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2、非别墅高档住宅现状
非别墅高档住宅06年新增供应同比增长39%,07年供应比例稳定不变
数据来源:天津市房地产市场管理处
进入06年以来,天津非别墅高档住宅供应量不断增加,06年全年新增供应达到54.99万平方米,同比05年上涨39.14%,占商品住宅供应的比例也从05年的3.99%上升到06年的5.90%, 07年一季度供应比例为5.79%。07年一季度非别墅高档住宅供应量为5.32万平方米,同比增长863.78%。
非别墅高档住宅占全市商品住宅成交量比接近10%,同比增幅明显加快
数据来源:天津市房地产市场管理处
06年高档住宅得到快速的发展,市场成交量大幅增加,06年全年实现45.64万平方米的销售面积,同比05年上涨287.8%。进入07年,天津住宅市场价格普遍上涨,高档住宅比重进一步增加,一季度高档住宅的成交量达到15.95万平方米,同比06年一季度上涨59.1%。非别墅高档住宅成交量占住宅总成交量的比重也逐年提高,占比从05年的1.30%上涨到06年的4.97%再上涨到07年一季度的9.27%。
数据来源:天津市房地产市场管理处
从非别墅高档住宅供销状况图来看,2006年第4季度高档住宅集中供应,供应面积达到27.37万平方米,环比上季度增长173.49%。自2006年以来天津市高档住宅的需求量逐步上涨,2007年第一季度高档住宅成交量达到15.95万平方米,环比上季度上涨15.57%,同比06年一季度上涨59.1%。
和平区非别墅高档住宅占据半壁江山,南开、河西占比逐步加大
天津市非别墅高档各区县供需表 单位:万平方米
天津市非别墅高档住宅成交量主要集中在和平、南开和河西区。其中,06年和平区成交量达23.14万平方米,占全市非别墅高档住宅总量的50.71%,南开和河西累计占比为40.26%;南开区高档住宅供应量逐年增加,06年全年及07年一季度新增供应面积都达到全市第一,分别为25.38万和3.76万平方米,南开区高档住宅需求量也在持续增加,06年成交量达到12.83万平方米,同比上涨96.2%。进入06年以来高档住宅的区域分布逐步扩大,到07年一季度,除了市内六区有高档住宅以外,西青和东丽逐步也有高档住宅成交。
非别墅高档住宅呈现“高容积率、高智能化、高服务水准”的三高特点
非别墅高档住宅项目大部分集中在市中心区域,由于市中心土地紧缺,住宅设计都是以高层、小高层设计为主,据中指调查统计天津市非住宅高档楼盘高层、小高层设计占比率达90%以上;建筑密度较大,容积率都在3以上,绿化率相对较小大部分集中在30%-40%之间。为了弱化建筑密度大的缺点,大部分高档住宅项目的开发商聘请了国际级景观设计公司,精心打造项目内部景观;例如天津富力城打造南派园林风格,时代奥城由美国EDAW规划设计有限公司结合奥运主题,运用环状母题,打造几何环状景观。
随着科学技术的发展以及住户高居住需求的不断升级,高档住宅小区在建筑材料、配套设施、安防保障上都采用高标准,高科技产品设施,例如犀地配置全屋式中央净水系统、户式中央全热交换新风系统等;赛顿中心采用加厚聚苯板结合纯铝板外墙、中空断桥窗框和LOW—E玻璃、光纤传送系统等,采用闭路电视监控、探头、电子巡更、门禁系统等高科技的安防保障系统设备。
高服务水准体现在物业管理服务方面,部分高档住宅项目引入了酒店式服务或者管家式服务概念,聘请国际知名物业管理公司作为物业顾问,提高客户服务标准,满足高端消费人群的居住要求。例如天津公馆将由国际化的物业服务公司第一太平戴维斯管理采用英式管家模式、前瞻性的服务标准、私人化的服务体系为业主服务;塞纳国际由戴德梁行进行酒店式服务等。