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【主持人(房地产营销策划专家 张磊)】天津市酒店式公寓投资价值与发展论坛现在开始!(热烈掌声)
我先自我介绍一下,我看这材料里边写的是房地产营销策划专家,其实这是别人给我封的。我自己实际上的职务是房地产界“攒局”局长,我是张磊,欢迎大家参加我们的聚会。进入本世纪以来我们搞了近200次业内论坛,也涉及很多话题。这个酒店式话题几年前我们就做过,甚至还不止一次。当时天津市场对这种产品还不太接受,所以致使天津到现在还没有完全真正意义上的酒店式公寓的成熟产品,我觉得这是一种遗憾。因为在一些一线城市基本上都有几十个项目在成功运作。天津现在定位很好,很多人给天津定位是从二线往一线冲刺的阶段,我觉得这个定位很好。这句话基本上都概括了房地产和酒店式公寓的特点。
房地产营销策划专家 张磊 |
那下面介绍一下,大家都互相认识一下,我不按顺序了。
东方发展研究中心首席经济学家、房地产职业研究者、南开大学经济学博士刘玉录;
天津环渤海房地产推广研究会副教授周光辉老师;
天津圣光置业有限公司常务副总邓琳先生;
天津圣光置业有限公司营销总监汪岱英女士;
天津圣光快捷假日酒店总经理孙宝根先生;
戴德梁行天津公司总经理许国峰先生;
天津空港技术中心项目的开发商,天津财富置业有限公司沈子丽女士;
天津市远驰房地产开发有限公司策划总监郭而郛和销售总监丁伟先生;
天津铭朗置业投资有限公司副总经理孙葵莱先生;
天津海津置地投资有限公司副总许瑞亮先生和策划经理周树涛先生;
御道津旅(天津)发展有限公司天津发展总监关卓鹏先生;
天津市顺驰融信置地有限公司总经理江青松先生;
欢迎大家今天能够团聚在一席,互相认识探讨一下共同关心的话题。所以系大家集思广益说一些自己的观点和经验地从产品的研发方面,营销方面开发方面,甚至以后经营方面,销售方面,都可以和大家交换。希望大家可以通过次聚会之后听到一些有益的东西,必须说出真心话。
那么,现在进入自由发言时间,我们正好请来刘博士,刘博士这几年一直给空港项目做很多研发定位,所以我和刘博士沟通了话题之后,刘博士很兴奋,说自己做了很多这方面的研究。下面有请刘博士!(掌声)
南开大学经济学博士 刘玉录 |
这个有机会和大家交流。今天为了参加这个会,本来在北京正在做项目,中国社科院的项目,结果提前回来了。
我研究的题目就是酒店式公寓的特质与价值,将来我想过两天我可以把这个贴在我的博客里,让业内人士提点意见。第一个题目酒店式公寓或者叫服务式公寓,这个在国内或者在天津还不是很流行,大家不是很熟悉。刚才我和张总说,今天这个会特色的很好,不谈一般市场话题,而是专门谈酒店式公寓,这是在天津第一次这样的论坛。而且在空港搞酒店式公寓我觉得大有可为。我们做学问的和你们搞实际的有点不一样,有一点迂腐,我觉得怎么样区分酒店式公寓、产权式酒店,还有普通住宅。我觉得更深刻理解这个东西,特别是从理论上本质上,我觉得要从所有权来理解这三种物业。
这次出台的《物权法》39条当中就对所有权进行了规定,第一占有,第二使用,第三处置,第四收益。这四个权力构成所有权,实际上酒店式公寓、产权式酒店,还有普通住宅用这四方面划分就出来了,还不是很成熟,这是我个人设计的。我简单说一下,提出这个分析方法。
产权式公寓在占有方面是独立占有,或者共有产权这个都可以。产权式酒店它是受限制的产权,是在虚拟意义上取得产权。而普通住宅完全占有。在占有上我觉得有这点区分。
在使用上酒店式公寓是自用或者租赁。产权式酒店是公用和分时使用。普通住宅是长期自用或者租赁。
处置,就是说对这东西我不要了或者我卖掉了,还有管理,实际所有权里还包括管理。处置我个人认为是在管理之内。在管理上,酒店式公寓是统一管理,但是在处置上有自由的处置权,我可以把这套房子卖了。产权式酒店也是统一管理,但是处置权是限制处置权,不像酒店式公寓在你处置上这么随便。普通住宅是自己管理,当然我需要物业管理,但是这套房子我自己管理,是完全处置权。
在收益上,叫剩余额。酒店式公寓是全部剩余额,产权式酒店是部分剩余额,为什么呢?因为产权式酒店有一部分剩余额要提成给酒店的物业经营公司。普通住宅是全部所得,就不是剩余额了,就是说成本收益都在个人。
我这是尝试把酒店式公寓、产权式酒店、普通住宅做一个区分。现在媒体上说的很多,但是没有一个简明的区分方法,我想从所有权做一个尝试,我这是个人这两年推敲的,不一定经得起推敲。我希望各位,特别是做实际工作的,一块搞一个标准来区分。这是第一个问题,就是怎么区分酒店式公寓、产权式酒店,普通住宅,这是第一个观点。
第二个观点,我想谈一下酒店式公寓项目的几个特征,从三个方面进行分析:一个是空间布局上有什么特点,一般在什么地方盖;第二个我想从客户上分析有什么特点;第三个在经营上和纯酒店和其他的项目有什么区分;
第一个区位布局,现在国家沿海大城市酒店式公寓主要分布在中央商务区(CBD),这是第一个地方。第二个地方是在空港和海港的重要通道上,在海港和空港旁边,或者去那个地方交通特别便捷的地方。第三个就是在会展中心周边。起码来说这是从咱们国家分布的情况。另外我查了一下现在北京市的酒店式公寓或者服务式公寓主要集中在三个地方,和我刚才说的一样。主要是在外燕莎,比燕莎大一些,就是去往机场路和东三环交口上,就是说去往空港的通道上。第二个是在北京中央商务区,东三环和朝阳门。第三块是在建国门和东昌街。主要是在这三个地方。我想这个分布正好和我们今天讨论空港酒店式公寓应该说是正相符合的。
第二个在客户特点。酒店式公寓的市场定位,在中高收入的中外人士范围。原来定位是在高收入,我感觉中等收入偏上也可以纳入在这里。客户特点主要表现为收入高、消费水平高、流动性强。细分可以分成五个方面:一、高端客户。就是说酒店式公寓客户不应该是一个群体,可以细分成几个群体,当然物业也可以分为高中低。第一个是高端,主要是中外企业的高层管理人员和高端消费者。第二是中端客户,主要是在外资企业的中层管理者。第三是中低端客户,主要是项目和技术人员,是企业的中层员工。现在这个在北京表现是最大增长点,在北京买酒店式公寓这部分人比较多。第四个是商务、差旅客户。第五个是刚进入中国,在找到长期租住的高档公寓前进行过渡的外籍人员。我的分类不是我的分析,这是高丽国际进行分析的,我在这基础上进行了一定归纳。
一般来说,商务气氛浓厚、商务设备完备,是服务式酒店选址要素。2006年北京市在售酒店式公寓项目20个,销售套数有4000多套。现在在北京比较有名气的大家都知道,酒店式公寓也叫服务式公寓经营比较好的,亚士格、凯宾斯基、国贸公寓、燕莎CLASS酒店式公寓,还有京广中心,还有海盛酒店式国际公寓,比较好的有20几个。这是从客户特点说。
第三,运营重心,酒店式公寓运营重心。酒店式公寓在国内也叫服务式公寓,当然别的地方也有区分,比较高的是酒店式公寓,比较一般的是服务式公寓。我查了一下资料,这两个名词在国外是通用的。叫服务式公寓,因此物业运营生命线也在服务,你服务式公寓能吸引人、能留住人也在服务,如果服务不好干脆就自己买住宅。另外还有邻里关系处理,旁边光是卡拉OK影响人也不好。公寓在大范畴上纳入住宅范畴,属于住宅的一部分。但是为什么叫公寓呢?我个人理解主要三个方面,所以叫公寓。“公”在物业的统一管理。大家看电影去年出来的,刘老根,他们给村里盖的就是公寓,你看药匣子住在屋里和大辣椒打架,外面都听得到。那就是酒店式公寓。“公”,第一个公应该统一管理。第二个“公”应该由管理公司统一的上门搞系统家政。你不能说,我就到外面找一个家政来,不行,必须进行公寓统一管理,上门服务。如果你找家政,他也找家政,那叫什么公寓呢,和小区没有分别。第三个“公”在公共设施。比如公寓当中的体育中心、娱乐中心是公有的。我个人也是初步感觉,为什么叫公寓呢?起码从这三个方面是“公”的。
另外,大家可能对这个比较有研究了,在美国公寓的管理主要涉及六个问题,在座的有戴德梁行和一些涉外企业对这比较了解。我先念一下,第一,区位。决定公寓的入住率区位很重要,刚才说区位的公建分布,比如说,空港这个地方我觉得比较适合搞公寓。因为什么呢?因为这地方流动性比较强,过渡性人口比较多,比较适合搞公寓,另外交通方面,二号地铁、高速、机场,都分布在周围。另外大家可以看到周边的配套设施,高尔夫球场、银行都有。另外是社区的商业配套。私事、家政事都由管理公司打理。第三,公寓的房型比较充分。我看到材料上单间、双间、三间都有。第四,规章限制。就是说公寓管理很关键很困难的,就是让大家遵守统一规范,如果各行其是这个就不行,不习惯只能走人。第五,公寓是否配备有家具。这个要根据情况来定,根据客户、根据档次、根据需要来配备。第六,非歧视性。比如说天津有名的变性人婴宁,比如这样的人来租住是不是有歧视,还有艾滋病患者入住也不能排斥。关于空港酒店式公寓的投资价值,我想在后半段再说,所以我就先讲到这里。(掌声)