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随着“70/90”政策的推行,成都楼市已经成为中小户型的天下。虽然因政策限制而相对供应量大幅降低的大户型略显稀缺,但上半年的销售表现却大大出乎许多开发商的预料,许多呈现滞销的尴尬局面。业内人士山传海认为,电梯超大户型(普遍认为在170平方米以上)产品,是个“蓝海”市场——基本属于新的“无人竞争”的市场,市场需求确实很大;但城市超大户型不好做,它全面考验着开发商的实力和水平,并不是意味着面积大就具有市场竞争力。
下半年 超大户型供应量不小日前,记者从天合房产的凯旋城项目和新城南项目盛南领地、瑞升房产原南光机械厂项目、万科.金域蓝湾、博瑞优品道、凯莱·丽景雅筑以及众多在售楼盘后期房源获悉,单套面积在170平方米以上,总价一般在100万以上的超大户型在今年下半年有扎堆上市之势。
资深业内人士山传海认为,在不受“70/90”限制的一些地块,和受“70/90”政策之外的30%部分,这些楼盘占据资源的优越性导致城市超大户型产生。他认为这些超大户型均属于享受型居住,比如天合房产旗下的盛南领地190平方米的四居室,170平方米的三居室,每个房间都力求舒适,该企业另外一个项目天合凯旋城即将推出200平方米的大户型,共约200多套;万科·金域蓝湾的临河部分每套面积均在150平方米以上,单套总价预计将超过150万元;万科·魅力之城8月4日推出的洋房系列面积从137平方米至200多平方米不等;中粮华阳项目凯莱·丽景雅筑多层电梯花园洋房单套面积也在150平方米以上;瑞升原南光机械厂项目的超大户型,每套的面积在400平米以上,可谓把电梯超大户型推向成都楼市一个新的颠峰。
超大户型出 别墅市场分流?市区的繁华地段一样可以享受品质生活,这一观念逐渐被众多购房者接受。某私营企业主对记者讲述了,他在市郊别墅生活了半年又重新搬回市区居住的故事,他说:“公园、博物馆、电影院、大学城、人头攒动的商业步行街……现在重新融入这种居住氛围才倍感亲切,在郊区居住虽然环境更好,但是在满足生活配套方面确实不大使人习惯。成都中成房业周灵总监认为,在城市超大户型兴起的背后,市场需求是根本动因。他笑言自己的许多朋友在5月的股市大牛行情中赚到钱后,纷纷有了换大房子住的愿望,这些城市的白领、金领都把目标锁定在三环路内的超大户型上。业内人士认为,在经济繁荣,居住不断升级的背景下,城市超大户型的目标客户群比开发商当初设想的还要大。
天合房产营销总监张翼指出,在北京、上海等地,坐落于市区,极尽舒适的大户型很早就成为财富人群的选择,天合房产据此设计出了整整两栋楼的超大户型,目前凯旋城最舒适的两栋超大户型即将推出,天合公司给它们起了个新名字——“城市极适品”。
城市精英对城市超大户型的青睐,会不会挑战传统别墅?全程营销公司总经理蒋晓东指出:城市超大户型抢夺成都周边别墅市场,产生一定分流不可避免。商务人士,社会中坚力量,事务繁忙,工作和交际圈子都在城市中,让他们花大量的时间往返在郊区别墅与城市之间,生活很不方便。目前在沿海地区出现了“回归城市”的潮流和现象,城市超大户型极有可能成为商务人士新的选择。
超大户型 玩的就是舒适业界一致认为,超大户型的推出主要以解决舒适享受为目的,因此,超大户型每个房间都要保证宽敞气派。据悉,同为三房,天合凯旋城的三房面积达150平方米,比置信·丽都花园城“头等舱”小三房整整多了近70平方米。对于动辄170平方米以上的超大面积,山传海认为,现在购买140平方米户型的家庭不在少数,主要系二次置业或多次置业。因为随着生活水平越来越高,再换房无疑要更大的面积,所以城市超大户型的出现只是“顺潮流而动”。
在开发层面,开发商在推出超大户型除了使户型极尽舒适,主要还在配套上砸进真金白银使超大户型物超所值。上周,一位到天合·凯旋城看房的女士这样评价说,开发商在打造配套上舍得砸钱,一语道出了城市超大户型的“操盘”手法:两个配备循环水游泳池,大量的珍惜植物,据说树龄至少在数十年以上,最大的树龄达200年左右……劲力房产营销部部长沈相圭认为,土地资源的稀缺,使得二、三环内楼盘户型向大、小两个极端发展,城市超大户型总价高,购买人群很窄,所以楼盘必须环境幽美,配套一流,才能满足这部分人的居住要求。
另外值得关注的现象是,城市超大户型大多采用准现房销售的策略。目前天合凯旋城的景观基本呈现,房子也已经封顶,但大户型的全面推广还没有全面开始。著名地产人文化勇认为,如果城市超大户型没有真实呈现的实景,购房者很难下定决心痛快地掏这么多钱出来。如果购房者在现场看到了房子的漂亮外立面和幽美的园林,这比任何一种宣传都有说服力。
超大户型有市场底气据记者了解,目前高层电梯公寓的超大户型数量较少,而且销售进度相对迟缓,但是,不少开发商在同一楼盘中将这种产品以较大规模推出,市场接受程度虽然还尚待检验,但这些公司开创的新市场空间,却被一些敏锐的业内人士称为“成都楼市的又一片‘蓝海’”。
山传海认为,同样的楼盘,占据更好资源的位置,从来都是修大户型,单价高,总价也高。但随着“70/90”政策的实施,这种大户型的面积被较大程度地提升了,大户型和小户型的差别被放大了。从市场表现看,大户型比小户型销售周期长,开发商做大户型的底气常常建立在对于资源的拥有上。例如瑞升房产原南光厂项目的大户型在设计上,最大的市场底气来自对于土地价值的充分发掘:这是一块东二环内160亩的大地块,与望江公园、四川大学隔着锦江相望,城市资源中最重要的人文、自然资源都在这块土地上得到了集中体现。对于天合凯旋城项目,最大的资源在于其地段优势,该项目位于炙手可热的光华片区核心地带,周边包括博瑞·优品道、成都花园·上城等楼盘都有大户型豪宅化的倾向。
成都中成房业周灵总监认为,由于楼市火爆,开发商为了修城市超大户型,不排除可能会把70%部分设计得尽可能小,大户型型做得足够大从而衍变成超大户型。业内人士指出,超大户型不排除是开发商应对“70/90”政策的一种手段。
·置业建议·城市超大户型不适合短期投资。由于超大户型总价高,目标客户有限,因而用于自住或长线投资较好,同时由于其占有的资金量不太适合进行短期投资。
求精不求大,重点考察会所等配套。置业时不仅仅看面积的大小,要看城市超大户型是否用各种配套来提升了生活质量。会所是业主的面子,在香港这样的发达地区,小区会所比房子本身还要受业主重视。在成都的豪宅会所,进口石材、镀金马赛克镶嵌、贵重木料……,动辄装修上千万,没有豪华会所就没有大户型豪宅。底层架空层是否配备健身中心、书吧、精致室内绿化,攀岩以及众多前卫体育项目,架空层要最大程度地提高生活质量。
面积大与品质高没有必然关系。尽管大户型的空间更大,居住也更为舒适甚至是奢侈,但是,面积与品质没有必然关系,因此,在选购超大户型时,既要考察户型动线布局、开间朝向,还要考察周边环境以及针对家庭成员的喜好再下手。