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支持人:感谢卢教授用非常精准的六个第一以及三个不足对南开区进行了全面的解析。大家知道,随着国家对天津的重新定位,天津市成了全国瞩目的中心,伟业顾问在这个大前提下,在2004年就进入了天津市场,特别是在同年我们成功和万科集团共同打造了万科•东丽湖项目。到目前为止,伟业天津公司共有七个项目在同时运作,特别值得一提的是,伟业顾问与万科在南开区共同打造的万科金色家园项目,不断夺得了傲人的业绩,同时在社会影响力和口碑方面,为开发商和我们赢得了较好的口碑。下面有请伟业顾问天津公司的副总李健龙先生就南开区房地产的整体市场发展趋势做详尽的阐述。
李健龙(伟业顾问天津公司副总经理):非常感谢在座各位与伟业一起走进《地产饕餮大讲堂》南开篇。卢教授讲的非常精彩。我们是一个从北京来到天津的公司,目前是本土化的外来投资顾问公司,目前开展的业务包括投资顾问,包括还有其他几家公司。我从一个专业顾问公司的角度对南开区进行回顾和展望。
我们简单回顾一下天津整体房地产发展市场的阶段。1997年到2002年,这是一个需求自然增长,这个期间,房地产价格增长明显,这期间天津房地产持续保持了近三年的稳步增长阶段,没有太大的增幅,2003年和2004年由于市政基础设施的建设加快,刺激了房地产市场,形成了大量二手房和一手房的销量上升。
2005年至2007应该说是居住改善人群增加的阶段,这三年就是外来开发商和外来服务企业建立的市场,并且带动了产品创新和品质的上升。还有就是经济积累和家庭结构的变化刺激了改善型和生存性需求的增加。最主要一个特点,这两年天津经历了一个井喷的阶段,从销售价格和销售速度呈现了较快的增长。
从伟业的观点来看,预测2008年应该有综合因素的拉动,这里面四点因素可以关注,土地获取方式导致地价的上升,第二外来人口的增加比例充实了高端人群;第三中心城区的土地开始稀缺,价格的因素也导致的需求的紧缺,最后一个明显变化就是跨区域购买越来越明显,外地客户越来越多。
从政策方面我觉得有三点值得大家关注。(PPT)整体来讲,天津市目前发展态势来讲,刚才卢教授讲过了,包括南开和和平区这些中心区域,实际上土地稀缺是比较明显的,目前来讲,由于这种特征发生了城市外化的区域。还有一点,近几年的发展进程中,随着地价的增加,小高层占据主导。还有一个明显的特征,在这个黄金周包括国家宏观调控出台以后,地价有所回落,但是应该属于高位理性的发展阶段。
从一级市场的土地供应来讲,2006年天津土地供应增加将近400%,2007年保持继续增加的情况。今年上半年主要集中在近郊郊区和滨海新区,包括静海和宝坻等等,其实郊区的土地住宅供应是比较明显。
从天津的土地政策供应来讲,住宅的郊区化发展,包括滨海新区的土地供应量大增加,另外市内六区的价格大增长,包括8月7日新开的新开路地价是一个新的标志。高价的地块成交也拉动了天津土地市场的成交价格,最主要的明显特征从近期的双港和河东地块的拍卖,明显特征外地开发商拿地的比例开始上升,逐渐来讲,天津将过渡到一个大时代。
从商品房市场可以看出,2003年整个井喷状态开发,2004年开始一直到2007年呈现了阶梯发展格局,价格出现持续攀升。2007年持续升温以后,价格放量持续上涨,价格成交量也是在上涨。从天津房地产市场来讲,进入2007年,市场持续升温,步入下半年进入了盘整期,2007年3至5月,市场保持稳定增长的状态,到6月份和10月份住宅市场非常火爆,成交面积达到200万平米,同比增长13%,九月的成交量较上个月上升了14%,这是一个比较明显的现象。
说到这一点不得不看看南开区。(PPT)这个紫色部分是市内六区的成交价格。在成交量当中可以恳求,南开的成交量一直属于全市领跑的位置,近三年来,南开区始终以近110万至130万平米的消化面积增长,价格增幅在各区域当中是最高的,随着市场的升温凸显了南开区的区域利好。看一下二手房市场。随着商品住宅的开发,二手房市场2004年开始活跃,成交量也得到了大幅度攀升。2006年2007年二手房出现了一些回落,这说明一级市场的供应是不足。成交量虽然下浮了,但是价格以30%的速度增幅。实际上需求很多,但是供应是有缺乏的。
从整体市场意向来讲,从发展、产品、价格和重点区域进行总结,天津的房地产实际上处于高速发展的阶段,逐渐向外扩张中心区域实现了完美的裂变,高端产品已经回归了市中心,由于市中心的高额土地成本造就了高端的土地价格,市区以高舒适度和高绿化率的产品满足了人们的需求,天津市的别墅细分到了第三个阶段,包括城市别墅、高尔夫别墅和度假别墅,从客户置业目的来讲,产品和区位发展形成了鲜明的发展格局。
从价格上来讲,普通改善型的项目目前平稳上升,河西区有非常大的上升,包括南开区价格可以进行分析,价格增幅远远超过了市场同期水平,而且在中心板块的项目远远领跑于整个市场。重点区域包括五大道、老城厢、奥体、滨海新区等板块完成了场地升级,河东、红桥和北辰区域属于快速的增长阶段,边缘组团逐步形成了市场认知。所以在整体市场来讲,滨海新区的政策西移包括市场发展逐步进入成熟阶段对房地产有很大的影响。第二个房地产市场经过盘整,价格上升,为第二次盘整打响了信号。第三中心城区土地的供应减少,而且新家园从双港吹响了启动信号。
简单了分析了天津的房地产市场以后看看南开区。为我们用“心仪”两个字呢?因为南开区的居住氛围使我从河西区搬到了南开,做金色家园这个项目的时候,有一个口号,“事业发展在滨海,生活宜居在南开”。我们简单看一下,它的地貌、交通环境、配套、居住人口,刚才卢教授也讲过,我讲讲居住人口,这点我还是比较有发言权,我现在到天津三年了,我应该属于新天津人,天津目前分为两类人,一类是天津新人和新天津人,我属于外地到天津参与城市建设的新天津人。
在新天津人当中,选择在南开居住的比重越来越高,一方面南开具有良好的发展和良好的交通,同时还有一个良好的文化氛围,外地到天津来讲,对于城市生活依赖性比较强的人来讲提供了很好的氛围。从居住来讲,南开区价格的上升必将导致南开区外来人口在市内六区和天津整体市区当中比重是最大的。南开区发展我们分为三个部分,第一是发展契机,就是进程的发展。包括北方经济中心和历史、文化旅游和生态环境。天津目前已经进入了城市跨水平发展后期阶段,前期阶段是城市的产业和兴起阶段。第二个阶段是中期阶段,就是工业化主导城市发展,包括河东区等几个工业城区开始外迁,第三个后期发展阶段就是第三产业为主导的城市发展阶段。
2006年天津的GDP指数达到了4000至8000之间,这两个阶段来讲意味着天津整个房地产处于一个平稳发展阶段,而且市场发展日趋成熟,南开区在城市发展过程起到了先知先觉的作用。第二个发展契机就是南开发展规划做一个介绍。刚才六区和三带卢教授已经讲过了,包括老城厢的民俗文化旅游区,包括目前南马路的商业商务区,也包括目前以西马路五金城为主的高新技术产业园区,和天拖沿线高新技术产业区,还有目前以水上公园和奥体为主的都市旅游商业区,形成了南开区完美的规划,形成了由东向西逐步发展的过程。
再一个就是看看天津的科贸城,科贸城形成了一横两纵三区的发展阶段。一是科贸街向西的延伸,目前已经到了红旗路,两纵重点是白堤路和红旗路,这两条带上以鞍山西道产业街商务发展带。这是一个未来南开在产业上领跑其他区域的核心区域。
我认为目前南开西部区域是一个生活区,而真正的产业发展原动力在东部区。科技贸易将超过200亿美元,工技贸总收入也持续增长,总部基地吸引的投资将超过40亿元,科贸街形成了数码、电子、信息产业、生物、医疗等主导产业。我们将不断把现在目前天津的科贸街推到市场上形成天津的“硅谷”。
说到产业发展,这个规划图,一个是都市工业群,一个是支柱产业。目前以黄河道、西南马路为主,这块集中在南开区西部。这里面有几个关键词,我们要看一看有哪些变化支撑这些产业,地铁二号线的贯通,西北快速路的通车,还有南开的体育场,这种陆续的支持生活配套的一些城市化建设将加快,还有一个新南马路五金城进入南开区,这几个关键性的节点都预示南开区的发展和启动。南开区的西部将实现与中心城区的有效衔接。它的城市规划造成区域之间的差异会进一步缩小。如果大家考虑投资的话,南开西区实际上有很好的发展前景。李健龙: 2007-11-2 16:10:22新南马路五金城列入了天津市重点发展项目,新南马路不但要辐射天津,实际上辐射了北方区域和五金基地产业,也成为一个以产业为核心的辐射范围,周边将是带动性的附属的产业支持。
再看看天津商品房市场,这条综合线是天津整体市场成交价格。这条紫色线是南开区的价格。随着市内土地的稀缺,市内六区的住宅价格大幅度增加,南开区在市内六区中资源的稀缺性导致价值继续拉升,再次扩张了它差异化的空间,所以说南开区域在市内六区战略领跑的绝对地位越来越明显。再看看目前二级市场的情况。实际上南开区的二级市场相对来讲也比较稳定。你可以看到,2004年、2005年、2006年每年一直保持每年130万平米的成交价格,但是今年的成交幅度比去年超过了30%,2003年中国房地产市场逐步驶入了快速增长的阶段。在南开区老城厢、奥体新兴板块对南开区市场的影响是举足轻重的。
最后,万科金色家园我们一直全程参与的,对于南开区我比较了解,我简单对三个板块进行一下延展。南开区的整体印象就是东移西扩的产业园区,随着南开区的发展形成了多点布局,老城厢、水上包括现在的海光寺等形成了多功能格局。南马路目前已经有一个近30万平米的综合建设体将在这几年兴建。这里面包括一些商业和写字楼。奥运和水上板块将随着奥运的到来随之发展。受奥运会影响最大的就是南开区了。将形成以休闲、度假于一体的产业区域。还有一个老城厢板块。在老城厢板块当中来讲,它具有优势和历史、人文优势。包括目前鼓楼文化街是天津追溯的理想,目前老城厢规划发展后期阶段,形成了文化、休闲、生态、旅游、居住和多元化服务区域。从传统和现代来讲,这个区域将成为天津居住中心。富力城项目,老城厢最早启动时候就是启动了富力城,2004年精装修的项目刚开始每平米只有6000元,现在涨到14000元/米,充分证明了老城厢的魅力。在泰达开发当中,从格调最开始的楼盘到现在的格调春天,也足以看到整个西广开板块将成为南开在教育最宜居的生活配套区域。
第三个板块也是我认为我理解南开以后,我认为2008年以后投资价值最大的板块就是南开的西部板块。这个板块应该说占老整个南开区行政区属差不多二分之一的辐射面。是传统上工业集中的区域,区域面貌人群比红旗路以东的区域存在很大的差异,因为有差异才有生存的空间。因为土地供应和开发受到限制,南开区真正的土地核心我认为应该集中在西部板块。这个板块还有比较大的发展空间。在西区随着重点的南马路五金城项目,由专业的产业支持的项目,将形成大量的变化,第一产业的发展必将带动周边的经济发展,第二产业的发展必将带来大量的产业人群,第三经济的发展必将吸引更多的生活投资和建筑配套需求。另外,随着一些公园和公建设施的投资,包括南开金色家园6000平米的商业设施的投入,一改南开区生活配套单一和弱小的情况。