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编者按:房地产一直是人们关注的焦点,不仅因为房价持续走高,许多老百姓倾其所有也难望其项背,还因为跟房产相关的法律纠纷实在太多了,产权问题、质量问题、欺诈问题、合同问题、延期交房问题……困扰着许多人。《津地产》本期开始推出“拍案说法”栏目,每期邀请知名律师为读者解析房产纠纷中最具典型意义的案件,希望能为遇到类似问题的读者提供参考和解决办法。本期推出的两个案例一个涉及公产房、另一个涉及企业产房,都是房地产案件中的“常客”,希望律师的分析能对您有所启发。
长期居住就一定能取得住房产权吗?许多读者存在着这样一种认识,认为在他人的房屋内长期居住,即可取得房屋的居住权甚至所有权。其实这种认识是错误的,下面的案例有助于大家厘清这种认识。
案情:“寄居”12年,竟想要产权
法院经审理认为,李老为该房屋的合法使用人,对该房享有使用权,李老要求何某腾房的诉讼请求符合法律规定,法院予以支持。考虑到何某本人无经济来源,其父母离异且经济困难,应由李老给何某解决住处。法院遂判决李老为何某租一面积不小于15平方米的一间房屋,租期一年,租金由李老承担,何某在李老租到房屋十日内腾出房屋。判决后,双方均未上诉。
律师提示:企业产房屋的使用权不能转化为所有权天津市击水律师事务所白秋发律师认为,《城市房地产管理法》第五十九条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋爱国家法律保护。根据前述法律规定及动产看占有、不动产看登记物权法原则,我国对房屋实行产权登记制度,并以此来确定房产的归属。即以房地产行政主管部门的登记来确谁是产权人。本案中,由于涉案房屋为企业产,企业又未进行房改,李老也不可能取得该房的房屋所有权证,产权仍然归属于企业。李老只能基于职工身份,与企业签订合同而取得房屋使用权。因我国无取得时效方面的规定,职工居住的时间再长,该使用权也不能转化为所有权。
寄居时间再长也不能享有房屋使用权何某的身份决定了其不是该房共同承租人。虽然何某年幼时即到该房与李老及其祖母共同生活,但此前企业已将该房租给李老,何某显然不是该房共同承租人。何某居住在该房,是以使用权人李老同意为前提的,李老不同意何某继续居住的,其就立即搬出,则就是对李老使用权的侵犯。即何某无论居住在他人房屋内的时间多久,其不能取得居住权和使用权。根据《城市房地产管理法》的相关规定,法院认定李老系房屋使用权人是正确的。另根据《民法通则》第五条“公民、法人的合法的民事权利受法律保护,任何组织和个人不得侵犯”之规定,李老的房屋使用权亦受法律保护,法院支持李老的诉讼请求无疑是正确的。