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商业地产的快速发展正在引爆种种问题,从住宅市场转战商业地产市场的开发商正在面临着挑战,他们发现商业地产的第一桶金并不像住宅一样好淘。商业地产销售,难!商业地产招商,难!商业地产运营,难!如何突破商业地产营销过程中的诸多瓶颈?如何对商业地产进行准确的市场定位?
2007年8月24日下午14:00,由《津地产》传媒和清华大学国际商业地产运营商培训办联合主办的“2007天津商业地产问题与对策研讨会”为大家提供了实战的参考。包括中国购物产业咨询中心主任郭增利、清华大学商业地产运营商培训机构首席专家朱凌波以及商业地产开发商和代理行代表、宝马汽车、海信广场等商家代表在内的数十位嘉宾出席了在滨江万丽酒店举办的研讨会。
嘉宾精彩发言
郭增利(中国购物产业咨询中心主任):
做商业地产也好,购物中心也好,开发、运营、招商、行销这一系列过程是完整的、密不可分的整体,在任何一个成功的购物中心当中,它的招商绝对不是独立存在的业务。我觉得针对商业地产而言,唯一不变的是调整。举个例子,北京国贸商城是1992年开业的,六万平方米,整体租金水平相当高,但是截至2005年它调整了50%的租户。因为市场变了,消费者的品位变了,需求变了,品牌结构必须要调整,否则的话可能会被市场淘汰。
朱凌波(清华大学国际商业地产运营商培训办首席专家):
我认为中国商业地产面临的首要困难是招商,但不是招商了就一定能成功。要想全程经营,运营能力和招商能力,包括对规划的理解,以后对金融变现的通道和金融整合的理念是否具备都是关键。我认为中国商业地产有两种模式,一种是做标准商业场所的建造商和供应商,租给明白人经营。第二种就是“订单地产”。两年前万达提出一个很好的词就是“订单地产”。万达拿到大量的钱以后现在才敢喊只租不卖了。这两种模式是商业地产开发商前期必须要考虑好的。
陈小东(天津万达商业广场管理有限公司副总经理):
“订单式地产”是万达提出来的,万达从这个概念当中获得了巨大的发展动力。在天津,万达走了一条相对曲折的路,但是毕竟它的位置非常好,还有集团后备力量的支持,包括天津整个城市的发展。2007年以来,客流量或是客单价甚至是广场每日的交易总量,比2005年增长17%。万达有一个比较核心的东西,所有对消费者的动员、教育工作和传达信息都围绕“时尚、年轻”两个词来做。万达今年迎来了一个非常高质量的满铺经营,所谓的高质量就是进驻的商家都是非常有实力的,都在一个很公平的价位上进行交易。
尹宝军(世邦卫理仕天津公司董事总经理):
很多开发商、很多基金,包括我们现在接受的一些国际、国内的基金,他们对商业项目的投资越来越多,有些是9%、有的是8%,甚至12%、13%都有,但是对于不同的回报来讲,要看不同物业的实际经营情况。在选择购买这些物业的时候,首先会看是谁在经营,这个经营团队在一个更大规模的地区当中是否处于领袖的位置。他们能否通过这个项目拿到更多的项目。一个小的物业对于他们来讲不是首选,虽然回报率可能高一些,但是他们更看重合作伙伴。购买商铺以后可能是长久的合作,有十年、十五年甚至更久的合作。
朱天博(第一太平戴维斯天津分公司总经理):
商业和其他地产不一样,是最经不起失败的,商业重复改造的能力不像其他的功能,一个办公楼、公寓可以换一个主题,但是商业不行,很多情况下大家都认为商业必须要一炮打响,不允许你经营一段时间以后再改造,那样的话难度可能是前期难度的三倍。另外,我们参考国外经验的同时必须尊重当地的市场,在宣传一种商业模式的同时必须充分尊重商业习惯,目前北京很多消费者还是喜欢去百货公司,Shopping Mall虽然有很好的环境,但是老百姓不认可,这和城市的发展状态和不同区域规划有很大的关联性。
冯新(天津苓创商业地产顾问机构总经理):
大家都会说解决中国商业地产运营的出路是发展房地产的投资基金。我个人是这样看的,即使有了基金,对90%以上的开发商也不会起什么作用。比如说做风险投资,中国活跃的风险投资机构有300家,2006年一年的投资项目一共才326个。将来房地产资金出现了,也会是同样的格局,中国有几万家房地产风险投资机构,但是真正能够拿到的可能也就是几家房地产开发商。这是开发商面临的一个很严峻的资本市场的外部约束环境。这个约束环境不是五年、十年就可以改变的。
周正国(天津伟业房地产投资顾问有限公司副总经理):
国内的保险基金和社保基金总量确实很大,但是国家明令禁止不允许进入或者是有限进入。商业地产属于长期持有的,银行不适合持有这种长期资产,因为银行是短存短贷,存款周期短的话,贷款的周期也应该短,但是基金、保险基金不是,他们是长存长贷。比如说社保理事会防止钱贬值,不允许向股市和商业地产当中投,银行本身不应该是商业地产的投资主体。但是私募基金国内又没有,国外资本确实很多,他们为了增值想进入国内,但是房地产投资属于资本项目下的外汇管制,我们现在的汇率没有完全放开,只放开了经常项目下的外汇管制。资本市场不发达,导致商业地产出现了畸形。