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【张磊】我相信你们会涨价的。江总也说说,你做商业和公建这么多年了,也说说你的想法。这个区域也好,别的区域也好说说经验。
【江青松】一直听大家说空港酒店式公寓。我一直做商业,再加上我们项目也有酒店式公寓,但不是在空港而是在蓟县。市内有一个在新开路,项目已经全卖完了。包括前一段有大客户拿了一个很大的面积。我和关总也是老朋友,都是从北京过来的。天津市场从去年4月份以后,国家把天津做为经济中心之后,大家认为这是一个拐点,大家来天津淘金的特别多。包括北京、南方来的从境外来的特别多。当时也知道天津酒店式公寓随着天津城市的发展,大家知道,天津城市肯定是越来越走向时尚高端,面向的需求不再以住宅为主,将来流动人口越来越多,包括投资做生意的也越来越多。这样包括城市酒店之外,有的住酒店长期住没有家的感觉,另外价位上也不太合适,也会促进酒店式公寓的发展。
除了空港之外,另外我觉得天津还要发展起来的是渡假性的酒店。现在天津没有,南方和香港多一点。渡假型酒店,从天津来说外地很少有人到天津来玩。虽然天津靠海但是靠海的地区没有公建。天津一说玩的话蓟县比较多一点,蓟县是天津的后花园,包括年底的时候北京朝阳公园到天津的高速公路修建完成后蓟县的价值会完全大爆发。
顺驰地产集团有限公司商业部商业总监 江青松 |
【张磊】:刘博士您把您后边再说两记。
【刘玉录】:我感觉就项目来说,皇冠酒店和的普通住宅销售不一样,我们要在营销上进行创新。主要两个方面:包括刚才许先生讲的,一个你的产品,产品包括区位、规划设计、配套还有房型,还有建材,管理也是很重要。如果普通住宅管理不是很重要。公寓式销售在我们这还是比较新,如果要取得预期效果,还要把管理强调加大。因为,服务就是管理,实际成败主要还是在管理。我们要在普通住宅以往营销方案基础上,把管理和产品架在同等地位,两条腿走路。
第二点刚才圣光讲的,空港到晚上6点半空港就没有人了,这很正常,空港这才几年,03年的市还是空地。另外我们还要研究这个项目,空港和其他地方不一样。它和西部新城和瑞景为什么不一样。这个地方先是叫临空产业,然后才引起商业商务居住。就是说别的居住区以居住为先导,我们这个地方以产业为先导,由产业引起配套服务和居住,所以特点不一样。所以我们要研究空港特点和其他地方不一样。现在有没有人不重要,未来的发展很重要。这个地方在城市经济学当中叫生长极。这个发动产业需要很多关联,具体说空客A320,现在空客A320已经陆续的来人进行全面生产。空客A320的产业带动,按国外说是1:80,就业是1:16到18,主要还是靠产业带动。现在就是说你在这个地方投资要有战略眼光。如果你看现在好象这个地方离城市有点距离,你一犹豫就错过这个机会了。所以我说每个项目都有特殊性,要按照这个特殊性找出要害,用广告主动词来宣传。所以我感觉营销要抓住要害,公寓的投资我现在担心不是你房子值不值得一万块钱,而是我买了以后你能不能管理好。因为你的售价也包括管理价值,不光是房子的价值,你要突出出来,当然楼书已经表现出来了。我感觉作这方面公寓的营销还是要强调一下管理。而且北京有一些服务型公寓,包括浙江千岛湖,有一些酒店式公寓失败,最后买了没有人要,产品做得都不错,但是失败是在管理上。
【张磊】:咱们会议到五点左右,大家要畅所欲言。完全是聊天一样,所差就是没请大家吃饭。还有没有想说一说的?
我插一点,我觉得不要老说好,还有不好的地方。别人不好意思说,我现在就说。
现在酒店式公寓或者产权式酒店,这类投资产品价格比一般房地产项目要高一些。但是它存在一些问题,比如缺乏统一的规范。首先从名称上,“公寓”本来是很高档的说法,但是用烂了。咱们高档产品叫公寓应该没问题,有的人觉得公寓不高档了,所以改了其他名,这个阁那个苑的,所以缺乏规范,叫人不知道是什么产品。
另外规格不一。里边的设备、外边的规模、房间的数量都不一样,当然这和各个企业都不一样,这早晚要规范起来,让老百姓和投资者一看大约是到什么价格和级别。
还有一个,缺乏有序的管理。为什么要有序管理,因为酒店式公寓里边有自住在里边,还有对外租用,再有就是酒店客房。有三四种人群混在一起,这种情况在全国很普遍,我认为天津也有这种情况,即使现在没有,将来也会很多。这会影响后期产品定位和老百姓投资地位。这是缺陷,将来肯定要建立行业的一个规范,像许总讲话了,要建立统一性管理。还有几位领导说的要以什么方式管理好。以管理以服务至上的手段的产品会更好。往往开发商资金回笼政策这是没有办法。我插一句,我提点坏的。
【刘玉录】:实际上住公寓,还是和华夏民族文化有关系。在空港和海港大声喧哗的很可能是中国人,住公寓在楼道当中大声喊叫这是不行的。实际上住公寓不是人人都适合,应该有教养。咱不是看不起穷人,因为大家都住在一起是需要约束的。不太照顾别人的感受我觉得不适合住公寓,住公寓的话文化管理也是很重要。
【邓琳】另外还有一个话,环境也会改变人。比如你在五星级酒店没有人敢随便吐痰的,两方面互相之间是有促进的。
【刘玉录】实际上今年四月份,开发区有一个保税区是叫国际贸易中心,都是写字楼,保税区开发经理叫张威。他当时请我去了,搞一个发布会。他说刘博士咱们写字楼到底有没有方法可以算一下,我说完全有方法。但是我说谁来做呢?我给你做我需要花很多工夫,起码做一个月左右,这费用还有我请假谁管?我说这必须有公司委托,包括空港和海河开发,大家都可以做,但是大家都做自己的项目,到底海河三岔河口到光华桥需要多少写字楼和商业,没有人测算。我觉得大家可以联合起来找一些中介公司做一下,在宏观上大概需要多少,我们定位上销售上大家心里就会有谱。实际这个并不是很复杂,就是需要工夫做调查,做完调查以后测算。
【张磊】王磊你的项目没有讲,你要讲。你现在产品卖的怎么样?
【王磊】:我们现在主要是销售中期,二期开盘。
【李安】我觉得有些可以延伸到这上面。比如写字楼方面建筑上打击SOHO,我觉得这是两种不同的产业。我觉得酒店式公寓酒店化程度不高可以叫服务式公寓,在这种属性上来讲是住宅。住宅来讲就是个人消费品,同时也鼓励它出租,这就形成SOHO的形式,有租赁的需求也有自住的需求,这种双重性质的情况下会很混乱。我们也从专业的渠道呼吁,在服务式公寓上本身是住宅,只是服务的部分要体现出服务的价值来,体现售价部分。但是产权式酒店绝对是另外一个产品,在服务的基础上产权化更高。管理的服务内容以及管理方在前期提供的服务设计,还有行政办公的需求,其他多余住家的需求功能被砍掉了。对于后期经营有一个保障。对于投资产品,投资客基本上要做到将来的利益。你要住的话要通过物业公司花钱来住,要做到这种产品就成熟了。
【张磊】就要这样解决问题。时间也是比较仓促。不过汪总你操盘的项目不说两句可不行。
【汪岱英】我们皇冠广场也是对外宣传的阶段。现在对外有三个外展场已经开放了。我们自己本场9月底和样板间一并向外公开开放。今天特别巧,今天开会的地方正好是我三个外展场,是市区的泰达会馆外展场,一会儿我邀请大家去外展场参观一下。其他的还有两个展场,在空港快捷酒店一层。如果去泰达的话,在泰达酒店也有我们外展场。现在时间有限,可以请大家到我们那边参观一下。
【张磊】今天很高兴,大家聚在一起,相互聊聊大家都关心的事情,也让外地的精英们带来很多活力。真正是希望大家来能够给天津添砖加瓦,大家可能感觉到我对天津充满个人感情,希望她好。天津好就行,我个人就无所谓。对于酒店式产品大家探讨了一部分,很多深层次的还没有探讨透彻。对于这个区域或者其他区域,就需要用这种声音来呐喊,才能人人了解。通过会议我本身为这个区域增加了很大的信心和很多的向往。我不知道其他人是不是也有同样的感觉。并且在这会议之后我们也会对这个区域多加关注,并且掌握的媒体也会为这个区域进行大肆的报道。如果其他区域也想展示的话也可以这样去做。现在这种产品从售价来看可以说是天津房地产一枝独秀。包括圣光才一万块钱,世纪泰达一万四千块钱。关总都卖到两万了,吓了我一跳,前些日子碰见的时候才一万五左右,现在都两万了,两万也没有问题。
最后,感谢大家的光临,今天的论坛到此结束,谢谢大家!(热烈掌声)