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主持人:今天我们非常荣幸请到了天津社科院卢卫教授,请他谈一下南开区未来的重点区域、发展优势和投资回报率,下面掌声欢迎卢教授。
卢卫(天津社科院经济预测研究所所长):非常荣幸再次光临大讲堂。我一直也比较关注天津的城市建设和房地产业的发展。今天我想就南开区房地产的发展做一个简单的介绍。我这里也准备了几张图片,因为我看到会的有外地的一些开发商朋友,我想对于南开区大家都非常熟悉了。但是作为研究者的角度,我也想谈谈我对于南开区的理解。
(PPT)第一张图片就是想说一下南开区到底是什么样的一个位置。南开区实际上在天津的西南角上。在它外面是四个环城四区,北辰区、东丽区、津南区和西青区。南开区的发展优势是什么呢?
第一,南开区的整个占地面积是41平方公里,它与天津的河东区基本相当,在天津市至少是并列第一。从图上我们也可以看出它的面积是比较大的。和平区有10多平方公里,河北区20多平方公里,其他的区也不大,南开区比较大,但是不是原来就这么大,它外环线的部分,像大家知道的华苑原来属于西青区,后来因为建居民区就划到南开区了,发展也是逐步从北向南扩充的区域。
第二,南开区人口是无可争议的第一位。天津市市内六区人口大概有近500万,南开区占了近四分之一。其他区相应的都比较少,都比南开区少。它的人口多面积大是一个方面,另一方面,南开区在历史上是天津市中心市区的一个最早的人口密集区的核心部分。接下来这张图是行政区。颜色不同的地方是街道,街道就是区政府下一级的地方政府组织。这就是现在的老城区,现在叫古楼街。这个四四方方的这一块是城乡区老天津城,2003年以后全部拆除掉了,现在变成一个新区了。它发展的这些部分是原来南开区域,像八里台等等都是它的新区。华苑明显就在边上了,是很不规则的一个区域,显然是后来加进来的。这是王顶堤区,王顶堤过去是一个大队,现在是一个乡,现在基本上已经全部城市化了,像嘉陵道现在也是工业区,像伟业代理的万科项目也在这里。因此说南开区的发展经历了天津市600年的历史,它是从一个中心区又向外延伸,延伸到了天津市的中心六区的边界。
文化和教育是南开区的特点。大家知道,一说到天津的教育,特别是高等教育,那就是南开大学、天津大学,这两个大学恰恰都坐落在南开区,还有一些大学比如像师范大学、理工大学、中医学院等等。南开大学和天津大学实际上有点类似于北大和清华的意思,类似于北京的海淀区,类似于上海的江湾地区。天津市原来有三个高教区,一个地区是南开的天大,一个就是河西的财院和科技大,还有一个是河东纺院,现在在南开华苑以外又搞了一个大学城,现在南大、天大、城建学院、师大等等七八所大学,每所大学都是500亩地,所以说南开区本身定位就是一个教育、文化、功能集中、科研集中的区域。在天津市任何一个区的高校如此集中是没有超过南开区。
另外一个就是体育,天津市最早的体育场像个飞碟和最近在2008年要作为奥运会足球主赛场之一的天津奥体中心都坐落在这个区域。不做体育比赛的时候,它就是天津市最大的室内展览中心,因为天津市室内展览中心没有搞好,塘沽那边展览中心非常大,但是没有像天津市一些文化行政活动那么频繁,这个区域也在南开规划当中也作为一个专项区域进行规划了,就是体育、文化、经贸都在这里,这是它的一个特色。
还有科技方面,各个区都有自己所谓的科技开发小区或者工业小区,南开区的科技园区很大程度是天津市过去三区一带,一代原来指的是科贸区,三个区就是开发区、保税区和科技园区,科技园区一个核心的政策区和孵化区就在南开区的这一带。华苑那块有一个华苑产业园区,是政策延伸区,园区面积是12.2平方公里,不到南开区三分之一,后来这个园区也做了很多房地产,就在白堤路那边,包括一些民宅的项目。但是它的功能还是定位于科技园区。它为什么在这里定位科技园区呢?因为它的前面是南大、天大的主校区,包括理工大学也在这里,后面农学院、城建学院,包括其他的一些市内的院校都在这里。这个区域现在不大,外面只有2平方公里,但是市内规划有11.2平方公里。
还有一个是园林绿化。其实园林绿化主要是从它的公园数量和公共绿地的数量来看。从南开区整个发展来看,天津市最大的公园——水上公园就在南开区,还有长江道的长虹公园都是天津比较大的公园也坐落在南开区,南开区的绿地面积非常大。总体来说,南开区是天津市绿化率最高的区域。刚才说园林、体育、文化、高教、人口、面积都是第一。再讲一个第一,我认为从愿景来看,南开区的交通也是第一。地铁一号线有一部分穿过南开区,将来的地铁三号线和地铁二号线预计在2010年后都要通车,一个从华苑方向走,一个是从中北镇往天津站方向走,从南向北,从西向东都从南开区经过。一号线、二号线、三号线三条线路同时穿过一个市区的,我感觉就只有南开区。为什么把二号线和三号线的起点都放在南开区?有一定的道理,而且一号线、二号线、三号线是天津市九条地铁主要网络线,其他都是辅助线。所以将来二号线包括现在的一号线、三号线的沿线都是穿过的南开区的。
南开区虽然人口很多,面积很大,但是人口密度不是很大,人口密度应该说低于河西区。因为它有这么大的水面,有那么多的空地。当然还有其他的。比如说它的商贸、它的文化,比如说老城厢里面有比较典型的天津古文化街、天津的鼓楼商业街,还有这些年在老城厢建设的项目,还有它的水上公园,还有天塔(号称亚洲第三的电视塔)都在南开区范围之内。所以它的文化、旅游、商贸发展非常发达,南开区的商贸某种情况下不如河西区和和平区,但是南门外大街和和平区是毗邻的,它的区域发展也带来了南门外大街。
但是南开区有没有开发劣势?我们不能回避,南开区这些年的发展,因为它的面积大、人口大,人口大意味着需求大,还有人口的素质,就是每百人和每千人的大学生、中学生的调查,南开区也是全市最高的,人口素质和他的需求是相关的。在这个区域当中,目前我觉得它的发展不足,作为一个中心城区它的土地经过这么多年的开发已经出现了衰竭的状态。
因为它是从老城向周边扩散的过渡,过去来讲,开发点老城以外的区域,近些年以来,就是旧区改造,就是以旧城区为主的中心,像以前的天拖南小区都是属于南开区比较早的一些项目。后来到上世纪的八、九十年代的华苑还是属于南开区,基本上开发得差不多了。我觉得南开区的开发还有几个区域。
概括来说,应该是旧城区一些破烂的危改的地区,这些地方都是大片的开发,但是有些土地没有进入规划,包括南门外大街两侧,还有原来所谓的黄河道工业区,这个区域过去是电子、轻工比较集中的区域,还有大量的厂房。在这个区域当中,还有电缆厂、天津拖拉机厂,这些大厂由于产业结构的调整,土地都要变成房地产开发区域。如果不考虑这些,南开区真的没有太多的土地可以开发了,还有一些边边沿沿,还有南开区很少一部分的城乡接合部,但是没有太大的片,面积都很小,只有5000平米以下。这是它的一个劣势。
再有一个,我认为是它的景观资源相对贫乏。刚才说南开区公园很多,但是都关在围墙里面,可凭借的资源相对较少。比如说我们说红桥,是过去天津市河道密布的城市,南开区有什么河?除了老城厢边上有一点靠着海河之外,市内大概就是一条小河了,基本上红旗河沿着这个线流过来,河道非常有限,比如说红桥区有子牙河等等,红桥区号称三河五岸,河西区叫六河九岸,河东区又有海河的岸线可以开发,南开区相对来讲比较贫乏,没有这些景观来抬升地价。
另外,滨海新区的开发开放和东丽区的航空港区域的开发开放,对有些区域的影响是很大的,比如对南开区来说就是一个背向的,因为南开区的发展如果要想跟塘汉大相比,还要通过快速路来联系,空间位置比滨海新区遥远一些。
优劣势我讲完了,我再想说一下南开区现在的发展状况。请看图,这是南开区“十一五”的空间发展规划图,现在提出的是“三带”,一个是黄河南马路一直通到海河边,由于老城厢改造,这条路成为了标志路,这条路是商业五金,因为南马路过去就是一个五金、建材比较集中的区域,现在主要是浙江的温州人在这里经营。这都不住宅开发。这条路是长江道,这条道主要是发展汽车贸易、汽车配件交易,长江道汽配城,还有一条道叫白堤路,鞍山西道有一条科贸街,现在白堤路发展起来的。
我们从颜色来看,我们分了五个区域,分别由文化、商贸、体育、工业的等等。当然这是区域的规划,不是说是市政府的建设规划,而且南开区根据自身的发展情况特别是经济发展情况,它是一个功能性的区域,既然的一种规划,它所有的房地产项目应该服从于这个。这个规划就决定了我们在这里面如果要投资的话,就要寻找我们投资的依据。从现在来看,每个城市都有科贸街,卖电脑像北京的中关村,天津的百脑汇也发展起来了。不仅仅于此,通过科贸要搞一个所谓总部经济,大家看鞍山西道是北草坝,那个区域原来是工业区的一部分,它现在正在招商引资,原来就只有一些小的工业项目在里面。这个区域是它定位于将来的都市区,这里面除了做工业区之外,因为天津市所有的区域都在搞都市工业都是张高丽书记来了以后才搞的。这个发展目前都是零,在当前情况下,房地产价格这么高,市场这么看好的情况下,市场上有各种各样的投资项目,像天拖那片,那块不仅要做外资企业驻中国的总部,还要做一些商业。
像水上板块和奥体中心板块,这里面有一个项目,大家知道在地价非常高的情况下,会向空中集聚,这样发展趋势对土地的要求很要求高,尽管现在天津市已经出了好几个地王项目,比如说地价已经到天津是历史最高水平,以后天津整个经济形势就是由于滨海新区开发开放,由于天津成了天津经济第三极,这样政策的定位把天津提到了历史上从来没有获过的潜力无限的位置上,这个位置决定了天津在很长时间都在被各地的投资商所青睐和追捧。国家的宏观调控怎么调控?主要现在放在了解决低收入人群、贫困人群的住房保障方面,对高等住房就是限制炒卖二手房,对于天津的发展来说,也需要各方面把房价和地价保持在较高水平上这也是率先发展啊。
现在在南开区有哪些项目可以投资呢?第一个就是南开区的老居住区和工业区里的一些有待改造的地方。包括天拖这块地,包括一些五六十年代建设的居民楼,有三四层的单位楼等等,这些房型都应该拆了,因为非常破旧了,这样的楼实际上不应该在存在的,都可能拆除,这个地方人均消费不高,应该有投资价值。第二在交通发达的区域,包括在地铁三号线、二号线沿线。第三个是城乡接合部区域,这个区域有一些是集体用地。现在这些区域的说农民非常富,像侯台这些区域的农民非常富,当然他们还有一些农业宅基地。
实际上来看,现在天津市出让土地最多和房地产市场发展最快的一个是南开区和河东区,后面就是河北区和红桥区。而且南开区这边有科技中心和科贸街这些人对居住的住宅需求很高,他们对价格不在乎,就求房子好,所以说我认为南开区还有一段辉煌。