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2007年,股市与楼市“夫唱妇随”,上演了一出资本你方唱罢我登场的好戏。
当1亿多股民的心跳,随着股市K线图的跌宕而起伏的时候,更多数的老百姓的心情,则随着楼市K线图的单边上涨而跌至谷底。楼市的心跳曲线,少了一份刺激,多了一丝绝望。
然而,没有永远的牛市,从2004年开始拉升的楼市大阳线,似乎已经动力枯竭。随着空方的观望、政策的打压,以及金融弹药的弹尽粮绝,2007年的冬天,对开发商来说,前所未有的肃杀。
在这样的背景下盘点全年楼市,很多末世疯狂的征兆其实早已出现。经过对多个行业意见领袖的言论的整理,我们不难绘制出这样几条K线图,从政策、土地、投资、价格等几个方面,洞察全年楼市的蛛丝马迹。
用金融的方式分析地产,是我们给当下楼市提供的全新视角。尽管房地产行业受政策、土地供应、需求等等多方面因素影响,不是像股市那样简单的多空对峙,但从价值投资的角度来说,对行业长期趋势的推断,依然要从基本面进行考量,这一点,与股市并未二致。
通过对这些K线图的梳理,不难看出,价格背离价值基本面的狂奔,是2007年大半年的主要图景,而与此同时,供应、政策、金融等等因素的K线,则如逐渐收缩的网,挽住了狂奔的价格之牛。通过对诸多意见领袖言论的整理,我们不难发现对这种情形的忧虑。
2007年的楼市K线图,也许是长达数年的楼市大牛市的一曲挽歌。
关键词:房价失控
关于“房价”的口水战始终没有停止过。
从今年初以开发商为首的“涨价阵营”叫阵以经济专家和学者为骨干的“降价阵营”开始,关于价格是涨还是跌的口水拉锯战充斥了整个2007年,在言辞上也是愈战愈烈。
易宪容
北京市住房几何级数的增长早就超过了人口倍数的增长。但为什么住房的供给会越来越紧缺呢?最为关键的问题还是现有政策条件让更多的人进入房地产投资,房的供给在什么时候也是无法满足这种投资者无限的投资需求的。
关键词:高开低走,政策利空2006年在国家宏观调控政策连番轰击下,房地产投资过热的现象已经开始出现减退的迹象。进入2007年,国家相关部门没有给楼市的投资投机以“喘息”之机。
从持续加息的“步步为营”,到“提高第二套住房首付”一记“重拳”,政府来真格的了;从年初无视调控,眼见房价疯涨、坐收渔利,到下半年的冰冷现实,2007年对投资客和投资型产品,尤其是投机客来说,深切地体会了“大喜大悲”、“墙倒众人推”的个中复杂滋味。
据21世纪中国不动产10月份统计资料显示:从购房类型来看,中国在这个月自住购房的比例达到了87%,这也是近两年当中北京自住用房购买比例的最高阶段。与此同时,投资比例有所下降,从占总购房比例16%~18%下降到了13%,热点地区的下降幅度更为明显;其中酒店式公寓和写字楼在新政推出后也是尤以10月份下降最为明显,销售量分别下降11.7%和9.8%。
很明显,这一“拐点”源于9月27日央行与银监会联合发布的“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”。12月11日,这一通知的《补充通知》再次确认“第二套房的认定标准以家庭为单位”。可以料想,政策调控对房地产投资的利空影响将持续蔓延相当长一段时间。
国家发改委经济运行与发展研究室主任、著名经济学家王小广(王小广博客,王小广新闻,王小广说吧)认为,在整个房地产市场需求中,有三成甚至更多是用来投资的,这部分需求不能算是真实需求。世邦魏理仕上海公司住宅部高级董事陈炜则预测,明年的房地产调控仍会是指向调控
投资,而开征土地使用税是为了给物业税做准备。考虑到税收对投资者也会造成心理影响,开发商手中一些投资性物业的销售会受挫。
当国内房地产投资经历“寒冬”时,在房地产行业泡沫形成中扮演重要角色的海外投资资金却没有如很多人预测,大规模退出中国市场。国家统计局数据显示,今年1月至10月,全国房地产开发企业资金来源为28864亿元,增长40.2%。其中,国内贷款为5611亿元,增长30.1%;利用外资483亿元,增长67.6%;企业自筹资金9317亿元,增长38.0%。外资增长速度明显高于内资。外资投资房地产虽然仍集中在上海、北京、深圳等地,但增量资金已逐步向二线城市转移。
仲量联行亚太区董事陈立民日前曾向媒体坦言,“限外令”事实上对于楼市进行短线炒作的外资基金并没有明显的约束。另有经济学专家指出,当人民币汇率预期改善、利率高于外币时,“热钱”就会伺机流入套利。无论是2003年至2005年上海的房价快速上涨,还是近年来深圳的房价快速飙升,最早拉动当地房价上涨的有不少是这些通过非法渠道进入中国市场的外资。
深圳楼市在大起大落之后,目前所处的尴尬境地足以引起业内思考。外资短期炒楼所带来的一个后果就是使包装之后再度面市的物业价格往往成倍上升,以及撤资后当地楼市泡沫的瞬时破灭。那么,对于“投资过热”的调控力度也似乎不应只针对国内的投资消费,如何限制外资的短期投机行为,使其变成健康的长期投资?毕竟还是两条腿走路才稳当……
冯仑:银行不再成就开发商,成就开发商的是上市,还有国外资本的投入。
易宪容:华尔街有一句名言,“市场是由两种力量驱动的:贪婪和恐惧”。如果这种力量是乐观或贪婪的,那么市场就会持续繁荣;反之如果这种力量是悲观或恐惧的,那么市场就会逆然反转。而且在市场繁荣的时候,投资者往往都会忘记以往市场上崩溃时的惨痛教训。
李文杰:中国股市风险过高,远高于价格不断上涨的楼市。
杨少锋:北京房价属于正常水平,因为北京特殊的政治地位以及城市所拥有的政治和金融资源,北京的房价并不是以北京人的购买力来衡量,而以当今中国的地位,北京楼市对世界的投资者都有巨大的吸引力,所以这种购买力足以支撑北京楼市。
李文杰:楼市的宏观调控采用的是“堵”的方法,而不是“疏导”的方法,结果虽然投资者开始退出楼市,但是反而使得楼价越调越高,调控适得其反。退出楼市的热钱都到了股市,股市现在“流动性过剩”了。
杨少锋:提高银行首付款比例是遏制房价上涨最有效的工具之一。如果银行首付提高二成,来自于投资和投机的需求将至少降低一半!
投机热钱其共同特征就是以短期套现为目的,他们进入市场之后必将进一步推动楼市上涨,然后在某一高位予以套现撤走,留下的就是一个可怕的资金黑洞。
李文杰:房地产的价格飞涨已经使得租金回报不断下降,现在市场的平均租金回报不到7%,所有那些“以租养房”的希望将被根本改变,每月的租金收入不足以向银行还贷,这将大大改变中小投资人的投资意愿。
时寒冰:中国商品房已经没有任何投资价值。我国的商品房是不落地的,即住房与土地是分离的,只是依附于别人土地上的一个“空中楼阁”。从这个角度来看,我们所谓的买房只是一次性缴清了若干年的租金而已。有何“投资”可言?
易宪容:央行拟将第二套住房首付比例提至四成来达到遏制房地产市场投资或投机行为是不容易的。
杨少锋:新政的威力立竿见影,立刻引发投资客的大规模撤出楼市,宏观调控在经历多时的牛头不对马嘴之后,终于号住了脉。
李文杰:由于近期过剩的资本不断涌入房地产行业,推动购买力的不断增加,也放大了部分需求,可是在大多数市场,投资购房的比例并不高,估计平均不超过30%,越是普通住房反而越是自住用途的居多。
杨少锋:首付由三成提高到四成,意味者投资客的成本提高了30%,同时也意味着收益下降30%……房贷提高10%,市场需求将至少下降20%,市场需求在短期之内急剧下跌,销售压力剧增。