形成庞大交通体系,20分钟即可到达市中心,交通十分便捷。红磡领世郡与市区间往返的巴士即将开通。这条由开发商自己出资打造的从友谊商厦直达项目的直通班车,将极大限度地疏通项目在交通方面的瓶颈。此外亲亲家园项目负责人黄金辉也说,区域内还有838、832、705路等多条公交路线经过,地铁5号线的终点位于大寺镇政府,途径洛卡小镇、亲亲家园等项目,2010年施工完毕。而且,环外环的启动也将使这一区域重新定义。
但不可否认,上述很多配套设施仍在进一步规划中,相对于市区来说,目前该区域的生活和交通配套仍显匮乏。
区域产品互补大梅江
在生态环境不输大梅江,配套设施后来居上的情况下,后梅江却没有直抢大梅江的风头,事实上,其区域产品与大梅江自然形成了梯级消费结构。在梅江和梅江南的高层项目都处于8000元/平方米的价位时,该区域的花园洋房等经济型产品仅仅5000元/平方米左右,受到购房者的追捧。然而,该区域在红磡领世郡等别墅项目的支撑下,其高档居住区的概念仍在后梅江延续。
经济型产品叠出
虽然后梅江仍被认为是相对高档的居住区,但其位置毕竟更接近南外环,该区域的花园洋房和公寓等产品类型在价格上优势明显,属于经济型产品,受到年轻置业者的追捧。
黄金辉介绍说,玛歌庄园做的是独栋别墅,面对的是纯粹的高端人群,而洛卡小镇、亲亲家园,领世.常春藤组团等花园洋房项目入市时仅为4600~4700元/平方米,虽然现在已经达到5000~6500元/平方米了,但仍然属于经济型项目。“因为周边的高层都在8000元/平方米左右。”
来自《楼市》市场研究部的资料显示,大梅江区域的卡梅尔的高层为7500~8000元/平方米,江胜天鹅湖的建筑形式为塔楼,均价为7500元/平方米以上,华厦津典的高层也在7200元/平方米,而第六田园的洋房则在7500~8000元/平方米。可见,后梅江与大梅江相比,同类的建筑形式其均价每平方米低出了1000~3000元。
除了价格相对低廉外,后梅江的户型面积也相对偏小。在大梅江区域,卡梅尔高层的户型区间为110~260平方米,依云小镇洋房的主力户型为108~339平方米,华厦津典则在160平方米以上,整体上户型以150~200平方米居多。而在后梅江,洛卡小镇洋房的户型为90~190平方米,亲亲家园为80~130平方米,由此分析出,后梅江除别墅产品外,其他建筑类型以中小户型居多。
对此,黄金辉认为,以总房款四五十万元,在中心城区只能买到四五十平方米的房子,而在环外环,却可以买到低容积率、高绿化率,更舒适、更宜居的住宅。“大家牺牲的是距离和便利程度,换回的却是宜居住宅,而随着交通网络的发展,这种距离和便利程度也都不是问题,也就是说,地铁、公交等交通设施的不断完善将促进了人们对这一区域从不习惯到习惯的演变过程。”
同时,余洪涛指出,后梅江主要以经济型的商品住宅为主,在产品上传承了大梅江赖以成名的低密度洋房,高档别墅只占小部分,其建筑面积比例约为8:2。也就是说,后梅江起到了填补市场空缺的效应,在目前房价一路飚升的时期,价格是大多数人最为敏感的因素。
后梅江成就首次置业家园
房价即圈定了置业人群,大梅江是公认的富人区,其别墅项目在11000~20000元/平方米不等,高层产品的均价也在8000元/平方米左右,它们所面对的都是高端人群,使普通的购房者对这一区域望尘莫及。但自从后梅江的花园洋房产品推出后,众多普通的购房者也能在这里实现自己的置业美梦。
邢先生刚刚大学毕业两年,手头没什么积蓄,但在婚期渐进的“逼迫”下不得不出手买房。他和女朋友都比较热衷大梅江区域,但该区域的高房价让两人自感难以承受。于是,他们来到后梅江,领世郡.常春藤组团和亲亲家园等花园洋房项目引起了他们的兴趣,当时,亲亲家园的均价在5700元/平方米,领世郡.常春藤组团仅为4800元/平方米,也就是说,四五十万元就能买到一套漂亮、舒适的花园洋房。最终,他们选择了领世郡.常春藤组团,幸福地走进了新婚的“安乐窝”。
显然,这样的产品类型吸引了大量偏年轻的客户群,特别是一些大学毕业后刚刚走上工作岗位的年轻人。“领世郡.常春藤组团有400多套房子,开盘一个月就售出了90%,其主力户型在80~100平方米”张志刚说。黄金辉也说:“亲亲家园有680多套房子,已经卖出430多套,总房款在40~60万元之间。35岁以下首次置业者占到了90%。”
对此,余洪涛认为,“后梅江很可能成为一个年轻置业人群或首次置业者的聚居地,并和大梅江结合形成一个基本客群相似的梯级消费结构,正好是大梅江的补充。”
07年后梅江将有大动作
在后梅江区域,除目前的别墅和花园洋房项目外,后续产品依然丰富。领世郡.NO.18庭园洋房组团、梅江康城、华韵欧风等项目都会于近期陆续推出。
据永泰红磡集团媒体资源部经理孙屹东介绍,领世NO.18庭院洋房组团今年11月即将面市,主要为洋房产品,其建筑面积7万多平方米,30多栋楼,洋房以90~150平方米面积为主力户型。 “18号地建成后,将出现从公寓到洋房,再到别墅的纯过渡产品,而不是高层旁边就是别墅,不太具备过渡性。”孙屹东说。
梅江康城项目策划总监吴江说,梅江康城将于今年年底推出,其占地1200亩,建筑面积80万平方米,主要以四层半的洋房为主,面向主流客户人群,包括首次置业者。华韵欧风也在规划中,相信明年规划方案会比较明朗。此外,永泰集团在领世郡项目区出让给富力城一块土地,相信富力城在不久的将来也会有所动作。“明年后梅江的动作力度不会比现在的中北镇差。”值得一提的是,将要推出的项目以花园洋房、高层和小高层产品居多,差异化产品越来越丰富,明年将会吸引更多年轻或首次置业者的目光。
然而,后梅江之所以深受置业者瞩目,也缘于梅江的成功使置业者对后梅江产生了良好的预期。“梅江2002年开始运作,从当初的房价不到4000元/平方米,到目前高层已经达到八九千元每平方米,超过了当初大家对梅江的预期。”黄金辉认为,因为后梅江依托梅江的概念产生,大家自然对它同样寄予厚望。
但是,余洪涛认为:“较长时间内,后梅江不可能赶超梅江。对于后梅江的楼盘来说,他们的定位也不是要超过梅江,而是依托梅江成为一个兼备景观和价格优势的中高档居住区。所以,与大梅江相比,后梅江自有优劣,关键是能不能做出自己的特点。”
张志刚也充分肯定了后梅江的升值潜力。她说,后梅江以别墅和洋房等低密度产品为主,而现今土地越来越稀缺,别墅和洋房产品肯定会越来越少,升值潜力不言而喻。
王淑霞也给出了相同的观点,她指出,梅江辐射区,也就是后梅江,由于目前环境、配套、交通等区域成熟度有待完善,处于刚刚起步阶段,目前入市价格相对趋中,但随着区域整体建设的改善,区域价值将不断提升,上涨幅度可能高于核心区域,从而减少与梅江核心区的差距。
另外,随着市政配套的完善,大寺卫星组团的定位,后梅江区域前景将更加看好。“也许仅需5年的时间,后梅江区域就会走向成熟。”余洪涛认为。