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【张磊】其他人还要说一说吗?
【许国峰】很荣幸参与今天的研讨会。我非常高兴教授把公寓分析的很透彻。我从上海到天津没有多长时间。我想可能公寓不是发达地区,这方面更有新的。实际上今天论题主题是投资价值。现在这是很多发展商关心售价话题,售价和回报挂钩,今天主要是价值体现,长期的体现才可以支撑房产,特别是经营式物业、服务式公寓,这种业态的长期增值保值。我们是干实务的,我们其实关心的事就是价值的体现问题。酒店跟服务式公寓有一个最大差别,当然这个差别不是绝对,酒店大家可能会知道有一个专门的部门,经常会检讨,酒店里会有一个售房部。为什么呢?酒店的经营价值是体现在售房、卖房,所以有销售部。经营式、酒店式公寓或者服务式公寓,这种状态不可能是靠买卖体现的,他的价值是靠长期的租赁。比如国外的高官员工过来,他不是住一天两天,不是临时行为,而且长期居住,一年两年,最少也是半年。这和酒店有很大差别,这是销售行为而不是短期的行为,当然有些也会包一个酒店房间住一段时间。所以某种程度来讲,服务式公寓价值体现更着重租赁。
戴德梁行天津公司总经理 许国峰 |
刚才邓总讲到,也有这种方式,统一经营。当然统一经营也是很好,任何经营型物业,如果达到统一经营是最理想的状态。但是某种程度来讲,不是所有物业都可以百分之百达到统一经营的状态。因为统一经营当中包括把它的经营权统统收回来,统统收回来的话,可能会增加经营的风险和成本。在某种领域上必须要产生分散出去的经营的可能性,透过优质的营运管理服务最大限度提供良好的运营状态的话,也可以保持增加投资回报的价值以及房产的资本值。我觉得大家除了从销售角度考虑以外,也需要从营运和租赁管理的行为里边,所谓资产管理的行为当中去考虑和体现出服务式公寓的价值重要元素。
【张磊】您的意思就是,这种产品归根到底是比较,或者较量的是营运。
【许国峰】着重是营运。这不是一天两天的事情,所以着重后期的回报和营运状态。
【张磊】那您觉得,天津这种产品的市场来看,哪种营运方式或者经营方式比较适合?
【许国峰】营运状态是多种。要分析下来这有很多因素决定。我一直强调,所有经营型物业如果能达到统一经营这是最理想。但是我在天津发觉不可能,或者很难。和华东地区相比能够达到一定程度,统一经营某种程度来讲,邓总也讲过,统一经营会付出统一经营的成本出来,这会增加难度以及技术上和经营上的风险。所以某种程度来讲地域上有差异。比如天津地区,我觉得最大限度的营运管理,资产管理服务当中也可以协助,提升到经营结果以及资本增值这两个重大元素。
【张磊】其实我觉得大家探讨越来越深入了,最重要的还是经营。我把这个产品分到四个阶段。第一研发,第二销售;第三推广;第四经营。经营是最困难的,也是最难把握、最让投资客特别特别不放心的。为什么前几年开过这个产品的会议,最后没有成功呢?主要是存在信任危机。类似的产品在全国状态下都发生了信任危机。目前这两年比较好一点。所以大家可以在这几个层面上对关心的话题继续进行讨论。
北京百惠勤广告有限公司 李安 |
为什么要购买这个产品,我觉得深层原因不在产品层面。第一是以这种方式购买天津,主要是看好天津的大势,参与天津的升级的过程。
第二部分是以这种方式买人民币,这是更重要层面的课题,我想这种可能性对国外投资者一个大的吸引方式。前期在北京有一个投资37亿的产品,从这个强大的投资可以看到,人民币升值一下子升了9%。这在投资者收益基本不动的情况下就把投资收回来了。
第三个,我觉得也是投资客对股票市场,在国内环境投资产品不多的情况下,对整个金融优化组成的重要部分。这对于香港层面,尤其是国内的投资者是比较重视的一部分。真正作为地产类投资者,在我看来真正具有核心价值的产品只有这一类。对于写字楼也好,住宅类产品也好,还有别墅类产品也好。细分一下真正具有升值潜能,并且具有长线飘红的产品只有酒店式公寓。前面尝试只是一个阶段,现在正是走向规范化过程。
这类产品为什么具备这类特点呢。我们圣光快捷酒店来说,从刘博士的分析角度来看,我认为也不是全面,我认为所有权都已经剥离掉了。所有权剥离掉以后从这个角度讲是物业产品。实际上酒店式公寓也可以精装修,也可以请戴德梁行进行酒店式服务管理也没有关系。但是本质上还是酒店式公寓。产生酒店式服务公寓不见得是酒店,不可以剥离所有权,我相信这类产品可以满足高端人士,如果长期在大陆的话,酒店住一周就腻了。如果是酒店式公寓就不一样了,有回家的感觉。这是第一部分,有强大的需求,有服务的保障。第二个部分,投资者投资股票或者其他的产品,有一个产权的依托,我想投资这类产品正是以地产这种形式为载体,真正功能是一个金融体,像投资股票一样,更多是金融产品。如果买关总两万块钱一平米或者圣光一万平米,这没有问题,实际上就是一万块钱股票还是两万块钱股票的产品。只要走势良好,收益是预期的,所以价格不会产生太大影响。
【张磊】你说的这个有点意思,像股票一样一块两块的。这个比喻完全可以把产品区域和价值进行归类了。不是说那个好哪个不好,这都不一定。你还有一个观点,这在房地产产品中这是唯一的,肯定有人和你观点不一样。
【李安】我是说这种形式比较容易发展成熟。写字楼供应量目前可以看得见的走向不好控制。但这类产品比较稀缺。第二部分来讲,跟住宅相比,这样一比较,对于外面的投资者来说,本地住宅投资市场没有价值,无法把握毛坯房如何出租。
【张磊】看看有没有别的观点,关于投资来说哪个更好一点。有没有其他的观点?
【关卓鹏】我想补充一点,从经营落实各个角度来看。回顾我们的主题,公寓发展与投资价值,发展是大前提。市场是稳步状态,每年按照一定百分比增长,可能是一步一步往前爬。但是假如有一些变量出现之后就是飞跃性,从原来一个属性变到另外一个属性,直接就是质变了,没有量变的过程。我觉得如何把握这个大前提是整个行业的问题。又回过头来说,股票上涨,这是整个行情的趋势。我觉得大家要重视这个前提,天津城市定位的变化,以及各个方面的变化。我觉得房地产市场是站在前面,其实今天说的是酒店式公寓,在这个大背景之下发展,我觉得能不能把这个变量分析得更准一些,也就是说,将来变量发展到什么高度。我们以前说深圳第一波,浦东第二波,第三波是滨海。我觉得第三极增长幅度不是完全等同于上海,有可能更大,从整个滨海新区规划来说是4000多平方公里,我觉得是若干个浦东,我觉得这样的爆发潜力会更大。
【张磊】在座虽然基本都是天津企业,但是我感觉一半以上都是外地朋友来操盘。正好恰恰印证了目前天津房地产的状况。作为本地人非常惭愧,但是这个势头无法撼动。虽然两年前我也呼唤本地品牌但是本地品牌都呼唤没了。我插一个我的观点,和主题没有关系。我非常感慨,对于滨海概念外地人或者外国人,全世界都非常的趋之若鹜,非常羡慕天津。而我们天津本地人根本没有感觉到,是不是这样,没有感觉到给我们带来好,只有感觉到给我们带来竞争者。我们还没有挣钱呢,而要挣我们钱的人都来了,比我们更强大,带来了更多的人才、资金、资本、观念、理念、创新的东西,并且是外来的和尚,给我们所有本地企业造成极大的冲击。包括各行各业,包括房地产业务,包括媒体、包括广告业。我插一句,我比较感慨,本地人没有感觉滨海带来的好处,感觉带来坏处,觉得生意不好做。
你们这几个观点,我觉得肯定有人是反对的。
天津市远驰房地产开发有限公司销售总监 丁伟 |
【张磊】谈谈你的商铺。
【丁伟】我今天看到这个主题有一个启发。酒店式公寓今年刚刚有起色,也有很多人在做,价格也攀升。第二个谈谈空港。空港肯定会有很大发展,在这个前提下空港的每一种物业都会非常好,我觉得都非常有发展。我归纳起来,第一个还是说天津城市的重新定位,我们还要感谢北京把经济中心让给天津,让天津有一个很好的发展。我要感谢这样的一个机会。在这样的契机下我们可以看到空港,包括像天津市里有很大的改变。
第一体现在城市的建设。我记得2000年的时候和现在截然不一样。在2000年之后发现天津有非常大变化,比如说交通。在海河新天地这个项目我们感觉非常深。河东是一个枢纽,是连接天津和北京的枢纽,也是连接市区和滨海新区的枢纽。最大的变化是东站,东站面临的是河东区,经过改造之后。也可以显现出天津城市的动力。在这样前提下我们发现周边有很多地铁线路、交通设施在建设,包括城际快速,包括大沽桥和其他桥梁在改变,可以联想到目前天津基础设施不能满足未来的发展,所以才有这么多地方在大兴土木。所以首先要谈天津市的一个城市重新定位。
第二个就是说,和今天题目有一点不太一致。我还是想说一下奥运会的契机。奥运会在08年举办,在天津项目不多,但是我觉得这是天津第二次意义上的正式对外开放。如果说滨海新区的发展是天津第一次摆在全世界面前,我觉得奥运会是第二次把天津摆在全世界面前。这时候你会发现奥运会会推动包括基础设施,城市的规划建设等等。在这样的发展情况下,可以发现天津是往国际化发展方向进行改变。在这样的前提下,我们会发现包括外籍人士入住和进入会有大幅度上涨,会有一部分过渡性的需求,在这前提下酒店式公寓我觉得也是刚刚好。为什么说今年有这么大的发展。
【张磊】你们做了吗?
【丁伟】我们做了。但是今年不做。
【张磊】让他们做做,然再看看咱们进行修改。
【丁伟】也不是这样。我们当时拿新开路地,当时没有被看好。
【张磊】你们空港做了多少?
【丁伟】我们有30万的住宅,还有10万的别墅式建筑。
我们河东区新开路项目分两块,一个是远洋住宅,一个是商业。
【张磊】等于你们的商业用地做酒店式公寓?
【丁伟】对。我们有一部分是商业用地,还有一部分是酒店式公寓。当时有人认为在这么个地方做这么大的共建,第一投资比较大。
【张磊】这时候我问一下。酒店式公寓和商务比哪一个对老百姓投资比较好?
【丁伟】我觉得在目前的市场环境下,每一种物业都会也很大的发展。我们刨开其他的,或者我说商业有又如何如何好。但是我真的觉得百花齐放,不可能一枝独秀。
【张磊】都有需求。我看你们现在商业卖的还不错?
【丁伟】对。我们商业有1000多平米。
【张磊】你们商业也赚钱了。看看最后你们别的项目怎么办?