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【张磊】你看大家都对您公寓的名词解释非常有兴趣。会下我要和刘博士对公寓的名词解释进行探讨。酒店式公寓我粗略算了一下在天津推向市场的有十几个,卖的都挺贵。最大特点就是贵,第二卖的还不错。以后会怎么样,大家很多人,包括老百姓也好,还是业内也好,都想关注以后发展情况。在座的已经包括了六七个了。我现场做一下调查。我问问价格是多少,让大家在操作层面都能够说一说。鸿轩王磊来了吧!你们那边多少钱?
【王磊】14000左右。
【张磊】卖到14000块钱了,还不错。顺驰的卖了吗?
【江青松】在蓟县,卖到4000块钱。定位也是按照酒店式公寓来做,主要度假为主。
天津市圣光置业有限公司副总经理 邓琳 |
酒店式公寓和公寓式酒店,我觉得没有大的区分。公寓式酒店是完全委托一家物业公司来运行来管理,像我们酒店因为目前是在酒店式公寓,但也有可能,如果营业好的话,我们可以把小业主产权不收购,但是把房子买回来,我一年给你多少回报,然后完全交给我运行就可以了。
【张磊】这的确是完全不一样的两个产品,再加上一个产权式酒店,也跟这个有点类似,但是还是不一样。您这卖多少钱?
【邓琳】我这边起价是一万块钱。
那是非常好的区位优势,环境比市里强,交通非常方便。在那个地方买房,如果在北京上班的人,我觉得可能比北京买房还方便。我觉得这个地方将来发展比天津市市里发展要好。
【张磊】君隆广场卖的怎么样?
【关卓鹏】卖到2万块钱左右。现在天津不光只是天津的,而是世界的天津。
【张磊】他不是天津人啊!谢谢您。你们现在产品还没有推吧?
【关卓鹏】我们现在只是把展示中心装修完毕。
【张磊】我觉得现在酒店式公寓主要有三个区域,一个是市里,但是市里比较分散,空港发展势头是最好的。临空产业区的的确确,现在人们还没有感受到,但是一年之后会让人大吃一惊。另外一个是塘沽区的响锣湾。我觉得现在各自项目都有自身的特色,就看特色怎么把握。最近我听说天津有几个比较高档的酒店式公寓正在推广,而且还没在天津推广,而是在香港推广了,我觉得没有必要。你不就是卖二万块钱吗,天津肯定买得起,你不要小瞧天津的购买力,肯定比外地客户买的多,我觉得你可以试一试。我这是插一段我自己的评述。
关于酒店式公寓操作层面上的东西,我希望有些经验的同志可以再继续讲一讲。有一些疑问的问题也可以说。谁讲一讲,给大家开拓一点思路。
天津君隆广场营销总监 关卓鹏 |
我们君隆广场是一个综合体,五位一体,酒店、写字楼、商业、公寓、还有一个政府办公楼。
【张磊】您指酒店式公寓很多人关注,还有外国的,并不是其他产品,因为我知道你们还有其他产品。
【关卓鹏】张总您说的这个,在天津推出两万以上的价位并不需要到外地推广。就我们项目本身来说,外地有兴趣的人士已经到这里边来,所以他们的承受力对于价位已经超出这个地域属性。像刚才刘博士说的,北京燕莎圈可以判断出这个区域的人群层次。
【张磊】这也提出一个新的观点,别人是否同意他的观点。
天津优仕联行房地产经纪有限公司副总经理许瑞亮 |
【张磊】你们卖多少钱?
【许瑞亮】这个就像股市一样,有高有低我们做的是比较实际的价格。我们也在考虑。第二个对国内的投资者来说,很多人都看到滨海的发展,我们和韩国人进行接触的时候,他们知道滨海是国家战略重点,是第二个浦东。前两天我们也到浦东考察了一下。再举一个区域里边最简单的例子,汽配城我们去年去的时候,去年我们看到空港特别冷清,当时我们去的时候,看到有一些小商铺当时的租价不太高。但是你买商铺他绝对不卖,因为他是投资者,整个空港作为滨海的双核之一,整个区域的价值都会提升的。
【张磊】你们是什么形式?
【许瑞亮】我们是一个综合体。
【张磊】也在空港吗?
【许瑞亮】对。
我今天特别感谢主办方组织这个会。我觉得空港价值对天津人来说有一点了解。但是整个国内国外的人士对整个空港、海港、整个滨海新区来说关注特别大。我们和国外基金联系的时候,他们眼光就放在这。80年代深圳、90年代浦东,现在就看滨海新区。空港现在来说是整个滨海新区的双核之一。
再一个今天说酒店式公寓,为什么有酒店式公寓,就是因为酒店供应不足促使了酒店式公寓的发展。现在从酒店来说,滨海新区的酒店,我们对滨海新区做了市场调研,它的整个出租率达到95%。四星级的标间要长期租赁的应该是在600块钱。如果按这样的话,我们举一个简单的例子,我们也统一环渤海做户型定位,当时定位是100平米的户型。举一个简单例子,100平米的话,我们按照一万块钱,按10%的十年投资回报。我们不考虑价值的增长,差多一个月有90块钱,再算上100平米的话,那么一个月就是9000块钱。刚才刘博士也说了,整个区域里边特别对高端客户或者中高端客户,他们的需求,住房补贴是2000到3000块钱美金。如果住酒店的话一个月至少,我们按600块钱算是18000块钱,而酒店式公寓是9000,而且舒适度比酒店来说更有家的感觉。
【张磊】所以说,这么多们往那投资。
【许瑞亮】现在目前我们也和一些基金在谈。但是有些客户比较着急了,说是不是你们内部已经消化完了。因为他们投资客眼光比较长远。
【张磊】你认为投资客有多少?
【许瑞亮】我们做了一个分析,我认为投资客大约占70%。投资客中80%以上是北京、山西、广东、上海和国外等地。